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A Assembleia Municipal de Lisboa aprovou a atualização da matriz da Estratégia Local de Habitação (ELH) 2019-2024, para incluir a reabilitação dos bairros municipais, nomeadamente 13.000 fogos, permitindo aplicar os fundos do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Apresentada pela vereadora da Habitação e Obras Municipais, Filipa Roseta, a proposta pretende “atualizar o total das carências identificadas, complementar as soluções propostas na matriz de 2019 e alargar o período para a sua implementação até 2028”.
Somam-se cada vez mais desafios aos negócios imobiliários. Primeiro a pandemia, depois a alta inflação e a subida dos juros no crédito habitação. E, mais recentemente, a crise financeira decorrente da falência dos bancos nos EUA, a que acresce o polémico Mais Habitação, que muito tem inquietado o mercado. Mesmo perante este cenário, o setor imobiliário tem resistido de boa saúde: as expectativas de negócios das casas estão em alta para 2023. Mas é verdade que a procura vai-se adaptando, com as famílias de classe média de olho em casas mais baratas e em terrenos. E as famílias de classe alta a retraírem as transações devido à instabilidade que o programa Mais Habitação trouxe ao mercado, segundo explicaram os especialistas presentes no Imobinvest – Salão do Imobiliário ao idealista/news na passada sexta-feira, dia 24 de março.
A Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP) vai enviar ao Governo um conjunto de contributos para melhorar o programa Mais Habitação. O objetivo, garante Luísa Salgueiro, passa por dar resposta "às reais necessidades do país”. Segundo a presidente da associação, que falava no final de uma reunião do conselho diretivo, as propostas da ANMP “são vastas” e abarcam “vários dos aspetos do pacote”, elencando quatro contributos relacionados com a vida das autarquias. A ministra da Habitação, Marina Gonçalves, afirmou, entretanto, que a habitação é uma responsabilidade dos municípios em parceria com o Estado.
O setor da construção dá nota negativa ao programa Mais Habitação do Governo, que tem sido muito criticado por várias personalidades e players do setor imobiliário. Ao coro de críticas junta-se a Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras públicas (AICCOPN), que considera que o pacote “agrava consideravelmente o enquadramento fiscal do imobiliário”, sendo também “altamente penalizador para o investimento”.
O programa Mais Habitação “não vai trazer mais casas ao mercado e tão pouco dinamizar, como se esperava, o mercado de arrendamento habitacional”. Quem o diz é a Associação Portuguesa da dos Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), que criou um grupo de trabalho para analisar o tema do arrendamento habitacional. Uma das propostas que lança ao Governo é a criação de um programa “’Social Visa’ para fomentar a aquisição de imóveis para colocação no mercado de arrendamento de longa duração (não inferior a cinco anos)”, refere.
A taxa reduzida de IVA de 6%, prevista para a reabilitação urbana, vai aplicar-se apenas a empreitadas de reabilitação de edifícios, deixando a construção nova de fora. Esta é mais uma das novidades das propostas de lei do Mais Habitação, que agora veio a ser esclarecida pelo Ministério das Finanças.
Num momento em há falta de terrenos para construção junto aos grandes centros urbanos e turísticos, o Novo Banco decidiu colocar no mercado o portfólio Land Bank por 400 milhões de euros. Trata-se de uma carteira de 5 terrenos, situados em Lisboa e no Algarve, que estão disponíveis para ali construir habitações, escritórios, retalho e edifícios turísticos. A ideia do Novo Banco é vender este conjunto de imóveis destinado a promoção imobiliária ainda em 2023.
Hoje, a reabilitação urbana conta com a taxa de IVA a 6%, se as obras forem realizadas em áreas de crítica recuperação ou reconversão urbanística ou no âmbito de operações de reconhecido interesse público nacional. Mas o Governo socialista quer restringir a aplicação do benefício fiscal apenas a “empreitadas de reabilitação de edifícios localizados em áreas de reabilitação urbana”, segundo se lê na proposta legislativa do “Mais Habitação”.
Além da necessidade de construção nova, “não é possível manter os preços dos imóveis equilibrados e acessíveis se existem limitações de zonas urbanas e complicações nos processos de licenciamento de projetos imobiliários”, defende a Remax numa análise sobre a falta de casas em Portugal. Para a rede imobiliária é “determinante” desburocratizar e descomplicar os sistemas de licenciamento.
O setor imobiliário, a par da economia global, vive momentos de incerteza por várias frentes, como a alta inflação, a subida das taxas de juros e os elevados custos de construção - agudizados por algumas das medidas que o Governo pretende implementar em Portugal, no âmbito do pacote legislativo Mais Habitação. Aumentar a oferta de casas é um dos grandes desafios do setor residencial, que o Executivo socialista de António Costa diz querer dar resposta, mas dada a atual conjuntura, muitos promotores estão a fazer contas à vida e a analisar se faz sentido avançar ou não com a construção de empreendimentos nos terrenos que têm já em propriedade, concretizar a compra de lotes que tinham em vista e/ou continuar à procura de novas oportunidades de investimento.
“Temas como a habitação continuarão a gerar discussão ao longo do ano, uma vez que as medidas anunciadas [pelo Governo] dificilmente serão suficientes para colmatar a falta de oferta de habitação”. Quem o diz é Eric van Leuven, diretor geral da Cushman & Wakefield (C&W) em Portugal. Segundo o responsável, é de esperar que este ano a atividade imobiliária “esteja mais contida” no país, devido ao “cenário económico que se vive na Europa”, ao qual “o mercado português não será imune”.
O setor da construção voltou a mostrar provas de resiliência em 2022, num momento em que os custos de construção dispararam e continua a existir falta de mão de obra especializada. A Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN) revelou que o número de casas licenciadas em construções novas subiu 5,0% em 2022 face ao ano anterior. Já as licenças para as obras de construção nova ou reabilitação para habitação recuou 0,7% entre estes dois momentos.
O programa “Mais Habitação”, que vai estar em consulta pública até dia 10 de março de 2023, promete continuar a fazer correr muita tinta. São várias as vozes do setor imobiliário que já se pronunciaram sobre as medidas que o Governo prevê adotar. Do lado da mediação imobiliária, a Century 21 Portugal aplaude a ideia de “aumentar a oferta de imóveis para habitação”, mas diz estar em “total desacordo”, por exemplo, com a opção de limitar as rendas “'por decreto'”.
O Governo de António Costa apresentou o pacote de medidas “Mais Habitação” na passada quinta-feira que caiu como uma bomba no setor imobiliário. A ideia do Executivo socialista passa por intervir diretamente no mercado para criar mais oferta de habitação e, assim, ajustar preços. Mas os promotores, investidores, autarcas e associações do mercado muito têm criticado o fim dos vistos gold e das novas licenças para Alojamento Local, assim como o novo mecanismo ao controlo das rendas. Há ainda medidas que são vistas com bons olhos, como é o caso da simplificação dos licenciamentos.
A Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) considera a proposta de arrendamento do Governo, para aumentar a oferta e atenuar as rendas, “um ataque” à propriedade privada, retira confiança aos investidores e mantém o problema da habitação.
Os preços da habitação nova na China puseram fim, em janeiro passado, a 16 meses consecutivos de quedas, segundo dados oficiais divulgados pelo Gabinete Nacional de Estatísticas (GNE) do país asiático.
A falta de casas para comprar em Portugal tem sido apontada como um dos principais fatores que está por detrás da subida a pique dos preços das habitações no país. Isto porque a oferta de casas disponíveis para venda é muito inferior à procura, tornando-se, por isso, num bem ainda mais valioso. Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) expressam bem esta realidade: só se construiu uma habitação por cada nove casas vendidas no país entre janeiro e setembro de 2022.
O panorama do mercado residencial português não é animador para quem pretende comprar casa. A oferta de casas no mercado é insuficiente e o parque habitacional está envelhecido. Além disso, os preços das casas não pararam de aumentar ao longo de 2022, mesmo com a alta inflação e a subida dos juros. Neste contexto, comprar uma casa nova tornou-se num desafio, já que a construção não acompanha as necessidades da procura, levando a que as habitações novas custem mais 32% que as casas usadas, revela relatório anual do idealista/data. Há ainda 6 cidades onde esta diferença é superior a 50%.
O contexto macroeconómico mundial mudou, e os efeitos no mercado imobiliário começam a ser mais evidentes. E Portugal não deverá escapar à correção do preço das casas nos próximos tempos, segundo a Moody’s. A agência de notação financeira considera que os preços do imobiliário no país “ultrapassaram os valores intrínsecos” dos ativos, ou seja, estão sobrevalorizados.
O ano de 2022 foi marcado pelo eclodir da guerra na Ucrânia, que estremeceu uma economia ainda fragilizada pela pandemia. A inflação e os juros no crédito habitação escalaram, enquanto o poder de compra caiu. E como é que este novo contexto impactou o mercado residencial em Portugal? O setor deu provas de resiliência. Mas no final de 2022 já se sentiu um abrandamento da procura de casas para comprar, bem como do montante total concedido em crédito habitação. Já o mercado de arrendamento esteve particularmente dinâmico ao longo do ano passado, mostra o relatório anual do idealista/data de 2022.
