Aumentar a oferta de casas no mercado é crucial para dar resposta à crise na habitação, ou de acesso à habitação, na qual se encontra o país. Em entrevista ao idealista/news, Rodolfo Natário, partner da Rodolfo Natário – Casas São Paixões, mediadora imobiliária portuguesa fundada em 2024, dá nota de um fenómeno a ganhar força: “Face à escassez de solo urbano e às restrições construtivas, há um interesse crescente em reconverter imóveis de uso comercial ou de serviços em habitação. Antigos escritórios, armazéns e até hotéis estão a ser transformados em apartamentos ou ‘coliving’. (…) Participamos em vários projetos de reabilitação de edifícios históricos para uso residencial e vemos este segmento crescer em 2026”.
Salientado que há um mercado residencial a funcionar a duas velocidades, com o segmento de luxo a tender a demorar mais a ser absorvido e o da classe média a ter procura mais elevada e a enfrentar escassez da oferta, Rodolfo Natário, que tem mais de 20 anos de experiência no setor imobiliário, considera que "a experiência de compra e venda de uma casa está a mudar", estando "os compradores mais informados e exigentes”. Antecipa, nesse sentido, que o mercado continue ativo em 2026, frisando que "as decisões de compra são hoje mais ponderadas". A venda de casas em planta, sustenta, também está a ganhar peso: "Estima se que 40% a 60% das casas novas sejam vendidas ainda em projeto (mais no Porto que em Lisboa)".
Sobre a evolução dos preços das casas, recorda que o mercado nacional atingiu um preço médio de 3.019 euros por metro quadrado (m2) no fim de 2025 e que os analistas projetam um crescimento entre 2% e 7% em 2026. E deixa o seu prognóstico: "O ritmo deverá abrandar em relação às subidas de dois dígitos de 2020-2024, reajustando os valores de venda elevados face ao poder de compra existente, mas continuará positivo".
A Rodolfo Natário – Casas São Paixões, que em 2025 concluiu cerca de 400 transações, tanto de compra como de arrendamento, marcará presença na edição deste ano do Salão Imobiliário de Portugal (SIL), que se realizará de 23 a 25 de abril na Feira Internacional de Lisboa (FIL), no Parque das Nações, em Lisboa.
Como se deu o processo de nascimento da marca e como justificar a criação de mais uma mediadora imobiliária no país, num mercado concorrencial?
Eu e a minha partner Sónia Casares avançámos “a solo” com a marca Rodolfo Natário – Casas são Paixões em outubro de 2024, depois de quase duas décadas de experiência no mercado imobiliário. Achámos por bem, devido às lacunas existentes no mercado e ao facto de não nos identificarmos com o ‘fast food’ imobiliário, lançar o conceito ‘tailor made’ em mediação imobiliária, com a figura de boutiques, oferecendo um serviço cuidado e personalizado para cada cliente.
Que balanço de atividade é possível fazer (de 2025 e destes primeiros tempos de 2026) e em que segmento residencial operam?
O ano de 2025 foi marcado por um mercado mais equilibrado e seletivo. Após um período de forte crescimento nos anos anteriores, verificou-se alguma moderação no ritmo das transações, com maior ponderação nas decisões de compra. Ainda assim, a procura manteve-se sólida, sobretudo nas áreas metropolitanas e em localizações com boa qualidade de vida e acessibilidade.
"Nos primeiros meses de 2026 continuamos a observar um mercado ativo, embora com compradores mais informados e criteriosos. As decisões de compra são hoje mais ponderadas, mas a procura por habitação continua estruturalmente superior à oferta em muitas zonas"
Nos primeiros meses de 2026 continuamos a observar um mercado ativo, embora com compradores mais informados e criteriosos. As decisões de compra são hoje mais ponderadas, mas a procura por habitação continua estruturalmente superior à oferta em muitas zonas. No nosso caso, posicionamo-nos sobretudo no segmento médio e médio-alto do mercado residencial, acompanhando famílias que procuram casa para habitação própria, bem como alguns compradores internacionais que valorizam Portugal pela qualidade de vida, segurança e estabilidade. Trata-se de um segmento que continua a revelar dinamismo e onde a procura permanece consistente.
A empresa tem quatro lojas físicas/boutiques? Há planos para abrir mais alguma este ano?
A nossa presença física faz parte do ADN da marca. Temos quatro boutiques: duas no Restelo, uma nas Amoreiras e outra em Oeiras. Em 2026 vamos continuar a apostar no crescimento sustentável da nossa marca no território nacional. A médio prazo queremos consolidar a zona da Grande Lisboa e, até 2027, avaliar a abertura de mais boutiques noutras cidades.
Quantos consultores compõem a equipa?
Contamos com cerca de 140 consultores imobiliários. Com uma marca apelativa e uma presença forte e regular em vários meios de comunicação, a atração e retenção de consultores torna-se natural. O crescimento do mercado e a abertura de novas boutiques vai exigir reforçar a equipa para cerca de 200 profissionais até final de 2026. Reforçar a equipa permite manter a filosofia de acompanhamento próximo e tempo dedicado a cada cliente.
Quantas transações realizaram no ano passado? E este ano?
Em 2025, concluímos cerca de 400 transações, tanto de compra como de arrendamento. O valor médio de venda situou-se na ordem dos 252.000 euros, refletindo a nossa oferta de imóveis de norte a sul e do litoral ao interior do país. As famílias portuguesas foram responsáveis por cerca de 92,5% das transações nacionais em 2025, e muitos procuram habitações de qualidade em zonas consolidadas. Nos primeiros meses de 2026, o crescimento mantém-se idêntico ao ano anterior.
Como antecipa a evolução dos preços das casas em 2026?
O mercado nacional atingiu um preço médio de 3.019 euros por metro quadrado (m2) no fim de 2025, e os analistas projetam um crescimento entre 2% e 7% em 2026. O ritmo deverá abrandar em relação às subidas de dois dígitos de 2020-2024, reajustando os valores de venda elevados face ao poder de compra existente, mas continuará positivo. As taxas de juro estabilizaram em torno de 2% – 2,5%, o que favoreceu o financiamento, existindo ainda incentivos fiscais à construção de habitação nova e à aquisição por jovens até aos 35 anos.
"Gerimos mais de 600 imóveis – entre casas em venda e em arrendamento – localizados sobretudo em Lisboa, Oeiras, Cascais e Sintra. A nossa ambição é aumentar para cerca de 1.000 imóveis até ao final de 2026, reforçando a oferta de habitação familiar e de investimento"
Têm cerca de 600 imóveis em carteira. Há um objetivo definido para 2026?
Gerimos mais de 600 imóveis – entre casas em venda e em arrendamento – localizados sobretudo em Lisboa, Oeiras, Cascais e Sintra. A nossa ambição é aumentar para cerca de 1.000 imóveis até ao final de 2026, reforçando a oferta de habitação familiar e de investimento. Embora a maior parte da carteira esteja na Grande Lisboa, continuamos a consolidar a captação de projetos em Setúbal, Alentejo e Zona Oeste de Lisboa, acompanhando a expansão de mercado para zonas periféricas mais acessíveis.
Que imóveis são estes (moradias, apartamentos etc.) e de que tipologias?
Assim se distribui a carteira: 69% de apartamentos, 17,5% de moradias/vivendas e 13,5% de propriedades especiais (terrenos, armazéns, espaços comerciais, garagens, etc.). Nos apartamentos, prevalecem as tipologias T2 e T3, muito procuradas por famílias, e nas moradias trabalhamos com projetos contemporâneos e tradicionais.
Vendem muitas casas em planta? E mais novas ou usadas?
Em termos de mercado nacional, as habitações novas representaram apenas 15% a 25% das transações. Dentro da nova construção, a venda em planta ganhou força devido, sobretudo, à escassez de oferta qualificada. Estima se que 40% a 60% das casas novas sejam vendidas ainda em projeto (mais no Porto que em Lisboa). Na nossa experiência esse rácio é mais baixo, pois cerca de 10% das nossas vendas em 2025 foram de casas novas. O restante foi de imóveis usados e reabilitados, dado que a oferta é maior e vai ao encontro de necessidades mais imediatas dos compradores. Por isso, continuamos a apostar na oferta de imóveis existentes, mas acompanhamos de perto novos projetos para garantir a clientes acesso privilegiado.
“Este primeiro ano confirmou que é possível crescer de forma consistente e diferenciadora na mediação imobiliária, assente em critérios, resultados e numa relação mais ética e humana com as pessoas”, disse recentemente. O segredo do sucesso estará na segunda parte da afirmação, ou seja, na importância de haver uma “relação mais ética e humana com as pessoas”?
O sucesso da Rodolfo Natário – Casas São Paixões deve se à segunda parte da frase que citei: tratamos cada operação como uma relação humana. Numa altura em que o mercado está em alta e os preços batem recordes, muitos clientes sentem-se pressionados. A nossa filosofia baseia-se em escutar e aconselhar com transparência. Só assim construímos confiança e geramos recomendações. Acreditamos que um serviço ético, sem pressas e com empatia é o melhor investimento a longo prazo.
"A nossa filosofia baseia-se em escutar e aconselhar com transparência. Só assim construímos confiança e geramos recomendações. Acreditamos que um serviço ético, sem pressas e com empatia é o melhor investimento a longo prazo"
Qual é o perfil dos clientes?
Os clientes são sobretudo portugueses (aproximadamente 92,5%), com idades entre 30 e 55 anos, famílias jovens à procura da primeira ou segunda casa e investidores nacionais. Os clientes estrangeiros representam cerca de 7,5%, oriundos sobretudo de França, Brasil e EUA. Isto está em linha com o mercado, onde cerca de 95% das transações em 2025 foram feitas por residentes em Portugal, embora exista uma procura crescente por parte de estrangeiros atraídos pelo estilo de vida e pela segurança do investimento.
Portugal continua no radar dos investidores imobiliários?
Apesar do abrandamento, Portugal ainda permanece atrativo pela combinação de procura forte e oferta limitada, que tem sustentado crescimentos de preços nos últimos anos. Todavia, o mercado está a entrar numa fase mais sustentável e menos especulativa. As margens dos investidores já não são tão elevadas e o retorno é mais gradual.
"Não obstante a limitação de alguns incentivos fiscais, para o investidor estrangeiro, Portugal oferece estabilidade política, clima ameno, segurança, procura habitacional forte, interesse em cidades secundárias e um ‘pipeline’ de infraestruturas financiado pelo PRR até 2026"
O Governo aprovou um pacote fiscal que reduz o IVA da construção para 6% e baixa o IRS sobre rendas moderadas para 10%, incentivando o investimento produtivo. Simultaneamente, as taxas Euribor estabilizaram em torno de 2% e os bancos portugueses preveem que se mantenham entre 2% e 2,5% até 2028 [o cenário pode alterar na sequência do conflito no Médio Oriente]. Não obstante a limitação de alguns incentivos fiscais, para o investidor estrangeiro, o país oferece estabilidade política, clima ameno, segurança, procura habitacional forte, interesse em cidades secundárias e um ‘pipeline’ de infraestruturas financiado pelo PRR até 2026.
Há em Portugal um setor imobiliário a funcionar a duas velocidades? Um segmento de luxo que respira confiança e um direcionado para a classe média que desespera pela chegada de mais casas e por um ajuste de preços? São dois universos que podem conviver de forma saudável?
Há de facto um mercado a duas velocidades. O segmento de luxo tende a demorar mais a ser absorvido, porque exige elevada capacidade financeira, menos dependência do crédito bancário, com grande peso do comprador internacional. Por outro lado, o segmento da classe média, com uma procura mais elevada, mais dependente de crédito, enfrenta a escassez da oferta e vê os preços a escalar: aumentaram 169% desde 2015. No Porto, o m2 triplicou em dez anos.
Estes dois universos coexistem, pois servem públicos diferentes e, muitas vezes, localizações diferentes, mas é essencial a existência de políticas que aumentem a oferta de habitação acessível, sem penalizar o investimento. A nossa missão passa por acompanhar ambos os segmentos com soluções adequadas.
O Governo está a preparar um conjunto de alterações no mercado imobiliário, nomeadamente no segmento residencial, tendo em vista dar resposta à crise na habitação. Quais destacaria e porquê?
As medidas mais relevantes incluem:
- Taxas reduzidas – a taxa de IVA para construção de novas casas até 648.000 euros foi reduzida de 23% para 6% e o IRS sobre rendas moderadas (≤ 2.300 euros por mês) baixou de 25% para 10%;
- Isenção do Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) para imóveis arrendados a rendas moderadas;
- Isenção de mais-valias para quem vender um imóvel e reinvestir em habitação de renda acessível;
- Aumento do IMT para não residentes (de cerca de 6,5% para cerca de 9%) e eliminação do Golden Visa imobiliário, para reduzir a pressão especulativa;
- Fim do regime fiscal dos Residentes Não Habituais (RNH) para novas adesões;
- Deduções fiscais e garantias estatais para jovens compradores – dedução de renda até 900 euros em 2026, subindo para 1.000 euros em 2027, e garantias públicas que cobrem 15% do valor de casas até 450.000 euros;
- Simplificação de licenças e digitalização dos processos urbanísticos para reduzir tempos de aprovação e reformas nas rendas: fim do teto de 2% em contratos novos e procedimentos mais rápidos de despejo em caso de incumprimento.
Estas medidas visam aumentar a oferta de habitação acessível, estimular a construção e proteger arrendatários, ao mesmo tempo que desincentivam investimentos meramente especulativos.
As famílias estão a optar por comprar casas mais pequenas e/ou localizadas fora das zonas mais centrais, nas zonas periféricas das cidades?
A combinação de preços elevados nas zonas centrais e a melhoria das infraestruturas de transporte está a levar muitas famílias a optarem por casas situadas nas periferias de Lisboa e do Porto, permitindo-lhes acesso à tipologia desejada, dentro do orçamento disponível. Na Grande Lisboa, verificamos uma deslocação crescente para Almada, Barreiro, Setúbal, Loures e Vila Franca de Xira, onde os preços são mais acessíveis e há melhor relação espaço/valor. A tendência de teletrabalho também facilita esta mudança.
Nota que há no mercado uma maior tendência para apostar na conversão de usos de imóveis, de forma a aumentar a oferta de casas no mercado?
Sem dúvida. Face à escassez de solo urbano e às restrições construtivas, há um interesse crescente em reconverter imóveis de uso comercial ou de serviços em habitação. Antigos escritórios, armazéns e até hotéis estão a ser transformados em apartamentos ou ‘coliving’. As reformas urbanísticas (“simplex” do licenciamento e as isenções fiscais) pretendem justamente acelerar esta conversão. Participamos em vários projetos de reabilitação de edifícios históricos para uso residencial e vemos este segmento crescer em 2026.
"Face à escassez de solo urbano e às restrições construtivas, há um interesse crescente em reconverter imóveis de uso comercial ou de serviços em habitação. Antigos escritórios, armazéns e até hotéis estão a ser transformados em apartamentos ou ‘coliving’. (...) Participamos em vários projetos de reabilitação de edifícios históricos para uso residencial e vemos este segmento crescer em 2026"
Sinta-se à vontade para acrescentar qualquer comentário que considere revelante.
Gostaria de sublinhar que, além dos números, a experiência de compra e venda de uma casa em Portugal está a mudar. Os compradores estão mais informados e exigentes. Na Rodolfo Natário – Casas São Paixões incorporámos esta prática como padrão. Continuamos também a investir em formação ética e em programas de sustentabilidade para que o setor imobiliário contribua para cidades mais inclusivas.
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