“A crise da habitação exige múltiplas respostas, mas é importante distinguir entre soluções complementares e soluções com capacidade real de escala”, diz Benedita César Machado, CEO da From:, a mais recente empresa do grupo britânico Arrow Global – gere cerca de 125.000 milhões de euros em ativos, dos quais mais de 13.000 milhões em Portugal. Como caminho a seguir para aumentar a oferta de casas no país e fazer face aos desafios do mercado residencial, a gestora aponta, em entrevista ao idealista/news, algumas soluções, mas destaca uma, a aposta na Habitação a Custos Controlados (HCC). Isto por ser, precisamente, “um dos modelos com maior capacidade de escala”.
“(…) O principal bloqueio continua a ser a capacidade de colocar nova oferta no mercado com escala, previsibilidade e viabilidade económica. No fundo, não se trata de escolher uma única solução, mas de garantir que diferentes modelos se complementam e que existe um enquadramento que permita mobilizar investimento e executar projetos em volume. É nesse contexto que a nossa aposta na HCC se posiciona como uma resposta concreta e escalável ao problema”, explica Benedita César Machado. Entre os projetos em desenvolvimento com o “selo” da From: estão, no caso da HCC, o MUBU Jardim, em Vila Nova de Gaia, com 155 fogos, e o MUBU Alegro, em Setúbal, com 145 fogos, que saem do papel na sequência da criação da Nexor (integra também a Arrow Global Portugal), em parceria com a empresa de construção Ferreira.
Entre os temas abordados na entrevista estão também outros projetos imobiliários com a insígnia da From:, que é, recorde-se, a plataforma B2C da Arrow Global Portugal responsável por maximizar o valor do portefólio imobiliário do grupo, trabalhando em estreita articulação com a Norfin, outra das empresas do grupo, explica a CEO da From:.
E impossível seria não falar sobre a atratividade de Portugal como destino de investimento imobiliário, nomeadamente no contexto económico-financeiro atual, marcado por conflitos na Europa e Médio Oriente. Benedita César Machado considera, entre outras coisas, que “apesar da incerteza Portugal deverá continuar a afirmar-se como um mercado altamente atrativo para investidores”. E deixa um aviso: “A pressão sobre custos de construção é um dos principais desafios do setor e pode agravar-se”.
A From: foi lançada em novembro de 2025 para ajudar a “maximizar o valor e o potencial” dos ativos imobiliários” da Arrow Global Portugal. Que balanço de atividade é possível fazer?
A From: tem em comercialização 948 unidades, com uma valorização global superior a mil milhões de euros, refletindo não só a qualidade dos ativos, mas sobretudo a forma como estão a ser posicionados e levados ao mercado. Estamos em plena execução nos nossos três principais destinos. A Aroeira Collections, um projeto distintivo com assinatura Missoni e Daciano da Costa. Vilamoura, onde estamos a desenvolver um ecossistema integrado que combina imobiliário, hotelaria, golfe e lifestyle, elevando o posicionamento do destino à escala europeia. E Palmares, um projeto único que entra numa nova fase com o desenvolvimento de amenities e o lançamento das Signature Residences III.
Em paralelo, avançámos com o Monte Rei Golf & Country Club [foram recentemente anunciadas no mercado 40 unidades, 29 Linked Villas e 11 Clubhouse Residences, com preços de lançamento entre um e 1,3 milhões de euros] e com projetos de elevada exclusividade na Quinta do Lago e no Ancão, Sutaya e Azuya, bem como com Vale Pisão, no norte do país, com uma proposta direcionada para o mercado nacional.
O nosso foco não é apenas colocar produto no mercado, mas estruturar oferta que maximize valor através de um posicionamento claro, diferenciação real e uma execução alinhada com a procura. É isso que nos permite não só vender, mas vender melhor e criar valor sustentável em cada ativo.
Em que consiste, em concreto, a atividade da From:?
A From: é a plataforma B2C da Arrow Global Portugal responsável por maximizar o valor do portefólio imobiliário do grupo, assegurando o posicionamento, marketing e comercialização dos ativos. Trabalhamos em estreita articulação com a Norfin, a empresa do grupo responsável pela gestão dos ativos e desenvolvimento dos projetos, garantindo uma ligação direta entre a estratégia de investimento e a resposta ao mercado.
"Atuamos sobre um portefólio de grande escala, seis destinos integrados e projetos urbanos, o que nos permite estruturar propostas completas, onde o imobiliário se articula com hotelaria, golfe, desporto e lifestyle, reforçando a atratividade e o valor de cada localização"
Mais do que uma estrutura comercial, a From: é um motor de valorização. Intervimos desde fases iniciais, contribuindo para que cada ativo seja pensado com lógica de mercado, alinhando produto, serviços, experiência e posicionamento com a procura. O nosso papel é claro: transformar ativos em propostas diferenciadas, mais competitivas e com maior capacidade de absorção, acelerando a performance comercial e o retorno do investimento.
Atuamos sobre um portefólio de grande escala, seis destinos integrados e projetos urbanos, o que nos permite estruturar propostas completas, onde o imobiliário se articula com hotelaria, golfe, desporto e lifestyle, reforçando a atratividade e o valor de cada localização.
Disse, em comunicado, que a From: nascia com a ambição de “alcançar a venda de 2.500 unidades em três anos”. Explique-nos um pouco melhor este desafio. Que imóveis estão em causa?
O objetivo de vendas de 2.500 unidades em três anos foi desde o ponto de partida a nossa meta a curto prazo. Com um portefólio tão grande e diversificado objetivos desta dimensão requerem uma empresa profundamente focada na inovação, na disrupção e na exploração de novos canais e nestes inserem-se as parcerias com as marcas internacionais, como é o caso do Aroeira Collections by Missoni, o nosso projeto de branded residences. Com estas conseguimos construir uma identidade mais forte e distinta num mercado saturado, reforçar o conceito de ‘lifestyle’ que vai além do alojamento e ter acesso a um público global e atento às novas tendências de mercado.
Temos vários projetos em desenvolvimento nos diferentes destinos do nosso portefólio. Em Vilamoura, entre projetos em desenvolvimento e em construção, em 2026 termos cerca de 900 unidades. Destaco projetos como o Springs, Nobilus e o Botanica, que reforçam a oferta residencial premium do destino. Em Palmares, depois do anúncio do JV Mariott, avançamos para novas fases residenciais com o lançamento do Signature Appartments III. Ainda no Algarve, lançámos recentemente dois projetos estratégicos: o Azuya, localizado no Ancão, e o Sutaya, situado na Quinta do Lago.
Em Vale Pisão, na área metropolitana do Porto, vamos lançar brevemente cerca de 100 unidades residenciais e vamos também lançar um novo projeto de branded residences. Em Tróia, teremos novidades a anunciar em breve, alinhadas com a estratégia de valorização contínua daquele destino. Paralelamente, temos quatro projetos urbanos em Lisboa em diferentes estágios de evolução.
A From: assumirá a responsabilidade pela visão estratégica de todos os ativos imobiliários desenvolvidos ou geridos pela Arrow Global Portugal no país, lê-se na nota. É, diria, uma grande responsabilidade, visto que a Arrow Global Portugal integra também, por exemplo, a Norfin SGOIC e Norfin Serviços (Imobiliário), a Details – Hospitality, Sports, Leisure (Operações Hoteleiras) e a Nexor (Habitação Acessível).
É uma grande responsabilidade, mas é também onde está a principal força da Arrow Global Portugal. O sucesso não está numa plataforma isolada, está na forma como todas trabalham em conjunto.
"A Norfin tem um papel central. É quem estrutura, gere e desenvolve os ativos é aí que começa a criação de valor. A From: garante que esse valor chega ao mercado. O nosso foco é transformar ativos em propostas que as pessoas querem comprar"
A Norfin tem um papel central. É quem estrutura, gere e desenvolve os ativos é aí que começa a criação de valor. A From: garante que esse valor chega ao mercado. O nosso foco é transformar ativos em propostas que as pessoas querem comprar. E com a Details damos o passo seguinte, deixamos de falar de projetos e passamos a falar de destinos. Ao integrar hotelaria, golfe, desporto e lifestyle, passamos de projetos imobiliários para experiências completas, com identidade e consistência.
No fundo, o que nos diferencia é simples, integramos investimento, desenvolvimento, operação e comercialização numa única lógica de criação de valor. E quando isso acontece, o resultado também é claro, melhor produto, maior procura e mais valor ao longo do tempo.
O contexto atual de guerra, que poderá fazer subir a inflação e levar o Banco Central Europeu (BCE) a aumentar as taxas de juro diretoras, poderá ter impacto no setor imobiliário? Porquê?
O contexto geopolítico introduz, naturalmente, maior incerteza, sobretudo através de pressões inflacionistas e do impacto que isso pode ter na atuação do BCE. Se esse cenário se prolongar, o risco é evidente, taxas de juro mais elevadas durante mais tempo, com impacto direto no custo do financiamento, na capacidade de compra das famílias e, consequentemente, na procura.
"Não estamos perante uma quebra estrutural do mercado, mas sim perante um cenário de maior exigência, onde a qualidade do produto e a disciplina na execução serão determinantes"
No curto prazo, o setor imobiliário tem demonstrado resiliência, muito suportada pelo desequilíbrio estrutural entre oferta e procura. No entanto, num cenário de inflação persistente e custos de financiamento elevados, é natural que haja um ajustamento, sobretudo ao nível da velocidade de absorção e da tomada de decisão por parte dos compradores. Por outro lado, este contexto tende a introduzir maior seletividade no mercado. O capital continua disponível, mas mais exigente, privilegiando projetos com fundamentos sólidos, boa localização e propostas de valor claras.
Para plataformas como a From:, isso reforça a importância de garantir que cada ativo está corretamente posicionado, alinhado com a procura e preparado para um contexto mais exigente. Não estamos perante uma quebra estrutural do mercado, mas sim perante um cenário de maior exigência, onde a qualidade do produto e a disciplina na execução serão determinantes.
Os custos de construção estão elevados e podem acelerar ainda mais na sequência da crise energética causada pelo conflito no Médio Oriente. Esta não é uma boa notícia para o setor imobiliário e da construção, certo?
É verdade que a pressão sobre os custos de construção é hoje um dos principais desafios do setor e pode agravar-se num contexto de crise energética. Os dados são inequívocos. Em Portugal, os custos de construção têm registado subidas muito significativas nos últimos anos. Segundo o INE, desde 2015 os custos acumulados aumentaram entre 40% e 50%, com a componente da mão de obra a crescer de forma particularmente acentuada, muitas vezes acima da inflação geral. A isto soma-se a volatilidade dos materiais, fortemente influenciada pelo contexto energético e geopolítico.
"Se este cenário de instabilidade se prolongar, é expectável que a pressão se mantenha, com impacto direto na viabilidade de novos projetos, nas margens dos promotores e, inevitavelmente, nos preços finais. No curto prazo, isto traduz-se em maior seletividade"
Se este cenário de instabilidade se prolongar, é expectável que a pressão se mantenha, com impacto direto na viabilidade de novos projetos, nas margens dos promotores e, inevitavelmente, nos preços finais. No curto prazo, isto traduz-se em maior seletividade. Menos projetos avançam e os que avançam exigem maior rigor na estruturação e no controlo de custos.
No médio prazo, coexistem dois efeitos. Por um lado, o risco de compressão da oferta, se a equação económica não fechar. Por outro, a aceleração de mudanças estruturais no setor, nomeadamente ao nível da industrialização da construção, maior eficiência operacional e integração entre desenvolvimento e construção.
Para operadores com escala e capacidade de execução, este contexto reforça a importância de parcerias sólidas, planeamento de longo prazo e controlo sobre a cadeia de valor. No fundo, trata-se de um ambiente mais exigente, que penaliza modelos menos eficientes e favorece quem tem capacidade de execução, disciplina e visão de longo prazo.
Apesar de toda esta conjuntura, é expectável que Portugal continue do radar dos investidores imobiliários, nacionais e internacionais? Porquê? O que mantém Portugal na mira?
Apesar do contexto de incerteza, Portugal deverá continuar a afirmar-se como um mercado altamente atrativo para investidores, tanto nacionais como internacionais. A atratividade do país não é conjuntural, é estrutural. Portugal combina estabilidade institucional, segurança, qualidade de vida e um posicionamento competitivo face a outros mercados europeus, fatores que continuam a pesar nas decisões de investimento. Os dados confirmam isso mesmo. Portugal está consistentemente nos rankings internacionais de qualidade de vida e segurança, sendo um dos países mais seguros do mundo e um destino cada vez mais procurado para viver e não apenas para investir.
No imobiliário, há um fator determinante que continua a sustentar o interesse: o desequilíbrio entre oferta e procura. A procura mantém-se forte e diversificada, com um peso relevante da procura internacional, incluindo perfis com maior capacidade financeira, que procuram não apenas um ativo, mas uma solução de vida.
"Apesar do contexto de incerteza, Portugal deverá continuar a afirmar-se como um mercado altamente atrativo para investidores, tanto nacionais como internacionais. A atratividade do país não é conjuntural, é estrutural"
Ao mesmo tempo, Portugal continua a oferecer valor relativo face a outros mercados europeus, tanto em preço como em potencial de valorização, o que reforça a sua competitividade no contexto internacional.
Naturalmente, o contexto regulatório e fiscal tem influência e introduz maior seletividade. Mas o capital continua disponível e ativo, sobretudo para projetos bem estruturados, em localizações consolidadas e com propostas de valor claras.
Para plataformas como a From:, Portugal mantém-se como um mercado onde é possível trabalhar numa lógica de longo prazo, combinando escala, qualidade de produto e criação de valor sustentada. O país mantém-se no radar por uma razão simples, continua a oferecer aquilo que os investidores procuram: segurança, qualidade de vida e potencial de valorização.
A crise na habitação, ou de acesso à habitação, continua a ser um desafio difícil de superar, sendo urgente aumentar a oferta de casas no país. As medidas anunciadas pelo Governo vão no caminho certo? Quais destacaria?
O aumento da oferta de habitação é hoje o principal desafio estrutural do mercado. E é importante dizê-lo com clareza. O Governo reconheceu esse problema e tem vindo a dar sinais positivos nesse sentido. As medidas anunciadas vão, em vários casos, no caminho certo. Destacaria, por exemplo, o ajustamento do regime de Habitação a Custos Controlados (HCC) e alterações ao enquadramento fiscal, que permitiram, em alguns casos, viabilizar projetos que antes simplesmente não fechavam a equação económica.
Mas é igualmente importante ser realista. Estas medidas, sendo relevantes, não resolvem os problemas estruturais do setor. Hoje, o mercado continua pressionado por três fatores críticos, custos de construção elevados, processos de licenciamento lentos e imprevisíveis e falta de escala produtiva para responder às necessidades. Enquanto estes temas não forem endereçados de forma consistente, será difícil transformar boas intenções em oferta efetiva no mercado.
"O mercado continua pressionado por três fatores críticos, custos de construção elevados, processos de licenciamento lentos e imprevisíveis e falta de escala produtiva para responder às necessidades"
Por isso, o impacto mais relevante terá de vir de uma maior articulação entre setor público e privado. Modelos de parceria que permitam mobilizar solo, reduzir o peso do custo do terreno e dar previsibilidade aos projetos serão determinantes para ganhar escala. Há exemplos claros lá fora, como Madrid (Espanha), que mostram que quando o enquadramento é ajustado à realidade do mercado, a resposta acontece.
Para operadores com capacidade de execução, o desafio não está apenas em desenvolver projetos, mas em encontrar modelos que sejam economicamente viáveis e escaláveis. No fundo, as medidas são um passo importante, mas o verdadeiro desafio continua a ser o mesmo, criar condições para que a oferta cresça de forma consistente e em escala.
A aposta nas cooperativas habitacionais, no Build to Rent e na construção modular, entre outras, são algumas das soluções apontadas para dar resposta à crise na habitação. A From: e a Arrow Global Portugal revêm-se nestas “ideias”?
A crise da habitação exige múltiplas respostas, mas é importante distinguir entre soluções complementares e soluções com capacidade real de escala. Na Arrow Global Portugal, olhamos para o mercado como um todo. Acreditamos que a resposta passa pela coexistência de diferentes segmentos, da HCC ao mercado intermédio e aos segmentos premium, porque é essa diversidade que permite dar resposta às diferentes necessidades e garantir equilíbrio no sistema.
"Temos feito uma aposta muito clara na Habitação a Custos Controlados, precisamente por acreditarmos que é um dos modelos com maior capacidade de escala"
Nesse contexto, temos feito uma aposta muito clara na HCC, precisamente por acreditarmos que é um dos modelos com maior capacidade de escala. A criação da Nexor, em parceria com a Ferreira, uma empresa de construção, reflete essa convicção, permitindo maior controlo de custos, previsibilidade de prazos e eficiência na execução.
Hoje, essa aposta já está no terreno, com dois projetos em desenvolvimento, o MUBU Jardim, em Vila Nova de Gaia, com 155 fogos já em construção, e o MUBU Alegro, em Setúbal, com 145 fogos, num total de cerca de 300 unidades.
Relativamente a outros modelos, como as cooperativas ou o build to rent, podem ter um papel relevante, mas dificilmente terão escala sem um enquadramento estrutural mais robusto, nomeadamente ao nível do acesso ao solo, do regime jurídico e dos instrumentos financeiros disponíveis.
A construção modular e a industrialização são, na nossa leitura, áreas com potencial, sobretudo na resposta ao desafio dos custos e da eficiência, podendo contribuir para acelerar prazos e trazer maior previsibilidade. No entanto, é importante manter o foco no essencial. O principal bloqueio continua a ser a capacidade de colocar nova oferta no mercado com escala, previsibilidade e viabilidade económica.
No fundo, não se trata de escolher uma única solução, mas de garantir que diferentes modelos se complementam e que existe um enquadramento que permita mobilizar investimento e executar projetos em volume. É nesse contexto que a nossa aposta na HCC se posiciona como uma resposta concreta e escalável ao problema.
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