Alojamento Local no olho do furacão: Governo aperta o cerco ao negócio

O negócio do arrendamento de casas de curta duração, mais conhecido em Portugal como Alojamento Local (AL), voltou a dar que falar em 2023. Uma polémica que já vinha de trás e que ganhou expressão – e novos contornos – ao longo do ano. O Governo, através do controverso programa Mais Habitação, apertou o cerco ao AL, alegando que a atividade encarece o preço da habitação, sobretudo em Lisboa e no Porto, contribuindo, desta forma, para a crise habitacional que se vive no setor. Uma ideia criticada vezes sem conta por vários players do setor. Também a União Europeia (UE) se mostra atenta ao negócio do arrendamento de casas a turistas. 

O que diz o Mais Habitação sobre o AL 

Falar (ou escrever) sobre o AL significa, também, tocar no pacote Mais Habitação apresentado pelo Governo dia 16 de fevereiro. Fazendo uma linha cronológica dos acontecimentos, o programa foi viabilizado pela maioria socialista no Parlamento dia 19 de julho, mas ainda teve de enfrentar o veto do Presidente da República, que em agosto o devolveu aos deputados, criticando a ausência de consenso político sobre a matéria e exprimindo um "juízo negativo" sobre as medidas propostas.

O PS anunciou então que voltaria a aprovar a proposta, sem qualquer alteração, o que acabou por acontecer, após reapreciação parlamentar, dia 22 de setembro. Certo é que o Mais Habitação foi publicado em Diário da República dia 6 de outubro e entrou em vigor no dia seguinte. Clica neste link para saberes o que muda. 

As medidas contempladas no Mais Habitação sobre o AL são:
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• Contribuição extraordinária sobre o AL

O AL vai passar a pagar uma contribuição extraordinária (CEAL), cuja base tributável é constituída pela aplicação de um coeficiente económico (que tem em conta a área do imóvel e o rendimento) e de pressão urbanística. A taxa aplicável a esta base tributável é de 15% e não pode ser dedutível à determinação do lucro tributável em IRC.

Esta CEAL deixa de fora os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente, bem como os AL que funcionam em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.

A taxa, outra das medidas que mais polémica geraram, não se aplica a imóveis localizados no interior do país, tendo o valor recuado dos 35% inicialmente propostos pelo Governo para 15%.

Por outro lado, o Valor Patrimonial Tributário (VPT) para efeitos de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) das casas no AL é sempre igual a 1, deixando estas de beneficiar da redução do coeficiente de vetustez que acompanha a idade do imóvel.

• Caducidade e reapreciação dos registos de AL

Os titulares dos registos de AL inativos têm de fazer prova da manutenção da atividade, no prazo de dois meses a contar da entrada em vigor da nova lei. Em caso de incumprimento, os registos serão cancelados, por decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente.

Já as unidades de AL em habitação própria e permanente cuja exploração não ultrapasse os 120 dias por ano não vão ser sujeitas à caducidade do registo. As novas regras estabelecem ainda que os registos de alojamento local serão reapreciados durante o ano de 2030 e, a partir da primeira reapreciação, renováveis por cinco anos.

A única exceção são os estabelecimentos de AL que constituam garantia real de contratos de mútuo que ainda não tenham sido integralmente liquidados em 31 de dezembro de 2029.

• Condóminos podem opor-se a novos ALs

Os condóminos passam a ser ouvidos previamente sobre os novos alojamentos locais que queiram instalar-se em edifícios destinados a habitação. Por outro lado, estipula-se que "o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos”.

• Suspensão de novas licenças de AL

A emissão de novos registos de AL fora dos territórios do interior do país (baixa densidade) vai ser suspensa, de acordo com as novas regras.

Esta suspensão, que não se aplica à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza nem às regiões autónomas, "mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional".

• Incentivo à mudança das casas de AL para arrendamento

Os proprietários que retirem as casas do AL até ao final de 2024 e as coloquem no arrendamento habitacional vão ter isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até ao final de 2029 e não estão sujeitos a qualquer limite no valor da renda que pretendam praticar.

Para tal, o contrato de arrendamento terá de ser efetuado até 31 de dezembro de 2024, sendo que apenas os imóveis com registo de AL até 31 de dezembro de 2022 são elegíveis.

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“A realidade do AL ainda é de pequenos empresários”

Assim que se soube que o Governo socialista liderado por António Costa – entretanto demitiu-se e foram agendadas eleições legislativas para dia 10 de março – ia avançar com alterações no AL, foram várias as vozes que se levantaram a criticar as decisões do Executivo, com a Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) à cabeça. 

Em entrevista ao idealista/news, dias antes de serem conhecidas as medidas, Eduardo Miranda, presidente da associação, revelou, entre outras coisas, que “a realidade do AL ainda é, e vai continuar a ser, de pequenos proprietários”.  Segundo o responsável, “há uma visão errada” relativamente à atividade de AL em Portugal, sendo que a maior parte da mesma não se encontra em Lisboa e Porto – “72% do AL está fora destes dois grandes centros” – e que muitos dos proprietários são portugueses. São pessoas que têm “no AL o seu trabalho, a sua atividade, a sua profissão”, contou. 

Algumas das notícias em que players do setor criticaram as medidas anunciadas para o AL:

• Setor do turismo em brasa com o "Mais Habitação" 
• Do AL à prioridade de arrendar: Sedes quer mudanças na habitação
• Mais Habitação desapontou e é uma "frustração" para o Alojamento Local
• AL com novas regras: cria-se “ambiente de terrorismo nos condomínios”
• Associação do Alojamento Local diz que Governo quer acabar com o setor
• Alojamento Local teme que Mais Habitação aumente anulação de registos

Cerca de 40% das declarações de AL por entregar

Entretanto, mais recentemente, o negócio do AL voltou a dar que falar. No âmbito do programa Mais Habitação, foi dado aos titulares de ALs um prazo de dois meses para fazerem prova da manutenção de atividade. Prazo esse que terminava dia 7 de dezembro e que foi estendido até dia 13, após constrangimentos registados na plataforma online para o registo.

Em comunicado enviado pelo Ministério da Habitação, é referido que devido à “elevada afluência registada nos últimos dias” na plataforma RNAL - Registo Nacional de Alojamento Local, que causou “alguns constrangimentos no acesso à mesma, o Governo decidiu alargar o prazo”.

O prolongamento trouxe “algum alívio” para os titulares de AL, revelou a ALEP, salientando, no entanto, que este foi “um processo (…) mal concebido, resultando em inúmeros outros constrangimentos que devem ser tidos em consideração, numa altura em que, de um total de 120 mil registos de AL no RNAL, 45 mil não enviou o comprovativo”. A associação apelou, nesse sentido, “ao bom senso e flexibilidade” das autarquias “para evitar cancelamentos de registos indevidos ou injustificados”. 

Os dados divulgados pelo Ministério da Economia e do Mar permitem concluir que mais de 60% do total de ALs registados submeteram as declarações contributivas na plataforma criada para o efeito, com os concelhos de Lisboa, Porto e Albufeira a reunirem o maior número de submissões. 

“Do universo de 120.719 registos de AL, foram apresentadas 74.972 declarações contributivas válidas, cabendo agora aos municípios territorialmente competentes a tramitação subsequente”, referiu a tutela também em comunicado. 

A Câmara Municipal de Lisboa (CML) adiantou, entretanto, que não tem capacidade para anular as licenças de estabelecimentos de AL que não fizeram prova da manutenção de atividade. Uma garantia dada pelo presidente da autarquia, Carlos Moedas, reiterando as críticas ao programa Mais Habitação: “Neste momento, a CML não pode, nem tem a capacidade, […] para estar a anular todas estas licenças”. 

Entretanto, Bruxelas ainda poderá ter uma palavra a dizer sobre as novas regras relacionadas com o AL, podendo mesmo vir a bloqueá-las, se considerar que representam entraves à livre prestação de serviços. Já a Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal (AHRESP) mostra-se desagradada com as medidas relacionadas com o AL que integram o programa Mais Habitação e já fez saber que vai pedir ao novo Governo para as reverter. 

Foto de Pelayo Arbués na Unsplash

AL com novas regras na UE em prol da transparência

A UE mostra-se, também, atenta ao negócio do AL, tendo anunciado que o Conselho da UE e o Parlamento Europeu chegaram a um acordo provisório que visa trazer mais transparência ao arrendamento turístico de curta duração. Em causa está um projeto de regulamento relacionado com a recolha e partilha de dados neste tipo de serviços. 

O novo regulamento deverá ser aplicável 24 meses após a sua entrada em vigor, sendo que o acordo provisório tem ainda de ser aprovado e formalmente adotado pelas duas instituições, refere em comunicado o Conselho da UE.

“Todos ganham com o acordo. O novo regulamento cria um conjunto único e fácil de regras de informação para as plataformas e facilita os procedimentos de registo dos anfitriões. Mais transparência aumentará a confiança dos turistas e ajudará as autoridades a conceber melhores políticas de turismo, para garantir a sustentabilidade social e ambiental, ajudando ao mesmo tempo a controlar as atividades ilegais”, referiu Rosana Morillo Rodriguez, secretária de Estado interina do Turismo de Espanha, citada na nota. 

Segundo o Conselho da UE, o objetivo central do acordo e consequentemente da proposta de regulamento visa aumentar a transparência no setor e ajudar as autoridades públicas a regular o mesmo. 

Eis um conjunto de artigos que vale a pena ler sobre o tema:

• AL: só 13% dos proprietários pondera pôr casas no mercado tradicional
• Alojamento Local: dicas para transformar a casa num negócio
• Alojamento Local: procura e preços estão em alta no sul da Europa
• Jornada Mundial da Juventude 2023: AL não esgota em Lisboa
• Arrendar casa de férias: dicas para “fintar” fraudes
• AL em arrendamento de longa duração? Maioria dos proprietários recusa
• "Quantas mais casas transitarem do AL para o arrendamento, melhor"