Crédito habitação ganha ânimo em 2024 à boleia da queda da Euribor

O ano de 2024 trouxe um novo dinamismo ao mercado de crédito habitação em Portugal. Houve mais famílias a pedir empréstimos para comprar casa, uma tendência que ganhou força com a queda da Euribor ao longo do ano, o que pressionou os bancos a criar ofertas de crédito mais atrativas (sobretudo a taxa mista). Tudo indica que em 2025 a procura de crédito habitação vá continuar a crescer à medida que a Euribor desce para 2% e haja mais jovens a comprar casa com isenção de IMT e ainda com a garantia pública. Descobre neste artigo preparado pelo idealista/news o que mudou e vai mudar no universo do crédito habitação no nosso país.

Euribor a cair até 2,5% com cortes dos juros do BCE

Depois de um período intenso de subida de juros entre 2022 e 2023, as taxas Euribor começaram a dar sinais de descida em novembro do ano passado. E, embora no início deste ano tenha havido oscilações na sua evolução, a verdade é que ao longo de 2024 as taxas Euribor consolidaram a sua trajetória de descida para todos os prazos. Em novembro de 2024, a Euribor a 12 meses atingiu os 2,506%, o nível mais baixo em dois anos. E a Euribor a 6 meses ficou em 2,788%, o menor valor desde janeiro do ano passado.

Tudo isto tem uma explicação: as taxas Euribor começaram a cair antecipando os primeiros cortes das taxas de juro diretoras pelo Banco Central Europeu (BCE). Mas só em junho de 2024 é que o regulador liderado por Christine Lagarde decidiu arriscar: deixou de manter os juros inalterados, avançando com aquele que foi o primeiro alívio da política monetária em dois anos. 

De lá para cá, contabilizaram-se quatro cortes dos juros do BCE (num total de 100 pontos base), deixando as taxas no patamar de 3% no final deste ano. O objetivo do guardião do euro passa por dar novos estímulos à economia europeia que permanece fraca, incentivando o consumo e o investimento, numa altura em que a inflação na zona euro parece estar controlada em torno dos 2% (o seu objetivo).

Ainda assim, o BCE está a assumir uma trajetória cautelosa na redução dos juros, tendo em conta incertezas que pairam sobre a Europa, como as crises políticas na Alemanha e na França, os conflitos geopolíticos na Ucrânia e no Médio Oriente, e ainda a chegada de Donald Trump à presidência dos EUA, que promete mexer com as taxas alfandegárias em 2025 trazendo novos desafios para a inflação e para as taxas de câmbio do euro em relação ao dólar.

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• BCE volta a cortar juros em 25 pontos - ano fecha no patamar de 3%

Procura por crédito habitação cresce: da queda das prestações à isenção de IMT

Em 2024, Portugal viu um crescimento significativo de novos créditos habitação, com os novos contratos a atingirem 1.676 milhões de euros em outubro, “o valor mais elevado da série histórica, que se inicia em dezembro de 2014”, segundo revelou o Banco de Portugal (BdP). E há também cada vez mais casas a serem avaliadas pelos bancos, com o valor mediano da avaliação bancária a atingir novos recordes mês após mês. 

Tudo isto tem influenciado o montante total de créditos habitação em vigor em Portugal (novos e existentes), tendo o valor subido para 101,3 mil milhões de euros em outubro, um novo máximo desde janeiro de 2015.

Há vários fatores que estão a incentivaram a contratação de mais créditos habitação em 2024:

• Juros a cair: desde o início de 2024 que as taxas de juro estão a cair à medida que a Euribor desce para todos os prazos e há uma maior contratação de taxas mistas mais baratas. De acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), as taxas de juro para novos empréstimos da casa caíram para uma média de 3,423% em novembro;
• Prestações da casa mais baixas: a redução das taxas de juro reflete-se nas prestações dos novos créditos habitação, as quais têm se tornado mais baratas. Esta mudança é particularmente notável para contratos a taxa variável e mista (indexados à Euribor). Nos créditos habitação existentes, as prestações também estão a descer, mas tudo depende do depende do valor em dívida, bem como do ano do contrato;
• Ofertas de crédito habitação mais atrativas: os bancos estão a rever suas soluções de empréstimos para comprar casa, oferecendo taxas mistas mais competitivas e spreads inferiores a 0,8%, o que promove uma maior adesão das famílias a estes produtos;
• Isenção de IMT para jovens: desde agosto, os jovens até aos 35 anos passaram a beneficiar da isenção de IMT e Imposto de Selo na compra da sua primeira casa. Esta medida do Governo de Montenegro já está a refletir-se num aumento dos novos contratos de crédito habitação por jovens;
• Contratação de créditos habitação por maior valor: com a descida dos juros a par do alívio do teste de stress para 1,5%, o montante médio em dívida para novos créditos aumentou, atingindo 139.868 euros em novembro, revelou o INE, o que reflete uma maior confiança e capacidade de endividamento das famílias.

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Contrapõe-se a esta dinâmica o recente declínio nas renegociações de crédito habitação no país, que caíram em outubro para 535 milhões de euros, um número consideravelmente inferior ao do ano anterior, revelou o BdP. Com a queda de juros, as famílias poderão estar mais confortáveis em pagar as suas prestações da casa, sentido, assim, menos necessidade de renegociar os créditos com os bancos.

Por outro lado, com a descida das taxas e a melhoria das condições financeiras, muitas famílias estão a perder o acesso a apoios, como é o caso da bonificação dos juros e da fixação da prestação da casa.

E nem as recentes quedas das taxas de juro travaram a fundo as amortizações antecipadas de crédito habitação. Os dados do BdP revelam que as famílias continuam a aproveitar a isenção de comissão para reembolsos antecipados, resultando em 7,4 mil milhões de euros amortizados de janeiro a setembro de 2024, um valor superior ao mesmo período do ano passado (7,3 mil milhões de euros). São as amortizações totais do crédito que têm mais impacto.

O que esperar da Euribor e do crédito habitação em 2025? 

Tudo indica que em 2025 as taxas Euribor vão continuar a descer à medida que o BCE vá aliviando a sua política monetária. E deverá continuar a haver mais famílias a contratar créditos para comprar casa, sobretudo porque os jovens vão continuar a beneficiar da isenção do IMT e vão passar a ter acesso também à garantia pública. Revelamos, ponto por ponto, o que esperar do universo do crédito habitação no próximo ano.

• Euribor desce até aos 2%: espera-se que as taxas Euribor continuem a descer, alcançando 2,1% nos próximos meses, à medida que o BCE suaviza sua política monetária – e tudo indica que sim. O BdP prevê que as taxas fixem em torno de 2% até o final de 2025. A descida da Euribor voltará a refletir-se numa redução das prestações da casa e deverá continuar a pressionar a banca a rever ofertas;
• Novos apoios para jovens comprarem casa: além da isenção do IMT, os jovens poderão ter acesso à garantia pública no crédito habitação, que possibilita financiamentos bancários a 100%. Os 18 bancos que aderiram à medida já estão preparados para atribuir garantias públicas no próximo ano.
• Teste de stress pode subir: o BdP admite voltar a rever a fórmula das taxas de esforço, subindo o teste de stress hoje fixado em 1,5%, de forma a proteger as famílias de eventuais choques nos juros no futuro;
• Amortização de crédito habitação sem comissão: depois de avanços e recuos, a isenção da comissão por reembolso antecipado para créditos habitação a taxa variável vai mesmo continuar em 2025. Mas há apoios que caem por terra: o resgate de valores dos Planos Poupança Reforma e a isenção de mais-valias na venda de imóveis para amortização de crédito;

Mário Centeno, governador do Banco de Portugal Getty images

• Dedução dos juros no IRS fica igual: as propostas para alargar a dedução dos juros de crédito habitação no IRS a todos os mutuários foram rejeitadas no Parlamento. Assim, só os proprietários que adquiriram casa até 31 de dezembro de 2011 mantêm a possibilidade de deduzir 15% dos juros, com um teto de 296 euros;
• Intermediários de crédito com novas regras em 2025: o BdP está a preparar uma proposta para aumentar a transparência e clareza nas atividades dos intermediários de crédito, procurando evitar enviesamentos nas orientações dadas aos clientes. Também os próprios intermediários de crédito estão abertos a rever e aperfeiçoar as normas que regulam a profissão junto do regulador;
• Empréstimos da casa em incumprimento mais protegidos: o BdP considera essencial a transposição de uma diretiva europeia que visa proteger créditos em incumprimento, criando um quadro legal claro para a venda de créditos habitacionais a terceiros (como fundos de investimento) e oferecendo segurança às famílias em risco de perder a casa.

Portanto, as perspetivas para 2025 são positivas, havendo previsões de novas descidas das taxas de juro e novos apoios para jovens compradores, além de ajustes regulatórios que visam proteger as famílias. Contudo, algumas alterações nos apoios e no teste de stress podem ter impacto neste mercado.