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Hotéis em crise: venda de ativos e novos usos abrem o apetite de investidores - será uma tendência?

O idealista/news foi ouvir cinco das principais consultoras imobiliárias a operar em Portugal. Eis o diagnóstico traçado pelos especialistas.

Photo by Nick Fewings on Unsplash
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Autores: Leonor Santos, Tânia Ferreira

A hotelaria vive momentos de agonia, devido à pandemia, deparando-se com uma crise sem precedentes. As moratórias de crédito, as medidas de apoio às empresas e a vacina têm dado alento ao setor, mas há operadores a procurar outras soluções que permitam a entrada de capital para continuar no negócio. E há mesmo quem se veja "obrigado" a vender os ativos, gerando oportunidades para os investidores, seja dentro do turismo ou para outros usos, como a habitação ou segmentos alternativos. Mas será isto uma tendência do mercado a nível nacional? O idealista/news foi ouvir cinco das principais consultoras imobiliárias a operar em Portugal e apresentamos agora o resultado do diagnóstico traçado pela CBRE, Cushman&Wakefield (C&W), JLL, Savills e Worx.

O turismo internacional e doméstico é, de facto, um dos setores mais afetados pela Covid-19 e deverá continuar a enfrentar dificuldades, pelo menos, este ano. Por um lado, porque ainda se vive um clima de instabilidade e de incerteza, sem “data” para se iniciar um ciclo de recuperação e retoma, e por outro, porque o ritmo de vacinação é lento, ainda que a imunidade de grupo já esteja visível no horizonte, segundo as autoridades de saúde. 

A aceleração das vendas de ativos no mercado hoteleiro em 2021 deverá, por isso, ser uma realidade. Alguns operadores têm já em cima da mesa esta possibilidade para fazer face às suas obrigações e reequilibrar as contas e, ao mesmo tempo, o mercado está a “mexer”, com “fundos/investidores institucionais a levar a cabo algum tipo de reorganização dos seus portefólios, contribuindo para o aparecimento de algumas oportunidades no mercado”, tal como explica Duarte Morais Santos, diretor da área de Hotelaria da CBRE.

A corrida ao portefólio imobiliário da ECS Capital, avaliada em 1.400 milhões de euros, que inclui o Palácio do Governador, em Lisboa, o Conrad Algarve, na Quinta do Lago, o As Cascatas Golf & Resort Spa, em Vilamoura, bem como outros nove hotéis da marca NAU, é exemplo disso e já arrancou – as propostas não vinculativas dos interessados têm de ser entregues até ao final desta sexta-feira, 5 de março de 2021. Bain Capital, Brookfield, Blackstone, Cerberus, Fortress, Davidson Kempner Capital Management, H.I.G. Capital e Kildare Partners são apontados como grandes fundos de investimento interessados.

Mas parece ser cedo para estar a falar de uma tendência nacional ou de um cenário de “vendas forçadas”, uma vez que, segundo os vários especialistas, não se observa ainda um aumento anormal na venda destes ativos.

Operações de Sale & Leaseback na mira

Afinal, que tipo de ativos estão disponíveis para venda? E em que zonas? Há um perfil em termos de características e dimensão? Para Alberto Henriques, Investment Associate Director da Savills Portugal, não é possível indicar que há um “perfil único”, dizendo antes que “existem sim circunstâncias específicas de cada ativo, proprietário e operação que fazem com que a intenção seja o desinvestimento”, seja através de vendas individuais (na grande maioria) ou em carteira, em alguns casos. O responsável recorda que as zonas mais consolidadas em termos turísticos são as que têm mais hotéis e também as que têm mais ativos disponíveis para venda, frisando que “as zonas mais sazonais ficaram mais expostas ao impacto da pandemia por esta ter ocorrido no final da época baixa, o que poderá fazer com que exista maior necessidade de capitalização”.

As zonas mais consolidadas em termos turísticos são as que têm mais hotéis e também as que têm mais ativos disponíveis para venda

No entanto, em termos de localização, ainda não é possível fazer uma análise detalhada, uma vez que todas as regiões estão a ser afetadas e tudo dependerá do ritmo de recuperação de cada uma delas - algo que varia, também, consoante a dependência face ao turismo internacional.

Unsplash
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De acordo com Gonçalo Garcia, Head of Hospitality da Cushman & Wakefield, as operações de Sale & Leaseback (em que o proprietário vende um imóvel a um investidor, mantendo-se como arrendatário do espaço) assumem-se como um “mecanismo ajustado aos interesses de compradores e vendedores, na medida em que configura a possibilidade ao vendedor de realizar um encaixe de capital significativo sem perder o controlo da operação hoteleira”, daí que o interesse dos investidores recaia, sobretudo, “sobre ativos existentes e prontos a operar a partir do momento em que estejam reunidas as condições à livre circulação de pessoas”, diz ainda o responsável.

Operações de Sale & Leaseback (em que o proprietário vende um imóvel a um investidor, mantendo-se como arrendatário do espaço) assumem-se como um mecanismo ajustado aos interesses de compradores e vendedores

Esta ideia reúne, de resto, unanimidade entre os especialistas ouvidos. Pedro Valente, do departamento de Capital Markets da Worx relembra que “alguns operadores já estão a estudar esse tipo de operações, para se capitalizarem e virem a aproveitar oportunidades que possam vir a surgir no mercado, sobretudo com o fim das moratórias”, mas não vê “nenhum tipo de vendas distressed a acontecer”.

“No mercado existem já algumas unidades independentes, de menor dimensão e em localizações secundárias, ou até mesmo projetos de desenvolvimento, mas este não é o tipo de ativos que o nosso cliente tradicional procura - procuram ativos em operação, com localizações prime, e bons 'tenants'”, acrescenta ainda Karina Simões, Head of Hotel Advisory da JLL.

Quem quer comprar e com que objetivo?

Converter os espaços para dar-lhes novas funcionalidades, nomeadamente segmentos alternativos como residências séniores ou de estudantes, escritórios, ou até mesmo produtos residenciais - como já admitiu a Vanguard Properties - são hipóteses válidas e que estão a ser equacionadas, mas que ainda devem ser pouco expressivas, uma vez que a hotelaria continua ser considerada uma boa alternativa de investimento.

Alberto Henriques, da Savills, confirma que existem inúmeras possibilidades para transformar unidades hoteleiras noutros usos, mas antecipa “que nem todas elas tenham sucesso, porque os hotéis continuarão a manter a capacidade de atratividade e gerar receitas interessantes nas suas operações assim que a retoma se efetive”. E explica: “As conversões serão apenas nas unidades que não estão devidamente preparadas para competir neste segmento e isso poderá dar lugar a outras operações, beneficiando o mercado”.

E quem são os potenciais compradores? Investidores oportunistas, que surgem em condições de mercado como as que estamos a atravessar – e que podem estar mais ativos nesta fase de pandemia -, mas também entidades institucionais (nacionais ou estrangeiras) que procuram rendimento seguro e continuado, cadeias hoteleiras, 'family offices' e plataforamas de 'private equity'.

Vendas com “desconto” não, ajuste de preços sim

Apesar do cenário que se vive atualmente, as consultoras imobiliárias não preevem vendas de hotéis ou carteiras de hotéis com “desconto”. Admitem, sim, um natural ajustamento de preços de compra e venda no turismo, tendo em conta a redução da atividade e a recuperação que, num primeiro momento, será mais lenta e gradual.

Gonçalo Garcia, da C&W relembra que o “ato de negociação e procura de desconto de preço não é exclusivo de ciclos que se entendam negativos”,  pelo que a “atual situação redistribui o equilíbrio de forças entre vendedores e compradores, incidindo de forma especialmente favorável para compradores com capacidade de execução de operações sem recurso a dívida bancária”. “Nestas situações é normal que o comprador evidencie a sua capacidade de concretização, apresentado argumentos que justifiquem revisão de preço em troca da certeza de fecho do negócio”, sublinha.

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Ainda assim, e para para oportunidades com localizações prime, e até noutras geografias, os preços não têm vindo a sofrer grandes reduções face ao momento pré-covid, segundo as declarações de Duarte Morais Santos da CBRE. O responsável considera que as oportunidades mais “periféricas” poderão ser as que mais sofrerão, “não como desconto, mas como resultado das expetativas mais baixas de geração de 'cash-flow' nessas localizações”.

Nas localizações prime, e até noutras geografias, os preços não têm vindo a sofrer grandes reduções face ao momento pré-covid

Relativamente aos ativos de desenvolvimento, e como ainda irão passar pelo processo de licenciamento e construção, espera-se que quando entrarem em funcionamento já se assista a estabilização das taxas de ocupação e do preço médio por quarto, “daí ser expectável que o valor já esteja mais em linha com valores de 2019”, indica Karina Simões da JLL.

Qual o papel da banca nestes negócios?

O Banco de Portugal (BdP) já disse que os bancos nunca estiveram tão expostos ao turismo e que este setor é visto como aquele em que existem maiores probabilidades de aumento do incumprimento do crédito. E é por isso que, para Pedro Valente, da Worx, “a banca terá de gerir muito bem o fim das moratórias, algo que vai ser chave nestes negócios”. Gonçalo Garcia, da C&W, acredita que “os incumprimentos apenas ocorrerão se não houver pro-atividade na antecipação dos mesmos, e nas eventuais renegociações contratuais”, e lembra que a banca está mais fortalecida hoje em dia, quando comparado com o ciclo 2008-2011.

Ainda assim, e na opinião de Alberto Henriques, da Savills, aquilo que terá de mudar “é a visão da hotelaria, e de ativos operacionais, como uma fonte de rendimento fixo”, isto é, terá de existir um maior conhecimento dos seus riscos operacionais aquando dos financiamentos disponibilizados. “Agora que um contrato de arrendamento fixo de longo prazo se demonstrou impossível de cumprir por via do contexto, e o ativar das garantias em nada beneficiaria operador e financiador, deverá existir uma capacidade de alinhamento na distribuição do risco associado e dos proveitos que as operações podem gerar, por exemplo, podendo a banca começar a financiar alternativas ao arrendamento como são os contratos de gestão ou modelos híbridos. Para isso, terá de se analisar mais profundamente os fundamentais das operações que se pretende financiar”, defende o responsável.

Interesse em Portugal mantém-se e há novas marcas à vista

Portugal é e continuará a ser visto com um destino turístico por excelência. Uma opinião partilhada pelas consultoras imobiliárias, uma vez que o interesse dos investidores no país deverá manter-se. Argumentam que, apesar da crise que atualmente atinge de forma mais dura o setor hoteleiro, não há operadoras a querer sair do mercado, dando nota de que, por outro lado, há sim quem esteja à espera para entrar.

Estão previstas novas expansões e inaugurações, nomeadamente a entrada de novas marcas de grandes operadores internacionais como Mama Shelter, do grupo Accor; Moxy, W Hotels e Four Points by Sheraton, do Marriott; Tapestry Collection, do Hilton e Staybridge Suites do IHG. E de novos conceitos como o da Student Hotel no empreendimento Bonjardim, promovido pela Avenue no centro do Porto.