Hoje, só é possível pedir um crédito habitação em Portugal com financiamento máximo de 90%, dadas as limitações impostas em 2018 pelo Banco de Portugal (BdP). Mas, ainda assim, há quem contorne o sistema e consiga comprar uma casa 100% financiada pelos bancos. Como? Recorrendo ao crédito pessoal para pagar o valor da entrada. Mas este duplo financiamento bancário traz riscos acrescidos para as famílias, que assumem taxas de esforço mais elevadas.
A prática de duplos créditos para comprar casa é confirmada pelo regulador liderado por Mário Centeno: “A contratação simultânea de crédito ao consumo e crédito à habitação, seja na mesma instituição de crédito, seja recorrendo a instituições de crédito diferentes, tem, de acordo com os dados recolhidos até à data, reduzida materialidade, não se tendo observado uma alteração estrutural desde a entrada em vigor da recomendação [macroprudencial]”, cita o Público.
Quais são os riscos do duplo financiamento do crédito habitação?
Recorrer ao crédito habitação para comprar a casa e ao crédito pessoal para pagar a entrada e impostos traz riscos para os orçamentos das famílias, de acordo com o mesmo jornal:
- Custos mais elevados do financiamento total da compra da casa: fica-se a pagar duas prestações da casa, deixando as famílias mais vulneráveis à subida das taxas de juro à boleia da Euribor, como hoje se verifica;
- Queda dos preços das casas: no caso de incumprimento, se as casas desvalorizarem, poderá ser mais difícil vender o imóvel pelo valor do financiamento;
- Crédito ao consumo tem taxas de juro mais elevadas (uma vez que não há garantias reais) e a duração é mais curta, o que eleva a prestação mensal a pagar.
Para melhor compreender como é que este cenário afeta os orçamentos familiares, Natália Nunes, coordenadora do Gabinete de Apoio Financeiro da Deco (associação de defesa do consumidor) dá um exemplo ao mesmo meio da compra de uma casa por 150 mil euros:
- Crédito habitação (90% do valor da casa): empréstimo de 135 mil euros, que corresponde a uma prestação de 530 euros por mês;
- Crédito pessoal para os restantes 15 mil euros a pagar durante 84 meses: a prestação mensal fica em cerca de 250 euros;
Contas feitas, se uma família recorrer ao duplo financiamento bancário para comprar casa terá de pagar todos os meses 780 euros de prestação da casa. Se, por outro lado, der os 15 mil euros de entrada para a casa pagaria 530 euros (menos 250 euros/mês).
Quais os limites na concessão de créditos habitação?
O regulador português tem emitido ao longo dos últimos anos um conjunto de medidas para diminuir o risco de incumprimento do crédito habitação, como são exemplo:
- Financiamento do crédito habitação até 90% do valor da casa ( o mais baixo entre o valor de mercado e a avaliação). Mas há uma exceção, já que é possível conceder empréstimos a 100% é na compra de imóveis do banco;
- Bancos estão obrigados a avaliar a capacidade financeira das famílias para assegurar o pagamento de todos os créditos face ao rendimento disponível, sendo que a taxa de esforço não deverá ser superior a 50%. Para o fazer devem consultar o mapa de responsabilidades de crédito do particular – a popularmente chamada lista negra do Banco de Portugal. E, por isso, a contratação do crédito pessoal tem de ser feita no momento anterior ou em simultâneo à do crédito habitação;
- Novos prazos de pagamento dos créditos habitação consoante a idade dos titulares: esta medida entrou em vigor a 1 de abril de 2022 e visa convergir a idade média dos titulares de créditos habitação para 30 anos.
Se forem dados indícios de que uma família está em dificuldades de cumprir o pagamento das prestações da casa, os bancos devem acionar os mecanismos de proteção existentes, como é o caso do Plano de Acção para o Risco de Incumprimento (PARI).
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