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O ano de 2023 deixará saudades no setor imobiliário? E o que esperar de 2024, que ficará desde já marcado por um virar de página no Governo, com a realização de eleições legislativas no dia 10 de março? Cautela, esperar para ver, instabilidade política e turbulência económico-financeira – taxas de inflação altas, embora estejam a descer, e taxas de juro elevadas – são expressões usadas ao longo do ano passado para caracterizar o estado da nação do setor imobiliário. A tudo isto junta-se uma crise na habitação, sendo urgente aumentar a oferta de casas a preços “ajustados”. Haverá, ainda assim, motivos para estar otimista? O idealista/news tenta dar respostas a estas e outras perguntas com a ajuda das principais consultoras imobiliárias a operar em Portugal.
Comprar uma casa é uma das decisões mais importantes da vida. É uma mudança significativa que também implica um grande desembolso de dinheiro.
O ano de 2023 foi “muito bom” para a Norfin, revela Francisco Sottomayor, adiantando que a empresa, que integra o Grupo Arrow Global, tem “mais de 700 unidades residenciais em construção, em produção”. Em entrevista ao idealista/news, o CEO da empresa fala sobre os novos investimentos no país – há dois novos projetos na calha, um na zona Norte e outro no Algarve – e aborda alguns dos desafios que existem no setor imobiliário, nomeadamente na construção. “Perdemos boa parte da capacidade de produção que tínhamos, fomos perdendo durante as várias crises, e neste momento mesmo que haja muito capital disponível não há engenheiros, técnicos, máquinas, gruas… suficientes para tudo”, alerta.
A autarquia do Porto tem várias novidades no âmbito da habitação. O parque habitacional do Porto dispõe atualmente de 13.062 fogos e deverá crescer 12,5%, depois de concluídos os oito projetos em curso. Ou seja, vão nascer 1.610 novas habitações na Invita. E dois destes projetos habitacionais vão ser desenvolvidos em parceria com os privados. A ideia passa não só por aumentar o número de casas de renda apoiada, mas também colocar mais casas no mercado a preços acessíveis. E, neste âmbito, a Câmara do Porto vai ainda lançar na próxima semana mais uma edição do programa de apoio à renda Porto Solidário.
Mesmo no atual contexto de incerteza, de elevados juros no financiamento bancário e do aumento do custo de vida, as famílias continuam a ter interesse em comprar casa em Portugal. A questão é que há uma “grande lacuna” entra os preços das casas à venda e os valores que as famílias efetivamente podem pagar, o que está a reduzir a venda de casas no nosso país. Foi por isso mesmo que Ricardo Sousa, CEO da Century 21 em Portugal e Espanha, decidiu “ajustar a oferta ao poder de compra” e, em resultado, “aumentámos o nosso número de transações no segundo trimestre”, avança em entrevista ao idealista/news.
A espanhola Acciona chegou a acordo com o empresário Carlos Cercadillo – também espanhol – para a compra dos ativos imobiliários que este detinha em Portugal através da sua empresa, a CleverRed, em conjunto com a própria Acciona. Uma parceria que chega agora ao fim, pelo que os projetos residenciais em causa, o Alcântara Rio 2 e o Alfredo Bensaúde, ficam agora apenas nas mãos da gigante do imobiliário espanhol.
Tornar os imóveis mais sustentáveis e eficientes energeticamente é algo que está cada vez mais na ordem do dia no setor imobiliário, nomeadamente no segmento residencial. Se a estes fatores juntarmos a possibilidade de se ter uma casa inteligente – que será também sustentável – teremos, possivelmente, a resposta à pergunta: como serão as casas no futuro? A NOS mostra-se atenta a este negócio, tendo anunciado, esta quarta-feira (15 de novembro de 2023), uma parceria com promotores imobiliários na conceptualização e instalação da solução ainda em projeto. Uma solução que valoriza, em última instância, as próprias habitações.
"Era importante haver um mercado com menos carga fiscal, com capacidade para produzir um produto mais económico, mais adaptado ao grosso do segmento, que é o médio. Os outros segmentos são nichos, que são muito comunicados, profissionais, estão muito organizados, mas o grosso do mercado está no segmento médio". Aniceto Viegas, diretor-geral da Avenue, passa em revista ao idealista/news os primeiros anos de atividade da promotora imobiliária no país – está em Portugal desde 2015 –, levantando um pouco o véu, também, sobre os negócios imobiliários que estão na calha. Sobre o estado atual do setor, nomeadamente no segmento residencial, aponta o dedo à alta fiscalidade que existe no país, uma ideia, de resto, defendida por vários players do setor. “Faria toda a diferença a redução do IVA na construção nova. Mudava radicalmente o panorama”, conta.
Perante o atual contexto económico, a Moody’s prevê que haja uma queda nos preços das casas à venda nas principais cidades europeias. Mas não será o suficiente para melhorar a acessibilidade da habitação, já que não vai compensar o aumento do custo de vida, nem a subida dos juros nos créditos habitação. No caso de Lisboa, a agência de notação financeira estima que os preços das casas têm de cair na ordem dos 17% para que haja realmente uma melhoria no acesso à compra de casa na capital portuguesa.
O cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é mais um assunto que promete fazer correr muita tinta em Portugal no setor imobiliário. Isto porque a forma como se apura o valor do imposto que os proprietários de casas têm de pagar todos os anos às autarquias pode vir a sofrer alterações, devido à revisão dos coeficientes de localização. O Governo atira a responsabilidade para as autarquias, sendo de esperar que a forma como se calcula o Valor Patrimonial Tributário (VPT) pode mesmo vir a mudar. Explicamos.
A nova geração de proprietários pretende remodelar as suas habitações garantindo uma melhoria significativa na qualidade do espaço e das soluções construtivas existentes. Como fator em comum, destaca-se a procura por um equilíbrio entre o conforto e a qualidade, assim como novas oportunidades de investimento, que não comprometam a sua estabilidade financeira.
O mercado residencial português começa a ressentir-se da crise que o país enfrenta, numa “resposta natural” ao aumento das taxas de juro e do custo de vida das famílias. Esta é uma das conclusões do mais recente estudo da JLL, Portugal Living Destination, que revela que no 1º semestre deste ano o número de casas vendidas em Portugal caiu 22% face ao semestre homólogo. Volume de transações cifrou-se nos 14 mil milhões de euros, uma quebra de 16%.
O negócio da compra de casas está a mudar em 2023. Num momento em que está mais difícil e mais caro pagar um crédito habitação e o poder de compra continua pressionado pela inflação, o número de casas vendidas em Portugal está a descer e os preços tendem a estabilizar no nosso país. Com a procura de habitação a arrefecer, em paralelo com a chegada ao mercado de novos projetos imobiliários de construção nova e reabilitação, a oferta de casas à venda em Portugal aumentou 11% no terceiro trimestre de 2023 face ao período homólogo, tal como mostra um estudo do idealista.
A proposta de Orçamento do Estado para 2024 (OE2024) é “pouco ambiciosa e limitada nas medidas para mais habitação”, considera a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII). A associação liderada por Hugo Santos Ferreira refere que “a não redução da taxa de IVA na construção nova é um grave entrave à criação de habitação acessível em Portugal” e que a “instabilidade fiscal gera desconfiança e afasta investidores”.
A ligação de Carlos Cercadillo ao imobiliário português é antiga. O investidor espanhol chegou ao país há 20 anos, através da empresa Hercesa, que vendeu em 2006. Nesse ano, criou a Cerquia e mais tarde, em 2018, a CleverRed, e também a Clever Real, spin off, gestora que teve como parceiro a Acciona, uma empresa de referência espanhola ligada à construção, energia e imobiliário, com o objetivo de expandir a sua presença em Portugal no setor residencial e assumir-se como um promotor de referência no país. Agora, com o país mergulhado numa crise habitacional, Carlos Cercadillo faz-se valer da experiência adquirida ao longo dos anos no setor do imobiliário e mete o dedo em algumas feridas, como por exemplo a incerteza gerada com os processos de licenciamento. “O que está a acontecer é que há um bloqueio no urbanismo”, denuncia em entrevista ao idealista/news, avisando que “os investidores imobiliários já estão a questionar os investimentos em Portugal”.
Há mais de 14 anos, a família Borralho vivia no Chiado, em plena Baixa de Lisboa. E a vida seguia na agitação “divertida” da capital, apesar de morarem num apartamento sem garagem e sem elevador. Mas o que futuro lhes reservava não cabia naquelas quatro paredes. Foi aos 40 anos, a pensar no futuro da filha que vinha a caminho e dos outros filhos que queria ter, que José Borralho, CEO da Escolha do Consumidor, decidiu mudar-se para a Ericeira, onde comprou uma moradia com cinco quartos, espaço exterior, perto do mar, da vida local e de Lisboa. “A Ericeira é o melhor dos mundos para nós”, resume em declarações ao idealista/news.
O mercado residencial na Europa continua complexo e cheio de nuances, um cenário que decorre, sobretudo, do impacto do fim das taxas de juro baixas. A oferta de casas tem vindo a aumentar em muitos mercados europeus. E as habitações demoram mais tempo a serem vendidas. Já os preços das casas têm vindo a evoluir de forma bem diferente nos vários países da Europa, enquanto se observa uma disparidade acentuada entre o preço anunciado e o preço de venda final. Por outro lado, a procura de casas para arrendar tem vindo a acelerar neste contexto.
Vivem-se momentos conturbados no setor da habitação em Portugal, com vários players a reclamarem a chegada de mais casas ao mercado, e que possam ser compradas e/ou arrendadas pelos portugueses da chamada classe média. Um problema que afeta também os municípios e que ganha expressão no contexto económico atual, marcado por alta inflação e por subidas constantes das taxas de juro. Em Matosinhos, o foco está assente na “reabilitação de conjuntos habitacionais municipais” e na “construção de nova habitação”. “A reabilitação de fogos devolutos para dar resposta aos pedidos de habitação é também uma das nossas prioridades”, revela ao idealista/news Manuela Álvares, presidente do concelho de administração da MatosinhosHabit.
Há novidades frescas no universo da habitação em Portugal. Na passada quinta-feira, o Governo reforçou os apoios ao crédito habitação, que vêm ajudar as famílias a reduzir as prestações da casa no imediato. E o Parlamento voltou a aprovar o programa Mais Habitação na sexta-feira, sem alterações, mesmo depois de o Presidente da República ter vetado o diploma em agosto. Estas medidas de apoio às famílias são "positivas", ajudando a mitigar os efeitos da subida dos juros nos orçamentos familiares. Mas não vêm resolver o problema estrutural do mercado da habitação em Portugal, alertam as várias vozes do setor imobiliário ouvidas pelo idealista/news. Também dizem em uníssono que o pacote Mais Habitação não vai ter grande impacto no imobiliário português, porque não chega para resolver a escassez de casas no mercado, nem o desafio da subida dos preços, problemas que os portugueses enfrentam juntos.
Estão a nascer na cidade de Setúbal, lado a lado com a Avenida Luísa Todi, 15 novos apartamentos de tipologias T1 e T2 e áreas entre os 55 e os 92 metros quadrados (m2), num empreendimento que é uma homenagem à cidade, encetando um diálogo visual com o rio Sado e a Península de Troia através da vista rio nos pisos superiores.
