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“Do ponto de vista da promoção imobiliária, continua a haver uma patente necessidade de habitação”. Quem o diz é Bruno Ferreira da Silva, Investment Director da Bondstone. “Em 2024 é expectável que a promoção imobiliária permaneça ‘morna’ devido à forte instabilidade política que se vive”, antecipa Daniel Tareco, administrador da Habitat Invest. O idealista/news foi sentir o pulso ao mercado, ouvindo os responsáveis de algumas das promotoras imobiliárias que operam em Portugal. Que balanço fazem da atividade em 2023 e o que esperar de 2024? Vão chegar mais casas ao mercado, de forma a dar resposta à procura e à crise na habitação? E a que preços? Vai haver um novo Governo, são boas ou más notícias? Eis as respostas – a estas e outras perguntas – por parte de quem anda no terreno a desenvolver projetos residenciais.
Dinamismo e resiliência são termos que têm caracterizado o setor da construção e do imobiliário em Portugal nos últimos anos. Ultrapassada uma “tempestade” chamada pandemia, surgiram em 2023 novas “batalhas”: à guerra na Ucrânia juntou-se o conflito no Médio Oriente e o Banco Central Europeu (BCE) continuou a subir as taxas de juro diretoras para travar a escalada da inflação. E deu resultados, já que a subida dos preços desacelerou estimulando o regulador europeu a deixar os juros inalterados (mas altos) na reta final do ano. Internamente, o programa Mais Habitação do Governo – entretanto demissionário – foi apresentado e entrou em vigor, tendo causado muita polémica, devido a medidas que contemplam, por exemplo, o fim dos vistos gold, a suspensão de novas licenças de Alojamento Local (AL) e o arrendamento forçado de casas devolutas.
A venda de casas em território nacional está a cair em 2023. E esta tendência surge não só porque os próprios portugueses estão a comprar menos, mas também porque os cidadãos europeus arrefeceram a procura perante a perda de poder de compra e elevados juros no crédito habitação. Mas há exceções. Quem vive fora da União Europeia (UE) está mesmo a comprar mais casas em Portugal, tendo o número de transações registado uma subida homóloga de 8,7% no verão de 2023. O fim dos vistos gold em outubro e o término do regime de residentes não habituais já em 2024 pode ajudar a explicar o contraciclo gerado pela corrida à compra de casas por estrangeiros fora da UE, que atingiu máximos de 5 anos.
Depois de mais de uma década a contribuir para o crescimento do imobiliário e da economia nacional, o regime dos vistos gold em Portugal chegou ao fim em 2023. E o Governo socialista - hoje em gestão - não ficou por aqui. Apoiando-se no argumento de que a chegada de estrangeiros está a contribuir para a escalada dos preços das casas no país, o Executivo de António Costa resolveu também acabar com o regime de residentes não habituais (RNH) em 2024, embora preveja um período de transição e um incentivo substituto "mais restrito" no Orçamento do Estado para 2024 (OE2024). O fim destes dois incentivos fiscais para atração de investimento estrangeiro começou por gerar incerteza e desconfiança no mercado. Mas, ao que tudo indica, estas medidas não estão a ser suficientes para controlar a procura de estrangeiros, nem para descer os preços das casas.
2023 foi um ano de ajustamento do mercado residencial português. Depois de terminar 2022 a registar um recorde de venda de casas e de subida de preços, os efeitos da alta inflação, da subida de juros nos créditos habitação e da incerteza económica acabaram por se fazer sentir em 2023, tanto nos negócios, como nos preços. A venda de habitações no nosso país acabou mesmo por cair em torno dos 20% até setembro, gerando uma desaceleração na subida dos preços das casas ao longo do ano. E este cenário também foi bem visível em vários países europeus e no mundo. Para 2024, o mercado antecipa que esta tendência se vai manter, continuando a registar-se uma correção dos preços das casas na maioria dos países europeus, Portugal incluído.
Mais Habitação. Quem não ouviu ou leu em algum momento do ano estas duas palavras? O polémico programa do Governo foi anunciado no início do ano e depois de avanços e recuos foi aprovado e já está em vigor: contempla, por exemplo, o fim dos vistos gold e o início do arrendamento coercivo. Antes, logo a abrir 2023, o Executivo de António Costa anunciou a criação do Ministério da Habitação, mostrando estar atento à crise habitacional na qual se vê mergulhado o país. Na reta final do ano, no entanto, nova polémica: o primeiro-ministro, que tinha tomado posse dia 26 de novembro de 2015, demitiu-se do cargo quase oito anos depois, no dia 7 de novembro de 2023. Caberá agora ao próximo Executivo – as eleições legislativas estão marcadas para dia 10 de março – dar continuidade ao Mais Habitação, uma herança pesada deixada pelo Governo socialista.
Depois de uma forte subida dos preços das casas registada ao longo do ano passado, 2023 trouxe um crescimento mais moderado dos preços em vários países da União Europeia (UE), com alguns Estados-membros a apresentar mesmo quedas no custo da habitação. Isto deveu-se, sobretudo, ao aumento dos juros nos créditos habitação e a menor capacidade de endividamento das famílias. Mas em muitos países os mercados imobiliários continuam sobrevalorizados, como é o caso de Portugal, alerta a Comissão Europeia (CE). E aqui Bruxelas admite mesmo que há o risco de uma “futura correção mais acentuada” nos preços das casas, se as condições económicas se deteriorarem.
As despesas com a habitação estão a aumentar nos últimos anos. Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) apontam que em 2022 e 2023 os encargos associados à habitação pesaram 39,1% nas despesas das famílias, totalizando 9.452 euros anuais. E este valor dos gastos com a casa subiu quase três mil euros face a 2015-2016, muito devido ao aumento das rendas, dos juros no crédito habitação e dos preços da energia. O que também salta à vista é que os agregados familiares com crianças gastam mais, sobretudo, em habitação e transportes. E ainda que as despesas com a casa pesam mais nos bolsos das famílias que vivem na Grande Lisboa.
A turbulência geopolítica e económica foi-se acumulando desde o estalar da pandemia, e desafiou a dinâmica do setor imobiliário comercial em 2023. As correntes cruzadas criaram alguma volatilidade, mas não faltaram oportunidades de investimento.
Durante os últimos anos, Portugal atraiu estrangeiros ricos com vários incentivos ao investimento. Mas resolveu por um ponto final ao programa vistos gold para investimento imobiliário e quer ainda acabar com o regime de residentes não habituais (RNH) em 2024. Isto porque, segundo justificou o Governo socialista, a chegada de estrangeiros ao país está a contribuir para a escalada de preços das casas, principalmente em grandes cidades como Lisboa, Porto, Faro e o Funchal. Mas tudo indica que os esforços governamentais para controlar a procura estrangeira estão a ter pouco impacto nos preços das casas em Lisboa, que continuam a subir mais que nas principais cidades europeias.
A construção de casas novas na Madeira tem seguido a bom ritmo nos últimos anos, assim como as vendas. E há novos projetos residenciais a surgir nesta região para sustentar a elevada procura a que se assiste. Acontece que muitos destes novos empreendimentos têm um público-alvo bem concreto: o segmento médio, médio alto e até de luxo, tendo como “alvo principal” o mercado estrangeiro, apontam os especialistas em imobiliário ouvidos pelo idealista/news. Isto significa que os jovens e as famílias com rendimentos mais baixos ficam de fora, pelo que construir habitação pública e a preços acessíveis torna-se ainda mais importante. E o Mais Habitação, apesar de para já não ter impacto na Madeira, deverá dar um contributo para aumentar o número de casas a preços acessíveis na região.
Apesar de as oportunidades de vistos gold terem recuado em Portugal, a procura por casas de luxo no nosso país mantém-se, segundo as conclusões do Global Luxury Report 2023, lançado pela Berkshire Hathaway HomeServices. O relatório revela que os norte-americanos continuam a investir forte no país, atraídos pelo estilo de vida.
Rodeada pelo oceano Atlântico, a região da Madeira tem-se destacado como um local ideal para visitar e também para viver. A beleza natural, clima ameno, segurança e qualidade de vida que a Madeira oferece tem agarrado os madeirenses às suas origens e tem também encantado cada vez mais nómadas digitais e estrangeiros. Mas nem tudo corre bem nestas ilhas portuguesas: o acesso à habitação para os residentes locais tornou-se mais desafiante, devido à crescente procura por cidadãos internacionais, a par do elevado custo de vida e dos juros no crédito habitação. Como os estrangeiros têm maior poder de compra, acabam por impulsionar a procura, elevando os preços das casas, que ficam menos acessíveis aos bolsos dos madeirenses. É precisamente isto que dizem os especialistas ouvidos pelo idealista/news, nesta reportagem que aborda o estado da habitação na Madeira.
Todas as casas são únicas. E talvez por isso seja tão difícil definir o conceito de ambiente de luxo, que depende sempre das necessidades e filosofia de vida cada um. Como em tudo, o luxo é subjetivo - uma casa premium pode ser muita coisa.
O imobiliário de luxo continua a crescer em Portugal, quase alheio ao que se passa no mundo.
O mercado de arrendamento continua dinâmico no mundo, dada a flexibilidade contratual que apresenta e ao agravamento dos custos de comprar casa, por via dos preços e dos juros.
“É necessário que sigamos a criar condições para que o investimento continue a entrar em Portugal para reforçar o mercado e o parque habitacional das cidades e responder à crise da habitação”. O alerta é dado por Elisa Navarro, Diretora Geral da MVGM Iberia, em entrevista ao idealista/news. Apesar do contexto nacional ser de incerteza, marcado por instabilidade governativa e por uma crise habitacional que parece ter vindo para ficar, há motivos para manter o otimismo, até “porque o setor imobiliário tem demonstrado até aqui enorme resiliência”, diz. Considera, no entanto, que “é urgente” continuar “a refletir sobre o estado da habitação” e a discutir de forma “ampla as melhores soluções”, envolvendo neste “debate todos os intervenientes, do setor público ao privado”.
A "Norfin prevê investir 750 milhões em projetos imobiliários até 2027", escrevemos no final do ano passado. Francisco Sottomayor, CEO da empresa, que integra o Grupo Arrow Global desde 2018, revela agora que esse montante aumentou, aproximando-se dos mil milhões de euros. Em entrevista ao idealista/news, o responsável adianta que continua a haver “investidores motivados a investir” em Portugal, apesar da incerteza e dos desafios existentes, quer externos, como o conflito no Médio Oriente e as altas taxas de juro, quer internos, relacionados com a instabilidade política. Certo é que a Norfin continua a ter Portugal na mira. E na calha está a aposta nos segmentos das residências de estudantes e seniores.
A Joivy anunciou recentemente o arranque da operação em Portugal, assumindo ser “a primeira plataforma residencial polivalente na Europa que combina soluções residenciais de longo e curto prazo com uma ampla gama de serviços para proprietários e investidores”. Em entrevista ao idealista/news, Giulio Limongelli, Managing Director da Joivy, fala sobre os objetivos da empresa, que nasce da união da DoveVivo, ALTIDO e Chez Nestor, e revela que gere atualmente no país “um portfólio de 370 imóveis entre Lisboa e o Porto”.
São muitos os restaurantes do mundo que trabalham arduamente para merecer as famosas estrelas Michelin. E, agora, também os hotéis vão poder ser distinguidos com as novas chaves Michelin, que vão destacar estabelecimentos hoteleiros que contribuem para a criar experiências únicas aos turistas. Já há mais de 5.000 hotéis e alojamentos turísticos identificados em cerca de 130 países. E os primeiros contemplados com as novas chaves Michelin vão ser conhecidos já no primeiro semestre de 2024.
