Habitação no Grande Porto está mais dinâmica – mas preços sobem

O mercado residencial do Grande Porto está mais dinâmico do que há um ano. Há mais empreendimentos a nascer, novas centralidades a emergir e mais casas vendidas. A nova construção tem vindo a impulsionar e a diversificar a oferta habitacional na metrópole da Invicta. Mas a procura de casas para comprar tem sido tão elevada e crescente, que tem vindo a absorvê-la impulsionando os preços da habitação em todos os 17 concelhos que compõem a Área Metropolitana do Porto. É isso que revelam os dados e os especialistas em imobiliário ouvidos pelo idealista/news.

As famílias voltaram a comprar mais casas em Portugal ao longo de 2025, perante o clima económico mais favorável, marcado por juros mais baixos e novos apoios aos jovens (isenção do IMT e garantia pública). E o mesmo se sentiu na metrópole da Invicta. “Globalmente, o mercado do Grande Porto está, hoje, bastante mais ativo em termos de transações do que há um ano”, afirma Alfredo Valente, CEO da iad Portugal.

Também Ricardo Valente, Managing Director na Savills Porto, diz que o mercado residencial da Área Metropolitana do Porto “está mais ativo” em 2025 do que ano passado, contabilizando-se um acréscimo de negócios, de empreendimentos, bem como dos preços na habitação. “A razão fundamental desta dinâmica esta ligada ao facto de a região do Porto ter-se vindo a afirmar como um polo de qualidade de vida, com uma oferta cultural cada vez mais rica, universidades de referência e um ecossistema económico em expansão, capaz de atrair talento e investimento”, explica o ex-vereador da autarquia da Invicta ao idealista/news.

A contribuir para esta dinâmica do imobiliário no Grande Porto estão também os eventos realizados na cidade dedicados ao setor. Um deles é o Imobinvest - Salão do Imobiliário que arranca esta sexta-feira, dia 12 de setembro, na Alfândega do Porto, contando com o idealista como portal oficial. “O Imobinvest e o Smart Home Show têm desempenhado um papel importante na dinamização do imobiliário do Grande Porto, ao posicionarem-se como pontos de encontro estratégicos para todos os players do setor na região Norte”, comenta Catarina Almeida, diretora do evento, revelando altas expectativas para esta 6.ª edição da iniciativa, onde novos empreendimentos vão ser lançados, como o Terrazza Park. 

Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Mais casas novas a nascer no Grande Porto – mas oferta total cai

O Grande Porto tem vindo a ser palco da construção de novos empreendimentos residenciais, impulsionando a oferta de casas novas. E esta expansão da oferta tem sido estratégica, quer em termos de localização, mas também em dimensão e adequação aos diferentes segmentos da procura. 

O Managing Director da Savills Porto detalha que estes novos empreendimentos têm surgido principalmente em Vila Nova de Gaia e em Matosinhos, “que se têm afirmado como polos dinâmicos do mercado imobiliário”. E refere ainda que têm surgido tanto “apartamentos de gama média e alta em zonas centrais ou próximas da frente ribeirinha e marítima”, bem como “moradias em áreas mais periféricas, que oferecem soluções de espaço e qualidade de vida ajustadas a famílias em crescimento”. Aliás, os municípios periféricos à Invicta também sairão a ganhar com a expansão da linha de metro, “criando novas centralidades residenciais”, acrescenta Ricardo Valente.

Mas será que esta dinâmica da construção nova tem aumentado a oferta total de casas à venda na metrópole da Invicta? Os dados do idealista/data contabilizaram 50.625 habitações no mercado do Grande Porto no último trimestre terminado em agosto de 2025, menos 7% face ao mesmo período do ano passado. Estes dados sugerem que muitas destas casas novas poderão ter sido vendidas rapidamente (mesmo em planta) saindo do mercado, numa altura em que a procura de habitação continua elevada e a crescer nesta zona.

No último ano, a oferta de habitação disponível para venda (nova e usada) caiu mesmo em 14 dos 17 municípios que compõem o Grande Porto, com as maiores descidas registadas em Gondomar e em Vila do Conde. Só mesmo em Vila Nova de Gaia, na Trofa e em Valongo é que se registou um aumento do stock residencial à venda, embora inferior a 5%.

Os municípios do Porto e Vila Nova de Gaia possuem o maior número de casas à venda (mais de 15 mil fogos em cada concelho). E Gustavo Soares, License Partner da Engel & Völkers Porto, acredita que a tendência para este ano na Invicta seja de “incremento” anual quer dos fogos concluídos, quer dos licenciados. “O Porto apresenta-se, hoje, a par com Vila Nova de Gaia como o principal destino de investimento em habitação nova no país, registando pedidos de licenciamento muito superiores a qualquer outra região”, destaca.

Procura de casas à venda no Grande Porto a subir nas periferias

Tal como a nível nacional, no Grande Porto também se sentiu a procura de casas à venda a subir, estando mais intensa nas periferias, onde os preços das casas tendem a ser mais acessíveis. “Embora a cidade do Porto mantenha uma procura elevada e continue a ser um centro de referência, os concelhos periféricos têm vindo a ganhar protagonismo, atraindo famílias, jovens profissionais e investidores que procuram maior espaço, qualidade de vida e acessibilidades eficientes”, explica Ricardo Valente.

Os mesmos dados do idealista/data revelam que o interesse por casas para comprar subiu na maioria dos 17 municípios da Área Metropolitana do Porto, com Oliveira de Azeméis, Arouca e Vale de Cambra a registar os maiores aumentos anuais – estes são os concelhos mais baratos de todos. Mas a maior pressão da procura foi observada em Paredes, na Maia e em Valongo. 

Houve três concelhos que, na visão do Managing Director da Savills Porto, se destacaram “pela combinação de preços competitivos, infraestruturas modernas e projetos de requalificação urbana que valorizam os bairros e promovem ambientes residenciais agradáveis”. Refere-se a Matosinhos, Maia e Vila Nova de Gaia, onde a procura “cresceu de forma consistente” no último ano, “refletindo uma tendência de descentralização que permite às famílias aceder a habitação de qualidade, com boas ligações ao centro e a serviços urbanos completos”.

Além destes, há outros municípios periféricos à Invicta a ganhar relevo na procura. É o caso de Gondomar e Valongo que "combinam preços relativos mais competitivos, boa acessibilidade (metro, interfaces Andante, novas ligações Porto–Gaia) e oferta crescente de produto novo/reabilitado", destaca Ana Santos, diretora de operações na gestora imobiliária MVGM. Na sua visão, "a melhoria das condições de mobilidade (extensão da Linha Amarela já operacional e Linha Rosa prestes a abrir) alarga a procura a novos eixos".

Para Alfredo Valente, a atratividade de cada município do Grande Porto para comprar casa muda consoante o perfil do comprador. “Para quem procura imóveis novos, os concelhos do Porto, Gaia e Matosinhos concentram a maior parte da oferta, embora com os preços mais elevados da região. Já quem procura imóveis novos a preços mais acessíveis tende a olhar para a Maia, Gondomar ou Valongo”, detalha o CEO da iad Portugal, afirmando que quem tem um “orçamento mais limitado” tende a olhar para casas usadas, “cujo preço por metro quadrado é, em média, 30% inferior ao dos novos".

Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Quem compra mais casas no Grande Porto?

São, sobretudo, os portugueses que compram mais casas no Grande Porto, confirmam os especialistas. E, nos últimos meses, têm-se assistido a uma “forte dinâmica das faixas etárias mais jovens, impulsionada pelas medidas governamentais de apoio ao acesso à primeira habitação”, refere Alfredo Valente. 

Além dos jovens, a diretora de operações na MVGM refere que "há famílias locais de classe média e média-alta a trocar de casa (T2/T3) (...) e alguns investidores sempre a par do mercado". “Os compradores nacionais continuam a privilegiar apartamentos T2 e T3, com valores entre 250 mil e 450 mil euros”, acrescentam desde a Savills Porto.

Quanto à procura internacional, Ricardo Valente destaca que a atratividade do Porto no mercado externo tem sido “crescente”, com destaque para famílias e investidores norte-americanos, brasileiros e franceses. “Os compradores internacionais procuram imóveis de gama média e alta (sobretudo T3 e T4 em zonas como a Foz e a Boavista), mas também T1 e T2 no centro da cidade, com foco em investimento para arrendamento”, conclui.

No que toca às “gamas superiores” do mercado residencial do Grande Porto, o especialista da Engel & Völkers Porto diz são os portugueses que compram mais casas e até por valores superiores face aos estrangeiros. 

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Casas para comprar no Grande Porto estão mais caras 

Apesar de haver mais edifícios residenciais a nascer no Grande Porto, a procura de habitação tem sido suficientemente alta para absorver a oferta de casas novas e usadas. E este desequilibro acabou mesmo por impulsionar a subida dos preços das casas à venda em todos os concelhos desta metrópole. “Em 2025, os preços da habitação no Grande Porto continuam a valorizar-se de forma consistente, refletindo a solidez da procura e a qualidade da oferta”, comenta Ricardo Valente.

Foi em Vale de Cambra (+56%), em Arouca (+39%) e em Paredes (+25%) onde as casas à venda ficaram mais caras entre os últimos três meses terminados em agosto e o período homólogo. Já o Porto e Matosinhos tiveram as menores subidas nos preços. Estes dois municípios e Vila Nova de Gaia são os três concelhos mais caros dos 17. 

Este crescimento dos preços das casas à venda no Grande Porto é “particularmente visível em áreas centrais e em zonas periféricas bem estruturadas, onde novos projetos residenciais apresentam soluções modernas, sustentáveis e adaptadas a diferentes perfis de moradores”, analisa o diretor de gestão da Savills Porto. 

A valorização dos preços da habitação no Grande Porto reflete o desequilíbrio entre a oferta e procura. Mas não só. Alfredo Valente, da iad Portugal, acrescenta que os preços da construção nova se mantêm elevados, devido “à inflação nos custos dos materiais, a escassez de mão de obra e os encargos associados (projetos, taxas, impostos)”. E este elevado custo não só tornam as casas novas mais caras, como “acaba por transferir pressão” para os imóveis usados.

Tudo indica ainda que a “tendência de aumento de preço [das casas] se irá manter, uma vez que a procura se continua a sobrepor à oferta”, refere Gustavo Soares, apesar de apontar para um “maior abrandamento desse crescimento”.

Rendas das casas não cedem ao aumento da oferta

O mercado de arrendamento no Grande Porto está a ser influenciado pelo atual momento em alta de compra de casa - o mesmo se observa a nível nacional. "A normalização monetária tem incentivado a compra de casa, aliviando parcialmente a pressão [da procura] sobre o arrendamento, mas a escassez estrutural de oferta impede quedas significativas [nas rendas]", explica Ana Santos da MVGM.

A pressão da procura no arrendamento habitacional é, portanto, hoje muito menor do que há um ano. Foi em Espinho, Vila Nova de Gaia e em Matosinhos que se sentiu um maior recuo. Já em Paredes, Valongo e Oliveira de Azeméis observou-se um aumento, revelam os dados. Para Alfredo Valente, os concelhos da Póvoa de Varzim e da Maia têm-se destacado neste mercado por beneficiarem “de boas acessibilidades, nomeadamente pela rede de metro”.

Além disso, a procura de casas para arrendar está hoje mais centrada em determinados perfis. “A procura é muito elevada entre quem não consegue aceder a financiamento, mas também junto de comunidades imigrantes e de nómadas digitais”, destaca o CEO da iad Portugal. O especialista da Engel & Völkers Porto diz que o “arrendamento está centrado num público mais jovem, essencialmente entre os 28 e os 35 anos”, sendo muitos deles profissionais ou até estudantes internacionais. Há ainda expatriados e famílias em transição que preferem arrendar casas mais pequenas (T1/T2) bem servidas de transportes, acrescenta Ana Santos.

Já em termos de oferta de casas para arrendar, o idealista/data contabilizou quase 11 mil imóveis nos últimos três meses terminados em agosto, mais 62% do que no período homólogo. E a verdade é que o stock subiu em todos os 12 concelhos do Grande Porto com amostras representativas, com destaque para Espinho onde duplicou. Porto, Gaia e Matosinhos possuem os mercados de arrendamento com maior oferta – mas também são os mais caros de todos.

Apesar da clara tendência de arrefecimento da procura e subida de oferta, os preços das casas para arrendar não dão tréguas, mantendo-se no sentido crescente na maioria dos municípios da região do Porto. Foi em Valongo e na Maia onde mais subiram as rendas das casas no último ano (mais de 10%), tendo apenas caído apenas em Espinho (-9%) e na Póvoa de Varzim (-3%). As rendas das casas mais baixas de todas são encontradas em Oliveira de Azeméis e Santa Maria da Feira (o metro quadrado custa menos de 7 euros mensais). 

"No arrendamento, as rendas devem estabilizar a curto prazo, após dois trimestres consecutivos de descida nos novos contratos na cidade do Porto", prevê a diretora de operações na MVGM. 

Oportunidades de investimento no arrendamento (e não só)

“A valorização dos preços é um reflexo de uma oferta que não acompanha a procura, da confiança dos investidores e da consolidação do Grande Porto como mercado de referência no país, com oportunidades de investimento diversificadas e rentáveis”, analisa Ricardo Valente.

A verdade é que a metrópole da Invicta continua a ser o local escolhido por investidores que encontram variadas oportunidades no imobiliário. O License Partner da Engel & Völkers Porto diz que tem observado “investidores que procuram imóveis comerciais ou de serviços para os converterem em residenciais”, embora admita que o contrário também acontece.

“O Grande Porto tem vindo a atrair cada vez mais investidores que procuram não apenas habitação, mas também oportunidades em segmentos complementares, como turismo, arrendamento de curta e média duração ou projetos multifuncionais que combinam habitação, comércio e serviços”, detalha o ex-autarca da Invicta, acreditando que esta tendência, “que se tem intensificado entre 2024 e 2025, contribui para a valorização urbana, criando bairros mais completos e dinâmicos”.

Na perspetiva do CEO da iad Portugal, “o imobiliário continua a ser uma aplicação atrativa de capital, sobretudo no atual contexto de taxas de juro reduzidas”, com o arrendamento tradicional e a compra para revenda a manterem-se “muito interessantes” ganhando relevo face ao arrendamento turístico. Aliás, Ana Santos, da MVGM, tem sentido o apetite por turismo "mais disciplinado" depois das alterações ao regime do Alojamento Local. Agora, diz que "o investimento tem-se deslocado para student housing/coliving e arrendamento de médio/longo prazo, onde a procura é estrutural e a regulação é mais previsível".

Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Como vai evoluir o mercado da habitação no Grande Porto?

Os especialistas ouvidos pelo idealista/news estão otimistas quanto ao dinamismo do mercado residencial do Grande Porto para o final de 2025 e 2026, destacando a entrada de novos empreendimentos, procura sólida, mais transações e uma valorização moderada do preço das casas. A nova rede de metro também terá impacto no mercado.

“Até final de 2025, e provavelmente ao longo de 2026, esperamos que a dinâmica em número de transações se mantenha, desde que se mantenham também a estabilidade das taxas de juro e os incentivos à compra de habitação pelos mais jovens”, destaca o responsável pela iad Portugal, admitindo que a diferença entre o preço das casas novas e usadas “deverá continuar a pressionar o mercado dos usados, mantendo a tendência de subida”. Para mudar este cenário, seria necessário “disponibilizar mais terrenos para construção, mudar o perfil dos projetos e reduzir os encargos fiscais e burocráticos”, aponta.

Além disso, “os concelhos periféricos tendem a consolidar-se como opções estratégicas de habitação, beneficiando de infraestruturas de mobilidade mais eficientes, proximidade a polos de emprego e serviços, e da crescente oferta de empreendimentos modernos”, refere Ricardo Valente, da Savills Porto. Haverá, portanto, "ganhos na mobilidade" e uma maior "oferta de imóveis concluídos e licenciados", que podem contribuir para que os "preços de venda registem uma ligeira subida, enquanto as rendas se mantêm estáveis ou com ligeiro aumento", refere a diretora de operações da MVGM.

O que também vai contribuir para um crescimento sólido do imobiliário do Grande Porto são eventos como o Imobinvest que se realiza entre 12 e 14 de setembro. Isto porque esta iniciativa promove “a criação de sinergias e o fortalecimento de uma cultura de partilha e cooperação são fatores-chave para um desenvolvimento equilibrado e sustentável da região”, refere a responsável pelo evento Catarina Almeida.

Para 2026, Ana Santos prevê que, "com entrada em operação da Linha Rosa no 1.º trimestre", haja "um reforço das centralidades — Casa da Música, S. Bento e Galiza — e uma difusão maior da procura para periferias com boa acessibilidade e serviços". Por outro lado, Ricardo Valente antevê uma “maior heterogeneidade nos perfis de compradores e arrendatários, com a possibilidade de crescimento do arrendamento como alternativa viável à compra, refletindo mudanças nos hábitos e necessidades da população”. É expectável que as vendas continuem a ter um "crescimento moderado, com recuperação gradual das rendas, condicionada pelo ritmo de entrega de novo produto", acrescenta a especialista.

Portanto, “o Porto apresenta-se, cada vez mais, como um excelente destino para quem procura uma cidade vibrante com excelentes infraestruturas, uma forte riqueza histórica e cultural, um grande nível de segurança e excelentes universidades e colégios internacionais, atraindo assim pessoas de todo o mundo”, conclui Gustavo Soares, da Engel & Völkers Porto.