Habitação no Porto: “Preço subiu mais rápido que qualidade da oferta”

O Porto tem uma identidade própria, uma cultura e qualidade de vida que continuam a atrair famílias para viver, bem como para investir. Acontece que “os preços das casas subiram mais rápido do que a qualidade da oferta” nos últimos anos, admite ao idealista/news Miguel Mota, consultor imobiliário com raízes portuenses. Mesmo na construção nova, onde há mais controlo, “nota-se uma preocupação excessiva com a estética e com o custo, e menos com a durabilidade e o conforto a longo prazo”, analisa o também engenheiro civil, que tem olho técnico na hora de vender casas.

“Quando entro numa casa, não vejo apenas divisões e acabamentos, vejo cargas, vejo lajes e até humidades escondidas atrás de uma parede bem pintada”, refere Miguel Mota, destacando as aprendizagens que o seu pai, construtor civil, partilhou consigo ao longo da vida. E não tem dúvidas de que hoje esse conhecimento herdado, aliado à sua própria formação académica e experiência no terreno como profissional de mediação imobiliária, é “uma vantagem enorme”, não só na forma como avalia uma casa, mas também como comunica o seu valor a quem quer comprar ou arrendar.

Esta visão mais profunda da construção de habitação ajuda-o a distinguir entre construções e reabilitações bem feitas, com qualidade e conforto, das que tiverem por base preocupações estéticas e custos do projeto. Algo que, lamenta, também aconteceu no Porto, onde “houve claramente projetos pensados mais para vender rápido do que para durar”, sobretudo, durante os anos de maior pressão imobiliária, reconhece o engenheiro civil natural da Invicta, cidade onde decorre esta terça-feira, dia 12 de março, o workshop do idealista.

Aliás, estes pormenores técnicos que caracterizam a qualidade das casas muitas vezes não são facilmente detetáveis pelos potenciais compradores. É por isso que o fundador da MM Imóveis recomenda cautela às famílias e sugere que façam questões sobre as obras estruturais e materiais usados, por exemplo. “E acima de tudo, o cliente deve rodear-se de alguém que saiba ver para além do óbvio”, aconselha ainda o consultor imobiliário, que tem apostado nos meios digitais e nos portais para alavancar o seu negócio, desde 2016.

Nesta conversa com o idealista/news, Miguel Mota fala sobre a maior exigência e ponderação dos compradores que está a moldar o mercado, bem como sobre a potencial valorização das casas no Grande Porto.

Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

O seu percurso começa na construção civil e na engenharia. De que forma essa base técnica influência hoje a forma como avalia e comercializa um imóvel?

A engenharia deu-me uma coisa que não se aprende em nenhuma ação de formação comercial: o olhar estrutural. Quando entro numa casa, não vejo apenas divisões e acabamentos, vejo cargas, vejo lajes e até humidades escondidas atrás de uma parede bem pintada. Cresci ao lado do meu pai, construtor civil, e foi aí que aprendi a respeitar o que não se vê, mas que sustenta tudo o resto. Esse conhecimento prático é hoje uma vantagem enorme, não só na forma como avalio um imóvel, mas também na forma como comunico o seu verdadeiro valor ao cliente.

Quando entra numa casa pela primeira vez, que tipo de aspetos analisa de imediato e que normalmente passam despercebidos ao comprador comum?

Quando entro numa casa pela primeira vez, há coisas que me saltam logo à vista, quase de forma automática. A luz natural, a orientação solar, a ventilação… mas também sinais menos óbvios, como fissuras, humidades, qualidade dos materiais ou até pequenos detalhes de execução. Muitas vezes o comprador está focado no que é mais visível (os acabamentos, a decoração), o que é perfeitamente normal. Mas eu tento ir um pouco mais fundo, perceber como a casa “funciona” no dia a dia e que tipo de problemas pode ou não vir a ter. Interessa-me muito aquilo que não é evidente à primeira vista, porque é isso que acaba por fazer a diferença com o tempo.

"Já se valoriza mais quem faz bem feito e não apenas quem faz bonito"

No caso do Porto, quais são os problemas construtivos mais frequentes que encontra, em edifícios reabilitados e nova construção?

No Porto, nos edifícios reabilitados, o problema mais comum continua a ser a humidade, muito por causa da idade dos edifícios. Depois, vejo também muitos casos de isolamento térmico e acústico pouco eficaz, e nem sempre há o cuidado devido ao nível estrutural. Na nova construção, o cenário é diferente. Há mais controlo, mas por vezes nota-se uma preocupação excessiva com a estética e com o custo, e menos com a durabilidade e o conforto a longo prazo. Acaba por haver bons projetos em ambos os casos, mas também situações onde o que parece bem feito à primeira vista não resiste tão bem com o passar do tempo.

Cortesia Miguel Mota

A vaga de reabilitação que a cidade viveu nos últimos anos foi acompanhada por qualidade consistente ou existe muita intervenção superficial?

Houve de tudo. O Porto tem hoje exemplos muito bons de reabilitação, feitos com critério e respeito pelos edifícios e pela identidade da cidade. Mas também houve muita intervenção superficial, muito focada na estética e na valorização rápida.

Estamos a falar de uma cidade com um parque habitacional muito antigo, sobretudo no centro histórico, com construções em alvenaria e madeira, onde a reabilitação exige conhecimento e cuidado. Nem sempre isso aconteceu. Em muitos casos, manteve-se a fachada e pouco mais, sem o devido investimento ao nível estrutural, isolamento ou conforto. Durante os anos de maior pressão imobiliária, houve claramente projetos pensados mais para vender rápido do que para durar. Hoje, o mercado está mais atento e mais exigente, e isso começa a fazer a diferença. Acredito que já se valoriza mais quem faz bem feito e não apenas quem faz bonito.

O comprador consegue distinguir entre uma reabilitação profunda e uma mera “maquilhagem” estética? O que deveria avaliar antes de avançar para a compra?

Na maioria dos casos, não consegue. Quem compra não tem obrigação de ter conhecimento técnico para distinguir isso. Uma reabilitação profunda vê-se em coisas que muitas vezes não estão à vista: reforço estrutural, isolamento térmico e acústico, substituição de redes elétricas e canalização, qualidade das caixilharias. Já a “maquilhagem” estética foca-se no que salta à vista como cozinhas novas, casas de banho bonitas e bons acabamentos. Antes de avançar, o comprador deve fazer perguntas simples, mas essenciais: o que foi realmente intervencionado? Houve obra estrutural? As infraestruturas foram renovadas? Que materiais foram usados? E acima de tudo, deve rodear-se de alguém que saiba ver para além do óbvio.

"O aumento de preços no Porto foi muito impulsionado pela procura, pela atratividade da cidade e pelo investimento, e não tanto por uma melhoria consistente da qualidade"

Sente que a procura de imóveis de serviços ou outros para converter em casas é uma tendência? É uma oportunidade de negócio a explorar? E que cuidados há que ter?

Sim, é uma tendência clara, sobretudo numa cidade como o Porto, onde o espaço é limitado e há cada vez mais procura para habitação. A conversão de imóveis de serviços, escritórios ou comércio em habitação pode ser uma boa oportunidade de negócio.

Mas é preciso ter muito cuidado. Nem todos os imóveis têm condições para isso. Questões como licenciamento, enquadramento no PDM [Plano Diretor Municipal], ventilação, luz natural e até acessos são fundamentais. Já vi muitos casos em que à partida parecia uma boa oportunidade, mas na prática não era viável ou implicava custos muito elevados. É um tipo de investimento que pode fazer sentido, mas exige conhecimento, análise e algum conservadorismo na decisão. Aqui, mais do que nunca, é importante não olhar só para o potencial, mas também para os riscos.

Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

O aumento dos preços no Porto foi acompanhado por um aumento proporcional da qualidade dos imóveis?

Nem sempre. O aumento de preços no Porto foi muito impulsionado pela procura, pela atratividade da cidade e pelo investimento, e não tanto por uma melhoria consistente da qualidade.

Claro que existem projetos muito bem executados, sobretudo em segmentos mais altos, mas no geral não houve uma evolução proporcional. Em muitos casos, o valor subiu mais rápido do que a qualidade do produto. Mas já se começa a notar uma maior exigência por parte dos compradores, o que está a obrigar o mercado a ajustar. E isso é positivo, porque no longo prazo só faz sentido que preço e qualidade caminhem lado a lado.

"O mercado não está parado, está mais criterioso. Hoje compra-se com mais ponderação, há mais análise e menos impulso"

No terreno, sente que o mercado está realmente a abrandar ou apenas mais seletivo? Quem está hoje a comprar casa na cidade (nacionalidades, idades, perfil - famílias ou investimentos) e que tipo de habitação (tipologia e segmento)?

O mercado não está parado, está mais criterioso. Hoje compra-se com mais ponderação, há mais análise e menos impulso. No terreno, continuo a ver uma procura diversificada. Temos compradores nacionais, sobretudo casais jovens e famílias, mas também uma presença forte de estrangeiros (franceses, brasileiros, norte-americanos) muitos deles com uma lógica mais patrimonial ou de mobilidade internacional.

Em termos de produto, há muita procura por T1 e T2 bem localizados, tanto para habitação própria como para investimento. No segmento médio e médio-alto, nota-se uma procura crescente por casas com mais qualidade de construção, algum espaço exterior e melhor eficiência. 

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A subida dos preços das casas e das taxas de juro alterou a margem de negociação e o comportamento de compradores e vendedores? 

Alterou bastante. Do lado de quem compra, há hoje mais prudência e mais contas feitas antes de avançar. A decisão é mais pensada e menos emocional. Do lado de quem vende, começa a haver uma maior consciência de que o preço tem de estar ajustado ao mercado. 

Continua a comprar-se em planta? Que conselhos daria a quem compra e a quem vende?

Sim, continua a comprar-se em planta, e continua a fazer sentido, sobretudo numa lógica de investimento. Permite uma entrada mais faseada e, quando o projeto é sólido, há margem de valorização até à conclusão da obra. Mas é também onde mais erros se cometem. Porque aqui não se compra um produto acabado, compra-se uma promessa. E isso exige outro nível de análise.

Quem compra deve olhar muito para além do preço. É fundamental perceber quem é o promotor, que histórico tem, como executa, se cumpre prazos. Depois, entrar no detalhe do projeto: memória descritiva, soluções construtivas, qualidade dos materiais. E, claro, garantir que o enquadramento legal está claro e bem estruturado.

Do lado de quem vende, não há margem para improviso. Um projeto em planta vive da confiança que transmite. E essa confiança constrói-se com consistência, transparência e capacidade de execução. Neste tipo de negócio, mais do que vender bem, é preciso entregar exatamente aquilo que foi prometido. Porque é aí que se ganha (ou se perde) a credibilidade.

"Ainda existem práticas que não ajudam, como a sobrevalorização de imóveis para angariação"

Existem zonas do Porto que continuam a valorizar acima da média e outras que começam a dar sinais de estagnação?

O mercado no Porto já não se move de forma uniforme. Há zonas que continuam muito sólidas, com procura consistente e capacidade de valorização, sobretudo onde existe qualidade de vida, acessos e serviços bem estruturados. Outras zonas, em particular no centro histórico, depois de um crescimento muito rápido nos últimos anos, começam a entrar numa fase de maior estabilização. Não significa queda, mas sim menos margem para subir ao ritmo que vimos anteriormente. Na compra e venda, nota-se essa diferença de forma mais clara. Já no arrendamento, a pressão mantém-se elevada na generalidade da cidade, embora comece a haver algum equilíbrio em zonas com mais oferta recente.

O setor imobiliário está hoje mais profissional ou ainda há práticas como a sobrevalorização para angariação? Faz falta a nova lei que o Governo anunciou que vai lançar, porquê?

O setor evoluiu bastante e está, no geral, mais profissional. Há mais formação, mais informação e uma maior preocupação em fazer as coisas de forma correta. No entanto, ainda existem práticas que não ajudam, como a sobrevalorização de imóveis para angariação. Isso cria expectativas irrealistas nos proprietários e acaba por prejudicar todo o processo.

Quanto à nova lei, tudo o que contribua para mais transparência, responsabilidade e proteção do cliente é positivo. O imobiliário mexe com decisões muito importantes na vida das pessoas, e faz sentido que exista um enquadramento que valorize quem trabalha bem e traga mais confiança ao mercado.

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Na sua perspetiva, o consultor imobiliário deve ser, sobretudo, vendedor ou conselheiro estratégico do cliente?

Para mim, essa distinção é clara. Um consultor imobiliário não deve ser apenas um vendedor. Vender é uma consequência do processo. O verdadeiro papel é perceber o cliente, enquadrar o mercado e ajudá-lo a tomar uma decisão consciente. Isso implica dizer o que ele precisa de ouvir, não apenas o que quer ouvir. Num mercado cada vez mais exigente, o valor está no aconselhamento. Quem trabalha a pensar no longo prazo constrói relações de confiança, e é isso que sustenta o negócio.

"A classe média ainda consegue viver no Porto, mas com mais esforço (...) nota-se claramente uma saída gradual para a periferia, onde os preços ainda permitem outro tipo de conforto"

A classe média ainda consegue viver dentro do Porto? Ou para onde tende a mover-se na periferia?

Se me fizessem essa pergunta há uns anos, a resposta era simples. Hoje já não é tanto. A classe média ainda consegue viver no Porto, mas com mais esforço e, muitas vezes, com escolhas difíceis pelo meio. Nota-se claramente uma saída gradual para a periferia, onde os preços ainda permitem outro tipo de conforto. Zonas como Maia, Valongo, Vila Nova de Gaia ou Gondomar acabam por ser o caminho natural para muitas famílias. É uma realidade que o mercado foi criando. O desafio agora é perceber como manter o Porto vivo e acessível para quem sempre fez parte dele.

Olhando para os próximos anos, vê mais riscos ou mais oportunidades no mercado imobiliário da cidade?

Riscos e oportunidades vão sempre existir, fazem parte do mercado. A diferença está em como se olha para eles. Vejo um mercado mais exigente, onde já não basta estar presente, é preciso saber o que se está a fazer. Isso afasta alguma especulação, mas valoriza muito quem trabalha com consistência e visão. O Porto tem bases muito sólidas. Continua a ser uma cidade com identidade, com procura e com capacidade de atrair. Isso não muda de um dia para o outro.

Na MM Imóveis, é exatamente com essa perspetiva que trabalhamos todos os dias: menos foco no imediato e mais na construção de relações e decisões sólidas. Acredito que os próximos anos vão distinguir claramente quem procura resultados rápidos de quem está comprometido com o longo prazo. E é aí que queremos estar.