Maioria dos créditos habitação com financiamento acima de 80%

O mercado hipotecário português tem-se vindo a adaptar à realidade económica do país, marcada por casas à venda cada vez mais caras, poucas poupanças e baixos salários. É neste contexto que a grande maioria dos créditos habitação formalizados em Portugal no início de 2026 têm financiamentos acima de 80%, uma tendência impulsionada pela garantia pública que dá empréstimos a 100% aos jovens, tal como mostra o relatório do idealista/créditohabitação. Acontece que este alto nível de financiamento, conjugado com taxas de esforço elevadas, prazos longos e altos preços das casas estão a preocupar o Banco de Portugal.

Para conseguir ter acesso a habitação própria em Portugal, as famílias tendem a pedir maiores taxas de financiamento à banca para comprar casa. No início de 2026, “cerca de 16,5% dos créditos habitação foram financiados entre 80% e 90%, e 51% corresponderam a financiamentos jovens a 100%”, lê-se no relatório trimestral do idealista/créditohabitação. 

Estes dados mostram que, no primeiro trimestre de 2026, a maioria dos novos empréstimos habitação (um total de 67,6% dos contratos finalizados) têm financiamentos acima de 80%. E há mais famílias a pedir percentagens de financiamento à banca acima deste patamar (+10,9 pontos percentuais) face ao mesmo período do ano passado.

Este aumento do peso dos altos financiamentos nos créditos habitação pode ser explicado por um conjunto de fatores, segundo sugerem os mesmos dados do relatório: 

• Alta adesão à garantia pública para jovens até 35 anos: esta ajuda pública permite financiamentos bancários de 100% para compra de casa própria e permanente. No arranque deste ano, mais de metade dos empréstimos finalizados pelos intermediários de crédito do idealista tinham garantia do Estado. Um ano antes esta percentagem foi de apenas 13,5%, sendo que a medida tinha acabado de arrancar;
• Famílias com salários mais baixos lideram pedidos de crédito: no início de 2026, quase três em cada quatro créditos habitação em Portugal foram contratados pelas famílias que têm salários nos patamares mais baixos (até 4.000 euros) e, por isso, menos margem para acumular poupanças para dar de entrada no crédito, o que faz subir o financiamento;
• Preços das casas em alta: os preços das casas à venda têm vindo a subir a um ritmo muito superior ao dos salários das famílias. Para ter acesso à habitação, os agregados acabam por ter de pedir mais dinheiro ao banco. No início de 2026, o preço médio de compra foi de 254.365 euros e o crédito habitação solicitado de quase 211.000 euros, sendo o financiamento médio de 86% (mais 5 pontos percentuais face há um ano).

Além disso, há hoje uma forte concorrência entre bancos na concessão de créditos habitação, pelo que financiar percentagens mais elevadas pode ser uma forma de captar clientes, desde que dentro dos limites definidos pelo Banco de Portugal (BdP) – até 90% para compra de casa própria e permanente, à exceção da garantia pública que permite financiamentos até 100% para jovens. 

Por outro lado, o risco para os bancos é hoje mais controlado com a combinação de outras regras macroprudenciais do BdP, como a taxa de esforço até 50%, maturidade máxima, testes de stress para criar cenários de futuras subidas de juros (até 1,5%). De notar que já se está a sentir a subida dos juros perante a instabilidade nos mercados financeiros gerada pela guerra no Médio Oriente, antecipando-se já um aumento das taxas diretoras por parte do Banco Central Europeu em junho.

Álvaro Santos Pereira, governador do Banco de Portugal Getty images

Ter altos níveis de financiamento bancário na habitação, acima de 80%, não significa necessariamente maior risco sistémico, uma vez que estão dentro da recomendação macroprudencial do BdP (até 90%) e garantia pública. Mas o regulador liderado por Álvaro Santos Pereira tem-se demonstrado preocupado com o aumento do risco dos créditos, perante a combinação de vários fatores: altos financiamentos, taxas de esforço elevadas, prazos longos e preços das casas sobrevalorizados.

É neste contexto que o BdP está a preparar o aperto do limite máximo da taxa de esforço dos atuais 50% para 45%, segundo noticiou o Jornal de Negócios, o que deverá travar a concessão de créditos habitação sobretudo a famílias mais vulneráveis, tal como explicamos neste artigo preparado pelo idealista/news. Em cima da mesa está ainda a revisão (e aperto) das maturidades destes empréstimos.