“O Estado ganha mais dinheiro nos nossos projetos que nós próprios”

“Para se ter uma ideia, no [empreendimento] CORE Leça estamos a reduzir tudo, mas o IVA não conseguimos reduzir. (…) Tenho dito isto e é verdade: o Estado ganha mais dinheiro nos nossos projetos que nós próprios. Portanto, pagamos mais de impostos ao Estado do que recebemos de margem”. O desabafo é de Fernando Vasco Costa, CEO da promotora imobiliária VIZTA, ex-Nexity Portugal, em entrevista ao idealista/news.

Durante a conversa, que decorreu no Salão Imobiliário de Portugal (SIL 2025), o gestor fala sobre o passado, o presente e o futuro da empresa, que conta com 13 projetos imobiliários em portefólio, nos distritos de Lisboa, Porto e Algarve. Destes, 12 são residenciais, sendo que um deles, o CORE Leça, é o primeiro da recém-criada marca CORE by VIZTA – são 102 apartamentos de tipologias Studio a T3 em Leça da Palmeira. “É um desafio que fizemos ao mercado para procurar baixar valores de venda dos apartamentos”, conta.

No que diz respeito a novos empreendimentos na calha, e sem levantar muito o véu sobre o futuro, porque “ainda não se pode dizer muito”, Fernando Vasco Costa revela que a VIZTA vai investir num novo projeto na capital – já tem projetos em Algés, nas Laranjeiras e na Alta de Lisboa –, em concreto no Areeiro. “É muito recente. (…) São cerca de 80 fogos, são 8.000 metros quadrados acima do solo”, adianta, salientando que está atento ao mercado de arrendamento e ao Build to Rent: “É algo que se faz na Europa, nos EUA, em todo o lado, e que está a falhar ainda em Portugal”, lamenta. 

Fernando Vasco Costa, CEO da promotora imobiliária VIZTA Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

A Nexity Portugal passou a ser VIZTA há já mais de um ano. Como decorreu o processo de transição?

Não houve um grande processo de transição. Houve um novo nome, foi um processo mais de marketing, de troca de marca. Todos os projetos continuaram, toda a equipa continuou, por isso foi só a mudança de acionista, de marca. E continuamos com a mesma equipa e com os mesmos projetos. Fizemos escrituras no dia seguinte à troca de acionista, portanto, nada parou, continuou tudo.

Falamos de projetos localizados sobretudo no Grande Porto e na Grande Lisboa.

Neste último ano e meio entregámos dois projetos, o Flower Tower Magnolia e o Turquesa Dafundo, que foram os nossos primeiros projetos em Porto e Lisboa. Agora temos em desenvolvimento a segunda Flower Tower, a Flower Tower Camellia, estamos também a desenvolver o CORE Leça e a promover o lançamento da terceira Flower Tower, que é a Flower Tower Aurora.

Falou do CORE Leça, que é o primeiro projeto da CORE by VIZTA. O que se pretende com a criação desta marca?

É um desafio que fizemos ao mercado para procurar baixar valores de venda dos apartamentos, porque os standards habituais são muito altos. Já na Flower Tower tínhamos feito um pouco isso, baixar um pouco para tornar os apartamentos mais acessíveis às famílias, numa lógica de eficiência de recursos, de espaços, de os tornar mais eficientes, compactos e acessíveis. Com o CORE fomos um pouco mais longe. No fundo, salvaguardamos a qualidade construtiva e também de eficiência térmica e energética do edifício, procurando reduzir equipamentos. 

Basicamente, não fornecemos aquecimentos, equipamentos de cozinha e armários, mas procuramos vender o projeto numa lógica muito positiva, que é a do ‘essential living’. Oferecemos a base para as famílias se instalarem com preços mais acessíveis e depois podem instalar o que quiserem, podem comprar a nós os armários, os equipamentos de cozinha e os aquecimentos, mas podem ter outras necessidades imediatas e por isso não instalar logo tudo, não ter logo tudo montado. 

A ideia é fornecer o essencial, ser mais acessível, ter um preço mais baixo que o habitual e, assim, ter casas mais adaptadas a famílias que procuram um novo início de vida.

Projeto CORE Leça, o primeiro da marca CORE by VIZTA Crédito: VIZTA

Estamos a falar de casas que podem custar quanto?

Começam, os T0, nos 100.000 a 120.000 euros, são valores muito competitivos. Depois temos os T1 Smart, em que tentamos ter áreas mais pequenas ou compactas, diria que são apartamentos que se adaptam à vida das pessoas, na ordem dos 150.000, 170.000, 180.000 euros. Depois temos os T2 Smart, também numa ótica de grande contenção, e os próprios T2, nos 220.000 euros, e os T3, na ordem dos 300.000, 330.000 euros. São valores muito competitivos. O mercado tradicional tem standards muito altos. São ótimos, atenção, mas há que diversificar a oferta e ter um produto diferenciado para quem precisa mais.

É uma forma, também, de dar resposta à crise da habitação, ou do acesso à habitação?

Foi claramente a pensar nisso, em ter produto mais acessível. Podíamos ter feito mais do mesmo, ter feito a receita que usámos noutros projetos, e acho que venderíamos na mesma, porque o mercado está muito aquecido e as casas vendem-se. Mas achámos que era importante trazer algo de novo e por isso apostámos numa marca própria, porque achamos que vamos replicar esta marca noutros lugares.

Projeto na Alta de Lisboa Crédito: VIZTA

A ideia passa, então, por replicar este tipo de projetos da marca CORE by VIZTA noutras localizações?  

Sim. Estamos a estudar em Lisboa. Temos um projeto muito grande, por isso pensamos fazer para vários segmentos, como estamos a fazer em Leça, porque é uma maneira correta, também, de transformar o bairro, de criar uma comunidade com vários segmentos.

Quanto é que a empresa já investiu até à data nos vários empreendimentos em Portugal?

Andamos à volta de um valor de negócios que ronda os 500 milhões de euros, mas nada disto é estático, por isso estamos sempre a ver mais projetos. Há pouco não falei dos projetos que temos em Lisboa, temos um mais ‘premium’ na zona das Laranjeiras, que vamos lançar em breve, são 110 apartamentos, e temos um grande na Alta de Lisboa. E acabámos de adquirir um projeto na zona do Areeiro para cerca de 80 fogos. Portanto, temos uma postura muito dinâmica de mercado.

O que nos pode dizer sobre esse projeto do Areeiro?

É muito recente, ainda não se pode dizer muito, estamos a começar o projeto. São cerca de 80 fogos, são 8.000 metros quadrados acima do solo.

A pensar no pós-2025, há um valor de investimento em cima da mesa?

O pós-2025 está muito planeado. Temos um ‘pipeline’ nos próximos quatro anos de cerca de 1.300 fogos, tanto em Lisboa como no Porto. No projeto Pleno, em Águas Santas, estamos a lançar os primeiros 100 fogos de 380, ou seja, está a desenvolver-se, a construção deve começar em maio. O próximo projeto a ser lançado será o das Laranjeiras, mas também teremos, como disse, a terceira Flower Tower, que vai começar a obra em junho.

Projeto nas Laranjeiras, em Lisboa Crédito: VIZTA

Portugueses ou estrangeiros, quem compra mais casas?

Em projetos muito específicos, nomeadamente no Norte, há alguns estrangeiros, mas a grande maioria são portugueses.

"Não me canso de dizer que o IVA é um tema fundamental. Para se ter uma ideia, no CORE [Leça] estamos a reduzir tudo, mas o IVA não conseguimos reduzir. Quer dizer, reduzimos, porque reduzimos custos. Mas o IVA… Tenho dito isto e é verdade: o Estado ganha mais dinheiro nos nossos projetos que nós próprios. Portanto, pagamos mais de impostos ao Estado do que recebemos de margem"

Há em Portugal uma crise de acesso à habitação e o país vai a eleições em breve. O que deveria mudar?

Não me canso de dizer que o IVA é um tema fundamental. Para se ter uma ideia, no CORE [Leça] estamos a reduzir tudo, mas o IVA não conseguimos reduzir. Quer dizer, reduzimos, porque reduzimos custos. Mas o IVA… Tenho dito isto e é verdade: o Estado ganha mais dinheiro nos nossos projetos que nós próprios. Portanto, pagamos mais de impostos ao Estado do que recebemos de margem. É significativo e é importante falar disto para as pessoas pensarem que, de facto, há um tema muito importante. Mas é preciso ter mais medidas, porque o IVA só por si se calhar não resolve o problema. Há uma questão que é a libertação de terrenos para baixar preço. Se não tivermos muito mais terrenos disponíveis, vai ser muito difícil baixar o valor. As duas coisas têm de estar ligadas, tanto a baixa do IVA [de 23% para 6%] como a disponibilização de mais terrenos para construção, e construção acessível. Nós estamos disponíveis para fazer construção acessível, temos é de mudar algumas regras, para que possa ser mesmo acessível e ser rápido. Essa é uma necessidade.

A VIZTA está disponível, por exemplo, para fazer parcerias com o setor público tendo em vista a construção de mais casas?

Pode ser parcerias público-privadas, pode ser venda de terrenos com ónus de fazermos construção acessível… Há muitas coisas que podemos fazer e estamos disponíveis para fazer, e muito interessados. Com criatividade, também, em procurar contribuir para solucionar a crise.

Projeto Pleno, em Águas Santas, Porto Crédito: VIZTA

As constantes alterações legislativas e políticas, a tão criticada instabilidade, têm impacto, de alguma forma, no interesse dos investidores, portugueses e estrangeiros?

Esta instabilidade afeta claramente a confiança. Agora, o mercado está a funcionar bastante bem, há muito mais procura que oferta, e isso motiva o investidor a fazer mais negócios. Nós estamos muito motivados a fazer mais negócios. Agora, precisamos de por estes projetos que temos em andamento, em venda, porque sentimos que o mercado está cá e é preciso desbloquear processos e trazer para o mercado mais habitação.

O mercado de arrendamento e o Build to Rent são uma aposta?

Claramente. É algo que se faz na Europa, nos EUA, em todo o lado, e que está a falhar ainda em Portugal. Lá está, é preciso condições de alguma segurança para se poder fazer, é preciso também desbloquear algumas questões judiciais para ser tudo mais rápido e dar confiança aos investidores. E é preciso começar, e nós temos muita vontade de começar.

"[Build to Rent] é algo que se faz na Europa, nos EUA, em todo o lado, e que está a falhar ainda em Portugal. Lá está, é preciso condições de alguma segurança para se poder fazer, é preciso também desbloquear algumas questões judiciais para ser tudo mais rápido e dar confiança aos investidores. E é preciso começar, e nós temos muita vontade de começar"

A pandemia trouxe alterações no setor da construção e do imobiliário, com as casas a serem pensadas e concebidas de forma diferente, com mais varandas, terraços e espaços de escritório, por exemplo. E agora há quem defenda a construção de casas mais pequenas, porque a dimensão e necessidades das famílias estão a mudar. Concorda com esta visão?

Desde o princípio que já vínhamos um pouco com esse paradigma. Começámos em 2018, portanto tivemos a pandemia logo a seguir, e felizmente, por acaso, os nossos projetos já tinham muitos desses princípios, que era olhar para a demografia, por isso termos casas mais compactas. Temos os T2 Smart a pensar numa lógica de pequenas famílias, por vezes duas pessoas, um pai e um filho, uma mãe e um filho, famílias monoparentais, às vezes pessoas a viver sozinhas. Há muitas pessoas a viver sozinhas. Por isso pensamos muito nesse tipo de produto. Às vezes as câmaras não nos deixam fazer tantas [destas casas] como gostávamos, por isso procuramos também, de forma criativa, dar a volta a muitas questões. Mas os espaços exteriores são cada vez mais fundamentais.

Sustentabilidade, critérios ESG, descarbonização, eficiência energética. São preocupações a ter em conta cada vez mais no setor da construção e do imobiliário?

A sustentabilidade é um tema muito caro e importante para nós, VIZTA, e até para o nosso futuro, o nosso e o dos nossos filhos. Temos procurado fazer [projetos] de uma forma muito criteriosa, porque o fundamental para nós é ter casas acessíveis para as pessoas, dar habitação. No CORE Leça, por exemplo, cumprimos com a certificação energética A, sem equipamentos. A ideia foi essa, não ter equipamentos para onerar essa eficiência. Se calhar temos mais eficiência nos elementos passivos da arquitetura, menos envidraçados, em que temos o edifício mais passivo e com isso mais eficiente, sem precisar de aquecimentos e outros equipamentos para chegar a esses níveis.