Imobiliário comercial: 1º trimestre entre os melhores dos últimos anos

O início de 2026 revelou-se bastante positivo para o mercado imobiliário comercial em Portugal, com 930 milhões de euros investidos durante o primeiro trimestre, o que representa um crescimento de 37% face a período homólogo. Estes números colocam os primeiros três meses do ano entre os mais fortes dos últimos anos neste segmento imobiliário. 

De acordo com o relatório “Market Dynamics”, da JLL, assistiu-se a um reforço do investimento doméstico nesta fase de instabilidade externa, com 391 milhões de euros investidos, o que representa 42% do total transacionado. No entanto, e apesar da instabilidade geopolítica, o interesse do capital internacional permaneceu sólido, com 539 milhões de euros investidos (58% do volume total). Entre as principais operações, destaque para a transação do resort Ritz‑Carlton Penha Longa e para a aquisição do campus de data centers da Covilhã, avaliadas em cerca de 120 milhões de euros cada.

“O início de 2026 demonstra que Portugal tem um mercado forte, diversificado e com fundamentos sólidos, que tem revelado uma elevada capacidade de resiliência face a choques externos”, revela, em comunicado, Carlos Cardoso, CEO da JLL Portugal, acrescentando que “face à incerteza internacional associada aos conflitos no Médio Oriente, com repercussões nas condições macroeconómicas globais, nomeadamente ao nível de inflação e das taxas de juro, registou-se naturalmente uma maior atividade do capital nacional”. No entanto, “Portugal continua firmemente posicionado no radar do capital internacional, de forma clara e inequívoca”.

"O início de 2026 demonstra que Portugal tem um mercado forte, diversificado e com fundamentos sólidos, que tem revelado uma elevada capacidade de resiliência face a choques externos”
Carlos Cardoso, CEO da JLL Portugal

Por sua vez, Andreia Almeida, Head of Research da JLL, indica que “um recente inquérito da INREV, que é uma associação europeia de veículos de investimento, posiciona Portugal entre os dez destinos europeus preferidos para investimento imobiliário em 2026, com 41% dos investidores europeus e 30% dos não‑europeus a manifestarem intenção de alocar capital ao país”, o que “abre perspetivas extremamente positivas para o restante do ano, no qual podemos também contar com a continuidade da forte atividade do investimento doméstico”.

“A crescente presença do capital nacional não é meramente conjuntural. Trata-se de uma tendência que se tem vindo a consolidar nos dois últimos anos, refletindo maior confiança, liquidez e sofisticação dos investidores portugueses. Assim, esperamos um forte volume de investimento este ano, além de uma crescente sofisticação e amplitude do perfil dos investidores”, acrescenta Andreia Almeida.

Retalho e hotelaria arrecadam maior fatia do investimento

Em conjunto, o retalho e a hotelaria ultrapassaram os 70% do investimento em imobiliário comercial no primeiro trimestre de 2026. O retalho captou 340 milhões de euros (37% da atividade), impulsionado especialmente pela transação de um portefólio de centros comerciais e retail parks por 280 milhões de euros (incluindo o GaiaShopping, o ArrábidaShopping e o Matosinhos Retail Park), enquanto a hotelaria arrecadou 330 milhões (36% do total), graças à consistente procura turística e à valorização continuada dos ativos hoteleiros de gama alta, destacando-se as operações do Ritz-Carlton Penha Longa e do InterContinental Porto-Palácio das Cardosas, unidade de cinco estrelas no Porto cuja venda foi assessorada pela JLL. 

Relativamente aos ativos de uso específico ('Special Purpose Facilities'), com destaque para data centers, estes representaram 14% do volume total. Os escritórios absorveram 59 milhões de euros e os ativos de industrial & logística, saúde e residencial representaram aproximadamente 7% da atividade.

O grande desempenho do setor do retalho é impulsionado por fatores como o crescimento homólogo das vendas de 5%, níveis de consumo resilientes e elevada procura por espaços de comércio de rua em Lisboa e Porto, sustentando as rendas prime em máximos históricos, de 155 euros por metro quadrado (m2) por mês no Chiado e 90 euros por m2 por mês na Rua de Santa Catarina. Além disso, retail parks, formatos alimentares e conceitos orientados para experiência têm também ganho bastante protagonismo.

Já o setor da hotelaria evoluiu positivamente em termos de indicadores financeiros, com aumento de 3,1% da diária média para 120 euros, permitindo uma elevação do RevPAR para 62 euros.

Escritórios recuperam em Lisboa e no Porto

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Nos primeiros três meses do ano, o mercado de escritórios em Lisboa registou uma absorção de 28.910 m2 (+80%). O movimento de ‘flight to quality’ impulsionou a procura neste mercado, especialmente em termos de edifícios modernos e com boa localização. Este aumento da procura resultou numa nova subida das rendas prime, com o CBD de Lisboa a atingir 32 euros por m2 por mês. Já a taxa de disponibilidade reduziu para 7,8%.

Por sua vez, o Porto registou uma ocupação de 6.140 m2 (+43%), com a procura fortemente concentrada em ativos de qualidade e as rendas prime a situarem‑se nos 21 euros por m2 por mês.

Procura desacelera no setor logístico

O primeiro trimestre teve uma quebra de 16% na ocupação no segmento industrial e logístico, com 65.100 m2 ocupados. Além do desafiante contexto geopolítico, a falta de oferta adequada aos requisitos da procura ajuda a explicar esta descida nos níveis ocupacionais. Ainda assim, as rendas prime atingem os sete euros por m2 por mês em localizações de excelência na Grande Lisboa, região que concentrou 37% da atividade.

A procura por espaço logístico qualificado deverá a ser suportada pelo ‘near‑shoring’, pela resiliência das cadeias de abastecimento e pela aposta em estratégias de inventário mais robustas.

Fraca oferta impulsiona preços no segmento residencial

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Este mercado registou um crescimento de 22,4% face ao período homólogo, devido ao contínuo desequilíbrio entre a procura (elevada) e a oferta (escassa). Em Lisboa, os preços subiram 17,4% e as transações reduziram 11,7%, enquanto no Porto a subida dos preços foi de 15,3% e a quebra das transações situou-se nos 13,6%.

Apesar deste cenário, a JLL dá nota de sinais positivos na atividade de promoção e construção, que teve um aumento de 5,5% no número de casas concluídas em 2025 e um aumento de 21% nos fogos licenciados. 

Mercado otimista até final do ano

O CEO da JLL perspetiva um resto de ano positivo em termos de ocupação e investimento: “As perspetivas para 2026 são globalmente muito positivas, apesar de um enquadramento internacional mais complexo. O investimento deverá manter um ritmo sólido, suportado por fundamentos robustos, procura internacional diversificada e um interesse crescente em segmentos alternativos, como data centres e ativos especializados. Nos mercados ocupacionais, a procura continua claramente orientada para qualidade, localização e eficiência, sustentando a valorização dos ativos prime em praticamente todos os segmentos”, frisa Carlos Cardoso.

Andreia Almeida divide o seu prognóstico por setor, embora se demonstre positiva para cada um deles: “Nos escritórios, Lisboa e Porto mantêm trajetórias de retoma, impulsionadas pelo 'flight to quality' e por um 'pipeline' de nova oferta maioritariamente comprometido. Na logística, apesar de um abrandamento conjuntural, as necessidades estruturais das cadeias de abastecimento, o ‘near‑shoring’ e a escassez de produto moderno continuarão a suportar rendas elevadas e novo desenvolvimento. O retalho e a hotelaria entram numa fase de maior maturidade, privilegiando modelos de crescimento apoiados na experiência, na diferenciação e na valorização de preço, mais do que no aumento de volume. Já no residencial, o desequilíbrio persistente entre oferta e procura continuará a pressionar os preços, reforçando simultaneamente as oportunidades para investimento em promoção e modelos alternativos como o build to rent".

Para concluir, Carlos Cardoso sublinha que Portugal se mantém como “um mercado atrativo, resiliente e competitivo no panorama europeu, com condições para registar mais um ano forte em 2026, tanto ao nível do investimento como da ocupação”.