Habitação, a estrela do imobiliário: mais casas vendidas que nunca

Dois anos após o início da pandemia, o imobiliário continua a surpreender tudo e todos – e a bater recordes. A habitação foi o setor estrela do mercado em 2021, superando todos os anteriores níveis de atividade, revelam dados divulgados pela consultora imobiliária JLL, no “Market 360º”. Foram transacionadas 190.000 casas no ano passado, num volume de vendas estimado que ronda os 30 mil milhões de euros, acompanhado por uma forte subida de preços (+12% face a 2019) motivada, sobretudo, pela falta de oferta.

De acordo com a consultora imobiliária, o mercado internacional continua bastante ativo, protagonizando 11% das vendas, mas “nunca se venderam tantas casas a portugueses”, responsáveis por 89% das transações. Os “fortes fundamentos de mercado”, de resto, deverão ter continuidade em 2022, esperando-se um novo ano de atividade em máximos, mantendo a diversificação das fontes de procura, de localizações e de conceitos, como, por exemplo, a emergência de novas zonas residenciais, e a procura de casa nas periferias – à boleia, também, do teletrabalho.

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A JLL também não prevê que as alterações aos vistos gold afastem a procura internacional, “uma vez que Portugal é já um destino residencial reconhecido no estrangeiro”, apontando novas oportunidades de investimento para este tipo de instrumento, nomeadamente em zonas como a Comporta.

Mesmo com o contexto adverso da primeira metade do ano, o “imobiliário voltou a surpreender, sendo um dos setores da economia com melhor desempenho e com um grande contributo para a retoma económica do país”, refere Pedro Lancastre, CEO da JLL. “Os resultados positivos do imobiliário em 2021 devem-se, em grande parte, ao impulso da segunda metade do ano”, salienta, acrescentando que “o mercado imobiliário português continua com uma procura saudável e diversificada, com fundamentos sólidos e uma boa projeção internacional”.

Desempenho mercado imobiliário: análise por segmento

Imobiliário de Industrial & Logística

• Outro segmento surpreendente foi o imobiliário de Industrial & Logística, no qual os níveis de ocupação passaram o patamar inédito de 700.000 m2. Marcada pelas operações de expansão, pré-arrendamento de espaços logísticos e lançamento de novos projetos, a atividade neste segmento "não foi mais além devido à falta de oferta de espaços adequados à procura", refere a JLL. 2022 deverá dar continuidade à forte procura por este tipo de imobiliário e ao aumento do capital direcionado para o desenvolvimento de novos projetos, embora esta possa enfrentar desafios devido à pressão sobre a cadeia de suprimentos, com o aumento de custos de combustíveis, matérias-primas e a crise dos contentores.

Segmento de Alternativos

• Em 2021 destacou-se também o segmento de Alternativos, com um "desempenho sem precedentes". A alocação de capital foi a mais elevada de sempre, com 684 milhões de investimento registados, e uma diversificação de classes de ativos como foco de investimento. Os segmentos de Private Rented Sector (habitação para arrendamento) e de saúde foram os mais dinâmicos, mas as residências sénior têm registado uma atratividade crescente. Em 2022, os diferentes formatos residenciais – o segmento de Living, que inclui residências de estudantes, habitações para arrendamento e residências sénior – tendem a crescer, impulsionados por um volume elevado de procura e uma escassez de oferta em todos os segmentos. 

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Investimento

• No Investimento, a aquisição de imóveis comerciais somou 2.020 milhões, dos quais 80% de origem internacional, com a entrada de vários operadores novos, "o que comprova a atratividade do mercado nacional", segundo a consultora. Trata-se de um volume abaixo da média dos últimos três anos, mas isso deve-se "sobretudo ao adiamento de importantes negócios para 2022". Este é precisamente um dos segmentos para o qual a JLL estima um forte crescimento face a 2021, uma vez que o ano “inicia com um conjunto de transações e portfolios de grande dimensão e o pipeline é robusto".

Escritórios

• Os Escritórios somaram 162.000 m2 de ocupação em Lisboa e outros 57.000 m2 no Porto, ambos em crescimento, de respetivamente 17% e 5% face a 2020, e com uma procura sólida por áreas de grande dimensão. Também neste mercado, a procura permanece muito ativa, "apesar de ser cada vez mais motivada por novas necessidades, devido à generalização do trabalho remoto e à implementação dos modelos de trabalho híbridos". "Não há dúvida de que os espaços procurados são distintos, com maior presença de áreas comuns de socialização, colaboração e aprendizagem, estimando-se, assim, um novo crescimento da ocupação em 2022, que deverá retomar os níveis de atividade pré-pandemia", nota a consultora.

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Retalho

• No Retalho verificou-se uma gradual retoma da atividade e o regresso dos consumidores aos espaços das lojas, sendo o comércio de rua um dos formatos que "surpreendeu pela positiva", com uma forte aposta nas lojas de bairro e proximidade, colmatando a redução de fluxos turísticos. Esta tendência deverá ter continuidade este ano, embora se antecipe uma crescente polarização no desempenho de operadores e segmentos. 

Hotelaria

• Na Hotelaria, o ano também foi de recuperação, mesmo que "tímida", quer em termos operacionais quer de investimento, onde a atividade somou cerca de 296 milhões. As taxas de ocupação mantêm-se, contudo, baixas (em torno dos 27% em Lisboa e Porto) face ao pré-Covid, mas as expetativas são para que recuperem em 2022. Ainda assim, abriram 44 novos hotéis em Portugal num total de 4.100 novos quartos, estando atualmente em construção cerca de 70 novas unidades num total de 8.500 quartos. Para 2022, segundo a JLL, espera-se uma recuperação para níveis de operação próximos da pré-pandemia e que exista um aumento significativo do interesse dos investidores por este segmento.