Dados mais recentes do INE mostram as freguesias onde comprar casa está mais caro e mais barato nas duas cidades. Explicamos.
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Casas mais baratas em Lisboa
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As casas estão a ficar cada vez mais caras tanto em Lisboa como no Porto. Enquanto na capital os preços medianos das casas subiram 3,4%, na cidade Invicta deram um salto de 7,9% entre janeiro e dezembro de 2021 em relação ao período homólogo. Mas olhando à lupa a realidade de cada freguesia, os dados no Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram evoluções díspares nas duas cidades. Em Lisboa, os preços das casas desceram em 9 freguesias situadas, sobretudo, no centro da cidade, com Santa Maria Maior a liderar as quedas (-26,8%). Já no Porto, os preços das habitações continuam a subir em praticamente todas as freguesias, com Campanhã a registar o maior aumento (+42%). 

Quais as freguesias onde os preços das casas em Lisboa mais subiram? E desceram?

Focando o mapa da capital portuguesa, salta à vista que os preços das casas subiram na maioria das 24 freguesias – em concreto em 15. E as maiores subidas estão concentradas, em particular, na zona oriental da cidade. É em Marvila – local que está a ver nascer, por exemplo, o empreendimento Prata Riverside Village – onde os preços mais subiram (+20,7%), fixando-se nos 3.335 euros por metro quadrado (euros/m2).

Há mesmo sete freguesias lisboetas que viram os preços das casas subir mais de 10% entre o quarto trimestre de 2021 (12 meses) e o período homólogo. Além de Marvila, neste lote estão também os Olivais, onde os preços dispararam 11,7%, seguido do Beato (11,5%), do Lumiar (11,4%), de Santa Clara (10,7%), do Parque das Nações (10,3%) e de Campo de Ourique (10,1%).

Por outro lado, o mapa revela que o oposto também existe em Lisboa: os preços das casas desceram em 9 das 24 freguesias. E estas concentram-se, sobretudo, no centro de Lisboa, mostram os dados divulgados pelo INE na passada quinta-feira, dia 21 de abril de 2022.

A maior descida de todas foi observada em Santa Maria Maior: tendo em conta o período de 12 meses terminado em dezembro de 2021, as casas ficaram 26,8% mais baratas em relação ao ano anterior. Nesta zona do centro histórico da capital, que abraça o bairro de Alfama e o Bairro Alto, comprar casa custa ainda 4.157 euros por metro quadrado (euros/m2).

E todas as quedas mais acentuadas dos preços das casas foram registadas nas freguesias circundantes de Santa Maria Maior, no centro da capital. Em segundo lugar está a Misericórdia, onde os preços desceram 7,1% neste período - ainda assim comprar casa nesta freguesia custa 4.375 euros/m2. E em terceiro está Arroios, onde os preços desceram 4,3%. Também São Vicente viu os preços descer -2,8% e Santo António -1,2%.

  • Que fatores estão por detrás da queda dos preços das casas no centro de Lisboa?

As casas estão mais baratas no centro de Lisboa que em 2020 – é certo. E há vários fatores que podem explicar esta queda. Desde logo, os elevados preços praticanos na zona central da cidade afastam as famílias e empurram-nas para as zonas mais periféricas, onde os preços das casas acabam depois também por subir por contágio, tal como apontou um estudo recente da Fundação Francisco Manuel dos Santos (FFMS). Ou seja, os preços das habitações no centro de Lisboa podem estar a descer por via da queda da procura e nas restantes freguesias sobem exatamente por um aumento de interesse fora do núcleo urbano.

Outro efeito da pandemia foi a alteração no perfil de procura, com as famílias a procurarem casas com mais espaço, algumas trocando apartamentos por moradias, e outras querendo apartamentos maiores e mais funcionais, de preferência com terraço ou varandas. E este tipo de produto é mais difícil de encontrar na zona histórica de Lisboa, sobretudo fora do segmento premium. O teletrabalho também fomentou a mudança de vida de outros agregados familiares, que decidiram trocar a cidade pelo campo ou praia.

Além disso, somam-se dois grandes motores responsáveis pela alavancagem do valor das casas nos últimos anos, que foram travados pela Covid-19:

  • Investimento estrangeiro na compra de imóveis residenciais na Área de Reabilitação Urbana (ARU) de Lisboa desacelerou na primeira metade de 2021, tal como aponta o Dinheiro Vivo;

  • Atividade do Alojamento Local (AL) caiu por falta de turistas e, por isso, muitos passaram para o mercado de arrendamento de longa duração, aumentando a oferta de casas disponíveis e baixando a pressão sobre os preços.

Há ainda que considerar outro fator, de acordo com o estudo FFMS: tendo em conta que “o rápido crescimento dos arrendamentos de curta duração [AL] coincidiu com o do preço dos imóveis”, a implementação de zonas de contenção ao AL, em 2019, teve um efeito contrário sobre os valores das casas em Lisboa.

Olhando para o antes e depois da implementação das zonas de contenção no centro de Lisboa, o estudo aponta para uma descida do preço das casas na ordem dos 9% nestas áreas e para uma queda no número de habitações vendidas de cerca de 20%, “o que é um forte indicador de que a opção de arrendamento de habitação no mercado de curta duração é um importante determinante da procura nas zonas turísticas”, concluem. Mas sublinham também que “a proibição de novos registos não é suficiente para reverter o aumento de preços [das casas] dos anos do boom turístico”.

Casas para comprar no centro de Lisboa
Foto de Lisa Fotios en Pexels
Há novas medidas que estão a ver a luz do dia a propósito do Alojamento Local em Lisboa, como é o caso da suspensão de novos registos de AL em 14 freguesias da cidade por seis meses (ou mais), que foi aprovada em Assembleia Municipal de Lisboa em março deste ano.

A recente decisão do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) que determinou que num mesmo prédio não pode coexistir habitação permanente e destinada ao alojamento de curta duração para fins turísticos também está a levantar dúvidas no setor. Esta agora saber como estas decisões vão afetar a atividade do AL e se vão - ou não - influenciar a evolução dos preços das casas no centro da cidade de Lisboa e nas outras cidades do país.

  • Onde é mais caro comprar casa em Lisboa? E mais barato?

Os preços das habitações desceram sobretudo no centro de Lisboa. Mas também é aqui que se concentram as casas mais caras de toda a capital. Em Santo António, os preços desceram 1,2%, mas continua a ser a freguesia que apresenta as casas mais caras de todas, apresentando um valor mediano de 5.435 euros/m2.

O segundo lugar do ranking é ocupado pelo Parque das Nações, onde comprar uma habitação custa 4.431 euros/m2. É preciso voltar ao centro da capital para conhecer a terceira freguesia mais cara: Misericórdia, onde é preciso desembolsar, em termo medianos, 4.375 euros/m2 para adquirir uma habitação.

Contam-se nove freguesias que apresentam preços superiores à média da capital, de 3.531 euros/m2. O que quer dizer que a grande maioria das freguesias lisboetas (15 em 24), o preço mediano de uma casa de 100 metros quadrados é igual ou inferior a 350.000 euros.

E onde é que é possível encontrar as casas mais baratas na capital? Maioritariamente nas freguesias periféricas, como Santa Clara (2.501 euros/m2), Olivais (2.805 euros/m2) e Benfica (2.897 euros/m2). Mais perto do centro e com preços medianos mais económicos está o Beato, onde comprar casa custa 2.762 euros/m2 – o segundo preço mais baixo de todos, de acordo com os dados do gabinete português de estatística. Note-se que também nesta freguesia, os preços das casas já são sinais de subida (+11,5%).

Porto: onde é que os preços das casas mais sobem?

Bem a norte de Portugal, os preços das casas também sobem. No Porto, as casas ficaram 7,9% mais caras. E os preços medianos fixaram-se nos 2.278 euros/m2 no período de 12 meses terminado em dezembro de 2021. Mas também na cidade Invicta houve uma evolução díspar dos preços das habitações por freguesia.

Os valores de venda dos alojamentos familiares subiram em 6 das 7 freguesias neste período. E foi nas zonas mais periféricas da cidade onde se registaram as maiores evoluções - o que vem confirmar o efeito de contágio apontado pelo estudo da FFMS. Campanhã aparece em primeiro lugar: aqui os preços medianos subiram quase 42% entre o quarto trimestre de 2021 (período de 12 meses) e o período homólogo. Em segundo surge Ramalde (23,6%), seguido de Paranhos (+9,1%). Estas foram as únicas freguesias onde se registaram subidas superiores à taxa de variação homóloga do município do Porto.

Observou-se ainda subida dos preços das casas mais moderada em três freguesias da Invicta:

  • Na União de Freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde, os preços das casas subiram 5,2%
  • A União de Freguesias de Cedofeita, Sto. Ildefonso, Sé, Miragaia, S. Nicolau e Vitória - o centro histórico do Porto – viu as casas encarecer 4,7%;
  • No Bonfim as habitações ficaram 1,9% mais caras.

E, note-se, houve apenas uma que registou uma descida dos preços das casas: na União de Freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos, as habitações ficaram mesmo 2,8% mais baratas entre 2021 e 2020.

  • Porque é que os preços das casas não descem no centro do Porto?

Além da evidente subida de interesse por parte de muitas empresas, sobretudo internacionais de tecnologia e serviços, que decidem instalar-se no Porto - atraíndo gente nova para viver na cidade -, a corrida ao Alojamento Local que se instalou em Portugal desde 2014 é também apontada como um dos fatores que têm influenciado a escalada dos preços das casas nos últimos anos no Porto, segundo aponta o mesmo estudo da fundação. Só entre 2016 e 2019, o preço médio de venda por metro quadrado no Porto aumentou 61,9%, referem na publicação.

E, apoiando-se nos dados e conclusões desse estudo, Tiago Barbosa Ribeiro, vereador da Câmara do Porto e deputado pelo PS, apresentou mesmo uma proposta que visa regular o AL e criar zonas de contenção na cidade Invicta, para contribuir, desta forma, para uma descida dos preços das casas. E tanto a sua proposta como a do BE sobre esta matéria saíram com luz verde na reunião do Executivo municipal realizada na passada terça-feira, dia 20 de abril. Mas ainda há um longo caminho ainda a percorrer.

Para elaborar o novo regulamento de AL e desenhar as zonas de contenção no Porto – que deverão incidir sobretudo na zona central da cidade -, o Executivo aguarda agora a conclusão de duas pastas, lê-se no Público:

  • Do estudo encomendado à Universidade Católica, que vai revelar o peso do AL por freguesia e até por rua;
  • Nova lei europeia vem dar pistas sobre a regulamentação do AL e deverá sair no final de maio.

“Queremos moldar um crescimento que seja sustentável e que compatibilize a oferta turística e o mercado de arrendamento de médio prazo”, disse Ricardo Valente, vereador das Finanças, Atividades Económicas e Fiscalização. Até porque dos 8.487 registos de AL no Porto, só cerca de metade tem atividade real, disse citado numa nota de imprensa da Câmara do Porto.

Comprar casa no Porto
Foto de Magda Ehlers en Pexels

  • Comprar casa no Porto: em que freguesias é mais caro? E mais barato?

Uma família que pretenda adquirir uma habitação de 100 m2 no município do Porto pagará cerca de 227.800 euros, em termos medianos, de acordo com os dados do INE. Mas este valor poderá variar muito consoante a freguesia eleita para viver no Porto.

Se a zona da cidade escolhida for junto à Foz do rio Douro, uma família pagará bem mais por uma casa de 100 m2 – cerca de 301.700 euros em termos medianos. É aqui, na União de Freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde, que se registam os preços das casas mais elevados de todo o concelho da Invicta superando mesmo os 3.000 euros/m2.

Também no centro histórico do Porto os preços das casas estão ao rubro. Isto porque a União de Freguesias de Cedofeita, Sto. Ildefonso, Sé, Miragaia, S. Nicolau e Vitória é a segunda que apresenta os valores medianos dos alojamentos familiares mais elevados, fixando-se nos 2.577 euros/m2 nos últimos 12 meses terminados em dezembro de 2021. Em terceiro está a União de Freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos, onde comprar casa custa 2.521 euros/m2. Estas três freguesias são as únicas onde os preços das habitações são superiores à mediana do concelho.

E onde estão as casas mais baratas para comprar no Porto? É precisamente no Bonfim, onde os preços não ultrapassam os 2.000 euros/m2. Ou seja, aqui é possível comprar uma casa de 100 m2 por 200.000 euros, em termos medianos. Logo a seguir está Campanha: embora os preços tenham aumentado quase 42% nesta freguesia, continua a ser possível comprar das casas mais baratas no Porto, com um preço de 2.012 euros/m2. Em terceiro lugar aparece Paranhos (2.119 euros/m2), seguido de Ramalde (2.177 euros/m2).

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