Como a pandemia está a afetar o negócio imobiliário do Estado?

O setor imobiliário privado em Portugal tem dado sinais de escapar à crise gerada pela pandemia, mostrando-se resiliente e dinâmico. E como se está a comportar este negócio ao nível da esfera do Estado? A Covid-19 está a deixar marcas neste caso, penalizando, por exemplo, os resultados da Parpública. A 'holding' do Estado - que assegura a gestão de parte significativa do património imobiliário público - registou uma acentuada quebra neste segmento em 2020, após um excelente desempenho em 2019 e um bom ano em 2018.

O volume de negócios da área do imobiliário - que concentra as atividades das sociedades Estamo, Consest, Baía do Tejo e Fundiestamo - correspondeu a um valor global de 58 milhões de euros, "o que se traduz numa quebra acentuada face a 2019 em cerca de 72,2 milhões de euros, sendo o volume de negócios impactado, na sua maioria pela contribuição das participadas Estamo e Baía do Tejo, que completam cerca de 96% do volume faturado", tal como se pode ler no relatório e contas da Parpública de 2020 (o último disponível), consultado pelo idealista/news.

Ainda assim, o conselho de administração liderado por Jaime Serrão Andrez, considera que "o segmento imobiliário do Grupo mantém-se estável", explicando que para o decréscimo no volume de negócios "concorrem por um lado, a inexistência de vendas de imóveis em 2020 na Sociedade Estamo quando, em 2019, tinha apresentado vendas de imóveis de cerca de 74 milhões de euros, e em sentido oposto, o aumento das rendas e taxas de cedência faturadas pela Sociedade Baía do Tejo (+6%)". Por outro lado, impactaram também as comissões de gestão faturadas aos três fundos geridos pela Sociedade Fundiestamo (+18,5%), em relação ao período homólogo de 2019.

No que concerne aos resultados do imobiliário da Parpública, atingiram em 2020 cerca de 30,2 milhões de euros, verificando-se uma redução acentuada de cerca de 48% em relação a 2019 (58,6 milhões de euros) "principalmente pelos motivos anteriormente assinalados".

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Imobiliário foi o segmento da Parpública que registou maior quebra nos resultados

Em 2020, as empresas deste segmento foram, ainda assim, as segundas que tiveram o contributo mais significativo para a formação do resultado consolidado da Parpública, depois das companhias afetas ao setor das Águas.

Neste exercício - correspondente ao ano em que se decretou a pandemia do novo coronavírus - a holding apresentou um resultado consolidado positivo de 20,2 milhões de euros, que se traduz num aumento de 5,3 milhões de euros, explicado essencialmente pelo decréscimo dos gastos de financiamento, em 12,8 milhões de euros, parcialmente compensado pelo aumento das perdas das empresas classificadas como associadas. "O decréscimo mais significativo foi do segmento imobiliário, cujo resultado líquido diminuiu 28,4 milhões de euros, após um excelente desempenho em 2019", pode ler-se no relatório de gestão publicado na página online da Parpública, sobre as contas do ano passado.

No plano operacional, é comunicada uma diminuição de 11,9% do volume de vendas das empresas do Grupo "explicada principalmente pela redução das vendas efetuadas pelas empresas do segmento imobiliário, do Grupo AdP e da INCM, redução superior a 120 milhões de euros". As empresas destes três segmentos são responsáveis por 97% das vendas totais do Grupo.

O terceiro segmento mais significativo para a Parpública é o da Gestão e Promoção Imobiliária - depois das Águas e da Produção de Moeda e Publicações - tendo contribuído com cerca de 58 milhões de euros em 2020 (contra 130 milhões de euros em 2019) correspondentes a 6% (metade do ano anterior) do total de Vendas e Prestações de serviços. 

O valor dos ativos desta área de negócio ascendia no final de 2020 a 1.281 milhões de euros, apresentando uma diminuição de cerca de 18,8 milhões de euros (-1%) em relação ao ano anterior, "salientando-se por um lado o decréscimo dos ativos da Estamo em cerca de 22 milhões de euros e no sentido inverso, o aumento dos ativos da Consest de 1,8 milhões de euros e na Baía do Tejo de 1,3 milhões de euros".

Atividade da Estamo penalizada pela falta de venda de imóveis devido à pandemia

Parpública e Estamo mudaram de instalações em Lisboa para o edifício Santa Marta 55, em 2019. idealista/news

No caso da Estamo, no ano de 2020, os efeitos da pandemia e a incerteza em relação à valorização dos ativos no mercado, fizeram com que a empresa não realizasse qualquer venda, quando estavam inicialmente previstas alienações de 40 milhões de euros. 

Devido a isto, o volume de negócios de 2020 da Estamo evidencia uma quebra acentuada em relação a 2019 (-61%), no entanto, a Parpública diz que, analisando apenas o valor faturado em rendas e compensações por ocupação de espaço, este segmento apresenta um ligeiro aumento (+3%) em relação a 2019, em parte devido à atualização legal das rendas e pelo aumento da área líquida ocupada.

Deste modo a principal fonte de receitas de 2020 da Estamo passou novamente a assentar na faturação com arrendamentos e compensações por ocupação de espaços, "cuja recuperação das dívidas faturadas tem sido um desafio constante, ao invés das vendas (recebimento quase imediato do valor faturado)", indica a equipa de gestão, dando nota de que mais de metade dos ativos da Estamo encontram-se arrendados ou classificados como para arrendamento (478 milhões de euros), constituindo uma fonte de receita essencial ao suporte da atividade corrente da empresa.

A inexistência de vendas de imóveis impactou também os resultados operacionais da Estamo, que em 2020 registaram uma quebra de cerca de 50% face aos 76 milhões de euros de 2019 - que tinham os sido mais elevados dos últimos dez anos.

A Parpública destaca ainda que em 2020, alguns dos imóveis mais relevantes da carteira da Estamo, no valor de 179 milhões de euros (225,4 milhões ao valor de mercado atual), ficaram condicionados não permitindo a venda/ locação dos mesmos:

1. por via da afetação ao FNRE de 3 imóveis, entre os quais o antigo Hospital Miguel Bombarda e o Quartel do Cabeço da Bola
2. por via da afetação à bolsa de habitação do IHRU (DL 82/2020, de 2 de outubro) para promoção de oferta pública de habitação a preços acessíveis.

Negócios imobiliários feitos em 2021

Edifício 5 de Outubro 124, Lisboa. CBRE

Ao longo do primeiro semestre de 2021, foram comunicadas duas operações avulsas, que envolveram sociedades participadas pela holding do Estado, como compradoras de imóveis. Por um lado, em março passado ficou a saber-se que o Fundo Especial de Investimento Imobiliário Aberto (FEIIA) Imopoupança, gerido pela Fundiestamo, do grupo Parpública, comprou edifício de escritórios em Lisboa com 3.200 m2 e 11 pisos. 

Mais recentemente, este mês de agosto, foi noticiado que a Parpública comprou outra parcela de escritórios no edifíco ARCIS, também em Lisboa, por 4 milhões. Neste caso, o imóvel foi igualmente comprado pelo Imopoupança, gerido pela Fundiestamo.

Por conhecer está ainda como se está a comportar a atividade imobiliária da Parpública este ano, sendo que as contas do primeiro semestre só deverão ser divulgadas no próximo mês setembro.