Acesso à habitação em Portugal agrava-se – preço médio está em máximos

O acesso à habitação em Portugal está a deteriorar-se cada vez mais, num contexto de falta de oferta a preços acessíveis para os bolsos das famílias. Isto porque estão a comprar-se menos casas no país, mas por valores cada vez mais elevados, com o preço médio a atingir 262.839 euros no início de 2026. Trata-se do valor mais elevado de sempre registado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). Os altos preços da habitação, conjugados com a incerteza associada ao conflito no Médio Oriente, estão a levar as famílias a ter mais cautela na hora de avançar com a compra de casa, ajudando a explicar este recuo das transações.

Depois de atingir máximos históricos, a venda de casas no país começou a cair no fim de 2025 (-4,7% em variação anual). E os dados divulgados pelo INE esta terça-feira, dia 23 de junho, revelam que esta quebra na compra de casas agravou-se no início deste ano (-8,7%), tendo sido comercializadas um total de 37.745 habitações, sobretudo, a famílias residentes em Portugal. Importa contextualizar que "o primeiro trimestre é historicamente o mais fraco do ano em Portugal" e que a comparação faz-se a 2025, ano que atingiu recorde de transações, lembra Martín Díaz Castro, analista de dados no idealista/data Portugal.

Esta queda na venda de casas já havia sido antecipada pelos especialistas de mercado ouvidos pelo idealista/news, que sentiram o mercado “estranho” e “tropical” no arranque de 2026. E pode ser explicada por vários fatores. Desde logo, apontaram a guerra do Irão como fonte de incerteza que aumenta tempo de decisão e afeta a confiança por causa do aumento do custo de vida (por via da inflação), além de que já está a influenciar o aumento das Euribor, encarecendo o crédito habitação (o BCE já deciciu subir os juros diretores). Por tudo isto, os altos preços das casas estão, cada vez mais, a obrigar as famílias a ponderar, a visitar e a comparar mais.

A verdade é que a descida nas transações residenciais não foi acompanhada por uma diminuição do volume de investimento. Pelo contrário: “O valor das habitações transacionadas totalizou 9,9 mil milhões de euros, mais 3,2% face a idêntico período de 2025”, indicou o INE. Vendem-se menos casas, mas cada casa custa muito mais, sendo um sinal de que a acessibilidade da habitação em Portugal continua a deteriorar-se. Afinal, os preços das casas continuam a subir muito (17,8% no início de 2026), apesar do abrandamento anual sentido pela primeira vez em dois anos. A rigidez dos preços é notória na maioria das casas à venda anunciadas no idealista, havendo apenas 8% das casas com desconto sobre o valor inicial nesse período.

Esta realidade fica ainda mais clara ao analisar o preço médio das casas vendidas, que alcançou os 262.839 euros no primeiro trimestre de 2026, um valor máximo registado pelo INE. Isto quer dizer que os compradores estão a pagar mais 13% pelas casas do que um ano antes. Estes preços da habitação alcançaram patamares que cada vez menos famílias conseguem chegar com os seus rendimentos e poupanças, ajudando a entender a queda nas vendas. E pode criar mais dependência do crédito habitação, tornando a evolução dos juros um fator crítico para a dinâmica futura.

Por outro lado, há sinais de que o agravamento do acesso à habitação está a levar os compradores a moverem-se para outras zonas do país, mais periféricas e do interior, onde os preços tendem a ser menores. “Ainda que se tenha observado um decréscimo no número de transações realizadas [em todas as regiões], os valores das transações de alojamentos continuaram a crescer em algumas das regiões do país”, diz o INE, destacando a Península de Setúbal, Oeste e Vale do Tejo, Alentejo e Norte, que registaram subidas acima da média nacional (entre 4,6% e 16,6%).  

Nas regiões do interior e periféricas aos grandes centros urbanos de Lisboa e do Porto, os preços médios das casas tendem a ser menores. A subregião Oeste e Vale do Tejo (197.443 euros), assim como a Península de Setúbal (293.303 euros) têm alternativas residenciais mais baratas face à Grande Lisboa (422.214 euros). E a região Norte (223.243 euros) acaba por ser uma solução um pouco mais acessível para fugir aos preços do Grande Porto (266.124 euros). No Alentejo, as casas continuam ser três vezes mais baratas do que no Algarve (385.554 euros). O que se sentiu é que o preço das casas (médio) subiu em todas as regiões no último ano, com maior intensidade nas zonas que rondam a metrópole de Lisboa (19% em Oeste e Vale do Tejo e 25% na Península de Setúbal).

Casas usadas são solução? Preço sobe em flecha 

A esmagadora maioria das habitações transacionadas em Portugal continuam a ser casas usadas (80,4% do total), uma vez que são tendencialmente mais baratas do que as casas novas e requerem menos capital próprio no momento da aquisição — os fogos novos são escassos e, sobretudo, vendidos em planta, sendo preciso dar altos valores de entrada aos construtores. "A escassez de obra nova concentra a procura na segunda mão e pressiona os preços em alta", comenta o analista de dados Martín Díaz Castro.

Foram vendidas um total de 30.356 casas usadas no início de 2026 (-8%), por 7,5 mil milhões de euros (+6,9%), revela o instituto no boletim. Contas feitas, o preço médio destas casas existentes foi de 246.280 euros, mais 16% face há um ano, tratando-se também de um máximo histórico. Novamente, assiste-se à venda de menos casas, mas por preços mais elevados, desta vez no segmento de usados.

Já as casas novas são historicamente menos transacionadas (por falta de oferta), tendo sido compradas apenas 7.389 unidades no arranque do ano, movimentando 2,4 mil milhões de euros. A queda na venda de casas novas foi mais significativa (-11,6%) e refletiu-se em baixa no valor total (-6,8%). Ainda assim, o preço médio da habitação nova atingiu o recorde de 330.867 euros (+5%), refletindo os altos custos da construção nova impulsionados ainda mais pela guerra no Irão que impactou os materiais e os transportes. 

"Menor volume de transações não equivale a menor interesse: há mais concorrência por cada unidade disponível, o que sustenta a pressão ascendente sobre o preço", explica o especialista do idealista/data em Portugal, indicando que a pressão da procura (medida em leads por anúncio) no início de 2026 revelou ter "níveis semelhantes" aos do ano passado.

Esta realidade também é visível no Índice de Preços da Habitação do INE, o qual revela que o aumento do preço das casas usadas (+19,7%) continua a ser mais expressivo do que o valor das casas novas (+12,6%), embora ambos tenham abrandado no último ano. Ou seja, o mercado de segunda mão está a valorizar muito mais do que a nova construção, o que aponta para escassez de oferta no segmento mais acessível e para uma pressão de procura concentrada no stock já existente. 

Para aliviar esta pressão generalizada, o Governo desenhou o pacote fiscal para a habitação, que inclui o IVA a 6% na construção nova em vigor a partir de julho, e ainda simplificou os licenciamentos, revendo os regimes jurídicos da urbanização e da edificação (RJUE). Mas os efeitos não vão ser sentidos no curto prazo. 

O geógrafo Gonçalo Antunes antecipa que as medidas para resolver a crise da habitação "só vão produzir efeito passados quatro, cinco ou seis anos". E Jaime Luque, membro do Conselho Consultivo para a Habitação da Comissão Europeia (CE), alertou ao idealista/news que o IVA a 6% na construção só terá efeitos em baixa nos preços das casas se houver “introdução de concorrência”.

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Não residentes afastam-se ainda mais ....

O que se já se sente é que as medidas fiscais dirigidas aos estrangeiros têm produzido efeitos nos últimos anos, afastando-os do mercado residencial português. Falamos do fim dos vistos gold para investimento imobiliário e o término do antigo regime para residentes não habituais, por exemplo. As aquisições por compradores não residentes em território nacional (estrangeiros e emigrantes portugueses) caíram para 1.770 unidades (-15,6% em termos homólogos), o que vem consolidar a queda de vendas já observada há três anos. Ainda assim, os não residentes continuam a comprar casas cada vez mais caras, com o preço médio a atingir os 449.416 euros no início de 2026, mais 19% face mesmo período do ano passado.

Este novo afastamento dos não residentes pode ajudar a explicar as quedas transações mais expressivas observadas na Madeira (-25,6%), nos Açores (-11,4%) e no Algarve (-10,7%), "mercados onde o peso do comprador internacional é estruturalmente elevado", refere o analista do idealista/data, destacando, porém, este indicador do INE "provavelmente subestima o volume real de comprador estrangeiro, uma vez que quem estabeleceu residência fiscal em Portugal fica contabilizado como comprador nacional".

O mercado imobiliário português apresenta uma tensão estrutural crescente: os preços batem recordes, as transações caem, o comprador externo recua e as famílias continuam a suportar um mercado cada vez mais caro. O primeiro sinal de desaceleração nos preços da habitação no primeiro trimestre de 2026 revela-se ainda insuficiente para alterar este diagnóstico — resta saber se é o início de uma correção ou apenas uma pausa antes de nova aceleração.