Adeus pandemia, olá guerra. Setor da promoção imobiliária resiste e continuam a chegar casas ao mercado, apesar das incertezas.
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Construção de casas e promoção imobiliária em Portugal
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O ano de 2022 arrancou repleto de saúde e confiança para a promoção imobiliária, depois de um 2021 marcado por uma chuva de empreendimentos e por uma aposta clara em projetos residenciais de obra nova. Mas ninguém contava que, após uma pandemia, o mundo tivesse de lidar com os danos colaterais de uma guerra. A invasão da Rússia à Ucrânia, em fevereiro, veio mudar um pouco as regras do jogo, tendo impacto direto no setor da construção. Problemas como os atrasos nos processos de licenciamento voltaram a dar que falar, mas o tema do aumento dos custos de construção e dos materiais e a falta de mão de obra ganharam expressão com o eclodir da guerra. A promoção imobiliária continua, ainda assim, a dar sinais de estar resiliente. 

“Assim será a promoção imobiliária em 2022, segundo especialistas”. Este é o título de um artigo que publicámos no início de fevereiro, dias antes de estalar o conflito armado. No mesmo, escrevemos que havia a sensação de que o setor continuava a saber como fintar a pandemia da Covid-19. Mais tarde, em maio, voltámos a auscultar o mercado, durante o Salão Imobiliário de Portugal (SIL). “Promoção imobiliária: confiança mantém-se – mas há (muitos) desafios”, escrevemos. Incerteza era por esta altura palavra de ordem. Era e, de certa forma, continua a ser atualmente.

A verdade é que, tal como em crises anteriores, o setor da construção e do imobiliário arregaçou as mangas e deu o corpo às balas. E foram vários os empreendimentos que saíram do papel em 2022, uns de construção nova, outros de reabilitação. Um pouco por todo o país fomos dando conta de vários projetos a arrancar. Destacamos em baixo alguns:

E há outro dado que mostra que a promoção imobiliária continua a ser atrativa em Portugal, que é a entrada de novos players no mercado. A Overseas, liderada por Pedro Vicente, que nasceu no mercado depois de o gestor deixar a Habitat Invest, é um desses exemplos. Vai investir 130 milhões de euros em construção nova e reabilitação em Lisboa e na Comporta.

Também o grupo bracarense de construção e engenharia DST, através da subsidiária DST Real Estate, anunciou a entrada no negócio da promoção imobiliária, nomeadamente no segmento residencial. Tem em vista, numa fase inicial, o desenvolvimento de três projetos em várias cidades do Norte do país: Guimarães, Barcelos e Famalicão. 

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Projeto Nooba vai nascer no Barreiro e terá 518 apartamentos Solid Sentinel

Há, ainda assim, falta de oferta de casas no mercado?

A resposta é… sim. É que apesar de haver novos empreendimentos a sair do papel, a oferta de casas à venda em Portugal é ainda escassa para fazer face à procura, tendo descido 23% num ano, entre o terceiro trimestre de 2022 e o mesmo período de 2021, segundo dados do idealista. Um cenário que pode ser justificado com o facto de se estarem a vender muitos imóveis, apesar dos preços de venda estarem também elevados, da inflação estar em alta e de as taxas de juro nos créditos habitação a subir.  

Os dados mais recentes do idealista mostram, de resto, que a oferta de habitação à venda em Portugal desceu em 18 capitais de distrito no período em análise, sendo o top cinco ocupado, por esta ordem, por Vila Real (-39%), Porto (-36%), Faro (-33%), Lisboa (-31%) e Beja (-27%). Em Bragança, pelo contrário, a oferta de casas à venda subiu 22%. E o mesmo aconteceu em Santarém (5%).
 

Promoção imobiliária em alta em Portugal
Megaprojeto imobiliário Campo Novo vai nascer junto ao antigo estádio do Sporting Créditos: Norfin

Quanto custa construir uma casa nova?

Desde março de 2022, um mês após a invasão da Rússia à Ucrânia, que os custos de construção de uma casa nova em Portugal estão a disparar, acompanhando o aumento da taxa de inflação. Desde então, a subida homóloga tem sido sempre superior a dois dígitos. Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) indicam que os custos de construção de habitação nova aumentaram em outubro 12,5% face ao mesmo mês do ano passado. Esta foi uma tendência que se tinha verificado nos meses anteriores, com subidas homólogas de custos de construção de, por exemplo, 13,4%, 12,6%. 

Relacionado com este tema, um estudo recente da Deloitte concluiu que o crescimento da indústria da construção deve desacelerar nos próximos anos a nível mundial, passando de 6,1% em 2021 para 3,6% em 2022 e 2023. “O setor da construção conseguiu manter a sua atividade a bom ritmo na maioria dos países, apesar do atual cenário macroeconómico desafiante, apresentando, por isso, boas perspetivas futuras. No entanto, devido principalmente ao contexto de guerra na Ucrânia, a tendência para os próximos anos é de alguma desaceleração. Perspetiva-se que este setor manterá a sua resiliência, devendo-se, no entanto, manter focado em enfrentar os impactos da falta de matéria-prima, aumento generalizado de preços e uma mudança para modelos mais sustentáveis”, refere Sofia Tenreiro, Partner da Deloitte e Líder do setor Energy, Resources & Industrials.

Certo é que até setembro o setor da construção e imobiliário registou uma evolução “globalmente positiva” dos principais indicadores de atividade, apesar dos constrangimentos associados ao aumento dos preços das matérias-primas, energia e materiais de construção, conforme deu conta a associação setorial AICCOPN.

Construção de habitação nova em Portugal
Foto de Mikael Blomkvist on Pexels

O eterno problema dos atrasos nos licenciamentos

Há muito tempo que os vários players do setor põem o dedo na ferida. Falamos dos constantes atrasos nos processos de licenciamento de obras, que são visíveis, sobretudo, na Câmara Municipal de Lisboa. “O que rapidamente nos faria ter mais imóveis no mercado era melhorar a questão do licenciamento”, disse-nos recentemente Pedro Alves, membro do conselho administração da Splendimension. 

Uma preocupação partilhada por vários intervenientes do setor e que levou a autarquia de Lisboa a agir, tendo anunciado, em abril, a criação de uma Comissão de Concertação Municipal do Urbanismo para dar resposta ao volume de processos de licenciamento urbanístico “que carecem de pareceres internos dos vários serviços municipais”. Mais tarde, em novembro, o município lançou o programa “As Minhas Obras”, que visa simplificar alguns processos de licenciamento, nomeadamente os relacionados com trabalhos de conservação ou alteração em apartamentos, edifícios ou lojas. 

Os dados mais recentes do INE mostram que a construção de casas no país manteve o ritmo em 2022, apesar dos constrangimentos associados à subida dos preços dos materiais e da falta de mão de obra no setor: foram concluídos 5,2 mil fogos em construções novas para habitação familiar no verão deste ano, um número 6,5% superior face ao registado no terceiro trimestre de 2021. Sobre a demora nos processos de licenciamento, as notícias não são tão animadoras: entre julho e setembro foram licenciadas 6,9 mil casas no país, menos 4,7% que no período homólogo.

E mesmo a terminar o ano soube-se que uma dezena de entidades do setor da construção e imobiliário assinou um memorando de entendimento para elaboração de uma proposta de uniformização de procedimentos administrativos em operações urbanísticas, visando simplificar e agilizar processos de licenciamento urbanos. Clica neste link para saberes mais informações sobre este tema. 

A construção de casas para serem depois colocadas no mercado de arrendamento – o chamado Build to Rent – continuou a dar que falar em 2022, sendo um modelo de negócio que ainda não tem grande expressão em Portugal e que, por isso mesmo, pode ter asas para voar. 

Comprar casas em planta em Portugal
Foto de Anete Lusina on Pexels

Artigos curiosos sobre o setor da construção

A terminar, deixamos em baixo um conjunto de artigos curiosos (e a ter em conta) relacionados com o setor da construção em Portugal. Toma nota:

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