Novo pacote fiscal para resolver crise da habitação visto à lupa

“A habitação é essencial para a vida das pessoas e das famílias, para o desenvolvimento da economia e para a sustentabilidade e coesão da sociedade”. Foi tendo isso em conta que o Governo entregou um vasto pacote fiscal à Assembleia da República esta terça-feira, dia 2 de dezembro, que inclui uma série de alterações ao nível do IRS, IVA e IMT, tendo em vista incentivar a colocação de mais casas para comprar e arrendar no país. Para perceber todas as mudanças que estão em causa, o idealista/news passou a pente fino este pacote fiscal.

O Governo de Montenegro não perdeu tempo. Um dia depois de ter terminado a discussão e votação final do Orçamento de Estado de 2026 - que obteve luz verde na quinta-feira, dia 27 de novembro, com várias alterações na habitação e imobiliário -, foram aprovadas em Conselho de Ministros as propostas de lei destinadas a incentivar a construção de habitação e o arrendamento, através de uma redução de impostos e simplificação dos licenciamentos. 

E este vasto pacote fiscal foi apresentado aos deputados em menos de uma semana, tendo o mesmo o carácter de urgência. Trata-se, na verdade, de um pedido de alteração legislativa que tem de passar pelo crivo do Parlamento para que veja a luz do dia. E não há garantias que venha a ser aprovado, uma vez que o Executivo não tem maioria parlamentar. Descobre tudo o que poderá mudar.

Rendas moderadas até 2.300 euros terão vários incentivos fiscais

Na proposta de lei, o Governo propõe que haja uma série de mudanças fiscais para incentivar a colocação de casas para arrendar a preços moderados, isto é, com rendas até 2.300 euros:

• Redução da taxa de IRS de 25% para 10% sobre os rendimentos prediais para todos os contratos de arrendamento a preços moderados, novos e existentes;
• IRC só será aplicado em 50% dos rendimentos prediais de empresas que coloquem casas para arrendar até 2.300 euros;
• Isenção de mais-valias prediais obtidas por quem venda uma casa e reinvista parte do valor em outra habitação para arrendar a preços moderados.

Novos contratos de investimento para arrendamento (moderado)

Para incentivar a colocação de mais casas no mercado, o Governo também quer criar um regime de contratos de investimento para arrendamento (chamado de CIA), “garantindo um conjunto de benefícios fiscais, por um período de até 25 anos, ao investimento na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento ou subarrendamento habitacional”.

Estes contratos de investimento para arrendamento são celebrados entre o investidor e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), em representação do Estado. E têm de cumprir requisitos. Desde logo, aplica-se a rendas moderadas até 2.300 euros. E a área de construção destinada ao arrendamento tem de corresponder a 70% do total. Os imóveis só terão de ser destinados ao arrendamento habitacional durante o período mínimo de oito meses por cada ano completo de vigência dos contratos celebrados com o IHRU.

Os investidores que cumprirem estes requisitos têm direito a uma série de benefícios fiscais, como a isenção total do IMT e Imposto do Selo suportado com compra de terrenos ou prédios destinados ao arrendamento. Depois, há ainda lugar à isenção do IMI por um período de até 8 anos, a contar do ano da aquisição. Após esses oito anos, há redução de 50% da taxa de IMI. Também há isenção do AIMI, aplicação do IVA a 6% na construção, entre outros benefícios.

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Arrendamento acessível: isenções no IRS e para investidores

Com o objetivo de incentivar o investimento em arrendamento a preços acessíveis, o Governo desenhou várias medidas destinadas a investidores e a quem queira pôr as habitações no mercado a preços mais baixos:

• Alargamento de isenções fiscais até 30% dos rendimentos para quem investir em imóveis de renda acessível através de organismos de investimento alternativo;
• Isenção de IRS e IRC sobre rendimentos prediais auferidos em contratos de arrendamento acessível.

De notar que, em ambos os casos, as isenções fiscais aplicam-se através do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), o qual define que as rendas devem ter um limite até “80% da mediana de valores de renda por m2 em cada concelho”. No caso dos investidores com participações em fundos, por exemplo, a isenções também podem abranger “outros diplomas que promovam o arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços acessíveis, desde que legalmente qualificados como similares”, lê-se na proposta de lei.

Inquilinos com mais deduções da renda no IRS

Para os inquilinos abrangidos pelos contratos de arrendamento habitacional, a proposta de lei prevê um teto mais alto para a dedução das rendas em sede de IRS. Em vez dos 800 euros da dedução regular, prevê-se que o limite suba para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros em 2027 e nos anos seguintes.

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Construir casas com IVA reduzido para 6%

Uma das medidas mais aguardadas pela fileira da construção e do imobiliário trata-se mesmo da redução do IVA na construção de habitação de 23% para 6%. O texto legislativo revelou, agora, alguns detalhes sobre a aplicação da medida:

• Incentivo fiscal aplica-se a casas com preços moderados, ou seja, até 648 mil euros no caso da venda e até 2.300 euros no caso do arrendamento. As casas têm de ser vendidas e arrendadas no prazo máximo de dois anos. No caso do arrendamento, os imóveis têm de estar arrendados por um mínimo de três anos, seguidos ou interpolados.
• Construção de casas próprias têm restituição parcial do IVA. Ou seja, o proprietário paga o IVA a 23% e depois pede a devolução dos 17% ao Fisco, que terá 150 dias para o fazer.

IMT para não residentes agrava-se para taxa única de 7,5%

Nem tudo são alívios fiscais. No pacote fiscal está previsto que os não residentes passem a ter uma taxa única de IMT de 7,5% ao comprar casa em Portugal. Trata-se de um agravamento face às atuais taxas de IMT que vão desde 2% até 7,5%, variando consoante o valor da casa.

Mas também estão previstas exceções para o caso de os estrangeiros que comprem casa e que se tornem residentes fiscais no prazo de dois anos. E ainda se o imóvel for destinado ao arrendamento com preços moderados (até 2.300 euros), segundo terminadas condições que explicamos aqui. 

Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Simplificação dos licenciamentos para reduzir prazos

Uma das propostas de lei apresentadas ao Parlamento vem alterar os regimes jurídicos da urbanização e da edificação (RJUE) e da reabilitação urbana para dotar de "maior flexibilidade" os procedimentos urbanísticos em contexto de "crise da oferta habitacional". Entre as principais mudanças destacam-se, em matéria de licenciamento, a eliminação dos prazos globais indexados à área bruta de construção", repondo-se "os prazos intercalares" ajustados à complexidade das operações. As taxas urbanísticas passam a ser pagas por autoliquidação dos interessados nas várias fases dos projetos. Descobre tudo neste artigo.

Promotores imobiliários com mais responsabilidades 

No âmbito do simplex dos licenciamentos urbanísticos, o Governo propõe ainda dar mais responsabilidades aos promotores imobiliários, ao terem de entregar as comunicações prévias cumprindo todos os requisitos e regulamentos legais. As autarquias já não vão precisar de dar luz verde a estas comunicações prévias à entrada, mas terão um papel fiscalizador reforçado à posteriori.

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Contrato de compra e venda deverá informar sobre “título urbanístico”

Para promover maior “segurança jurídica” na compra e venda de casas, o Governo quer que no momento da transação seja obrigatório incluir no contrato se o imóvel tem ou não título urbanístico. Caso não haja esta informação, o negócio jurídico pode ser anulado. Esta medida visa proteger os compradores de adquirirem imóveis com situações urbanísticas por regularizar.

Mais mudanças nos despejos, heranças e mediação em 2026

O Governo de Montenegro não vai ficar por aqui. Além deste pacote fiscal, estão a ser preparados outros textos legislativos para impactar ainda mais o mercado da habitação e promover a colocação de casas no mercado regulada. E, tal como as propostas de lei agora apresentadas, estes novos diplomas também terão de passar pelo crivo do Parlamento.

Esta quarta-feira, dia 3 de dezembro, o ministro das Infraestruturas e da Habitação revelou que no início de 2026 serão revelados diplomas que vêm reforçar a regulação da mediação imobiliária, introduzir maior equilíbrio entre proprietários e inquilinos (com a agilização dos processos de despejo) e ainda mudanças nas heranças indivisas quando envolvam imóveis. Estas novidades foram anunciadas por Miguel Pinto Luz na conferência CNN Summit que decorreu em Lisboa.