2021 ficou marcado por um encarecimento da habitação em Portugal e lá fora, deixando as autoridades em alerta. Até onde e quando?
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Preço das casas a subir
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Comprar casa em Portugal é cada vez mais caro. Mas os altos preços praticados não têm afastado as famílias e os investidores dos negócios. A procura continua elevada para uma oferta habitacional estruturalmente escassa. E isto tem consequências para o mercado. A lei da oferta e da procura diz-nos que é este desequilíbrio um dos grandes responsáveis pelo aumento do preço das casas em Portugal, que manteve a trajetória de crescimento mesmo durante a pandemia. E quais são os futuros possíveis para este presente? Ou os preços das casas continuam a aumentar, ainda que de forma mais lenta. Ou pode mesmo haver uma ligeira correção dos preços.

Evolução dos preços das casas em Portugal

A evolução do valor das habitações para comprar em Portugal impressiona: entre 2010 e o primeiro trimestre de 2021 o preço das casas disparou quase 50%, segundo mostram os dados do Eurostat. E durante a pandemia? Também não parou de aumentar, embora a menor ritmo.

No início do ano, o Instituto Nacional de Estatística (INE) deu conta que o preço das casas aumentou 5,2% no primeiro trimestre de 2021 face ao período homólogo. Já quando comparado com a evolução registada nos últimos três meses de 2020 esta subida é inferior em 3,4 pontos percentuais (p.p.).

No segundo trimestre de 2021, o preço das casas em Portugal voltou a subir, em concreto, 6,6%, segundo mostram os dados do INE. Mas olhando para o histórico de dados salta à vista que este é o terceiro menor aumento homólogo desde o início de 2016. O preço mediano das casas chegou mesmo a atingir os 1.268 euros por metro quadrado (euros/m2) no segundo trimestre de 2021.

Os dados publicados pelo idealista também confirmam este cenário:

Casas vendidas em Portugal
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Porque é que os preços das casas sobem na pandemia?

Há vários motivos que explicam a subida dos preços das casas em Portugal e no mundo. Note-se que também na União Europeia os preços estão a subir em flecha, tendo aumentado 7,3% no segundo trimestre de 2021, tal como registou o Eurostat.

Mas, afinal, quais são os motivos que estão por detrás do aumento da procura e da subida do preço das casas? Numa análise recente, o Fundo Monetário Internacional (FMI) apontou os vários fatores que podem explicar este cenário:

  • Taxas de juro em mínimos históricos: convidou mais famílias a recorrer ao crédito habitação para comprar casa;
  • Trabalho garantido durante a pandemia: os Governos apostaram em medidas de combate ao desemprego que ajudaram a minimizar os efeitos da crise pandémica nos orçamentos familiares;
  • Aumento das poupanças das famílias: o confinamento diminuiu as despesas e abrandou o consumo, o que levou as famílias a engordar as suas contas bancárias. Em Portugal, foram atingidos níveis históricos em julho de 2021, segundo revelou o Banco de Portugal (BdP);
  • Valorização da casa na pandemia: o tempo passado em casa levou as famílias a valorizar os espaços, sobretudo os jardins e varandas, o que levou ao aumento da procura por casas mais espaçosas e com espaços exteriores;

Preços das casas a aumentar em Portugal
Foto de olia danilevich en Pexels

Todos estes fatores influenciaram o aumento da procura de casas em Portugal e no mundo. E os dados estão à vista: a venda de casas está ao rubro. Entre janeiro e março de 2021, foram transacionadas 43.757 habitações (+0.5% do que o período homólogo) em território nacional. E entre abril e junho de 2021, o mercado deu o salto: foram vendidas 52.855 casas, mais 58,3% do que no mesmo período do ano passado, mostra o INE.

O mercado habitacional está dinâmico – é certo. Mas a questão é que a oferta de casas em Portugal é escassa: o parque habitacional aumentou apenas 1% em 10 anos, segundo concluiu o estudo ‘Living Destination’ da JLL. A agravar este panorama está ainda atual crise de preços de materiais e falta de mão de obra na construção, que está a atrasar a colocação de mais casas no mercado.

É este desequilíbrio no mercado que faz aumentar os preços das casas. E este cenário tem estado sob o olhar atento das várias instituições e autoridades financeiras mundiais e nacionais.

Correção de preços das casas
Foto de August de Richelieu en Pexels

Qual o futuro do preço das casas?

Os preços das casas parecem estar sobrevalorizados na maioria dos países da UE, segundo concluiu a Comissão Europeia (CE). E quais são os futuros possíveis para este cenário? Este ponto divide opiniões. Mas a verdade é que há duas grandes hipóteses em cima da mesa:

  • Ligeira correção dos preços das casas

“O risco de correções de preços em alguns mercados imobiliários e financeiros aumentou", avisa o Banco Central Europeu (BCE). Isto porque os critérios de concessão de crédito habitação estão menos exigentes em alguns países, o que os deixa “mais propensos a correções”, explica. Um cenário de aumento das taxas de juro e da oferta de casas no curto prazo também é colocado nesta equação por alguns especialistas.

Já a Comissão Europeia diz que embora uma correção do preço da habitação não possa ser descartada, “os ajustes de preço provavelmente serão silenciados” pelo desequilíbrio entre a oferta e a procura. E acrescenta ainda que por esse motivo “significativas correções nos preços são improváveis” no próximo ano. Também o Banco de Portugal afasta o cenário de ajuste de preços das casas no país, uma vez que está a seguir a recomendação macroprudencial nesta matéria, reduzindo o rácio de endividamento das famílias e melhorando o perfil de risco dos mutuários.

  • Preços continuam a subir a menor ritmo

Na verdade, a CE alerta que há “sinais de uma potencial sobreavaliação dos preços da habitação nos vários estados-membros”, o que nos faz olhar para a segunda hipótese colocada. O relatório mais recente da S&P Global Ratings também aponta neste sentido: os preços das casas deverão continuar a subir até 2024, mas a menor velocidade. Em Portugal, estima-se que os preços das casas cresçam 5% em 2022, 4,6% em 2023 e 4,1% em 2024.

Porque é que os preços das casas aumentam
Foto de Andrea Piacquadio en Pexels

Quais as consequências da subida do preço das casas?

As casas estão mais caras – é certo. E este cenário tem consequências diretas para as famílias, que tem mais dificuldade em aceder ao mercado e ficam mais endividadas. E também para o mercado imobiliário e financeiro, que corre mesmo de enfrentar um cenário de bolha de preços.

Impactos nas famílias

No caso das famílias, os efeitos do aumento dos preços das casas são vários. Desde logo, os preços das casas estão a subir a um ritmo mais elevado do que os salários, o que torna a habitação inacessível para muitos segmentos da população, destaca o FMI. Este cenário está mesmo a aumentar as desigualdades no acesso à habitação, sobretudo para as famílias de baixo rendimento, os jovens e a famílias que pertencem a grupos étnicos minoritários, destaca Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE). Estas pessoas também não conseguem ter acesso a habitações de qualidade.

Por outro lado, hoje quem consegue comprar casa fica altamente endividado e demora pelo menos 12 anos a pagar uma habitação de 100 metros quadrados - isto acumulando o rendimento do agregado disponível durante este período. Portugal é mesmo o sétimo um dos países da Zona euro onde mais se demora a pagar uma casa.

Impacto do preço das casas nas famílias
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Há risco de bolha imobiliária?

O aumento de preços das casas tem também preocupado os profissionais do mercado imobiliário e financeiro. Há cinco anos que os preços das casas em Portugal têm apresentado variações anuais superiores a 6%, valor a partir do qual a CE considera que um mercado está em risco de bolha de preços, aponta o Eurostat. E o país luso é mesmo um dos nove países que estão em risco.

Com as casas a sobrevalorizar mais do que é considerado recomendável pelas autoridades económicas e financeiras, o mercado português pode enfrentar o cenário de bolha imobiliária. Mas há quem discorde. Se estoirar, é espectável que os preços das casas caiam a pique, tal como aconteceu na crise imobiliária de 2008.

O Banco de Portugal garante, no entanto, que neste ponto o país está protegido. Segundo o regulador, os dados mostram que o mercado residencial português é resiliente a um cenário de ajuste de preços. “A distribuição dos rácios Loan-to-value (LTV) na carteira de crédito à habitação dos bancos evidencia resiliência a uma potencial correção dos preços neste mercado”, referiu num relatório. De qualquer modo, o regulador “recomenda o acompanhamento dos sinais de uma eventual sobrevalorização dos preços”.

Risco de bolha imobiliária em Portugal
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