Há um ano arrancava 2021, assolado pelos efeitos da pandemia da Covid-19. As restrições à circulação voltaram e os negócios imobiliários abrandaram no primeiro semestre do ano. Pouco a pouco, as medidas de desconfinamento foram vendo a luz do dia e a segunda metade do ano foi mesmo marcada por uma retoma acelerada do investimento imobiliário comercial no país. E, no final, quanto conseguiu atrair Portugal? Várias consultoras presentes no país estimam que, no final de 2021, o volume de transações de investimento em imobiliário de rendimento se situe perto dos 2.000 milhões de euros. Este é um valor 30% inferior ao apurado em 2020, ano em que se atingiu cerca de 2.800 milhões, o terceiro máximo histórico alguma vez registado. E o que se espera em 2022? Que o investimento supere os valores pré-pandemia, atingindo os 3.000 milhões de euros.
Inicialmente, o valor previsto para o fecho de 2021 era sensivelmente menor: entre 1.800 e 1.900 milhões de euros. Mas as consultoras deram conta de um “elevado número de operações que terão sido concluídas nos últimos dias do ano e cuja confirmação está ainda pendente”, adianta a Cushman&Wakefield (C&W) em comunicado enviado às redações. Ao somar estas transações ao valor já apurado, estima-se que o volume de investimento imobiliário comercial deverá mesmo rondar os 2.000 milhões de euros em 2021.
Trata-se mesmo de um “volume robusto”, segundo a JLL, mas que ficará aquém dos valores de investimento conquistados em 2020. E porque é que este mercado foi menos dinâmico em 2021? “O investimento em imobiliário comercial (…) só não se mostrou mais dinâmico devido a constrangimentos do lado da oferta e também nas dificuldades que ainda persistem em termos de restrições pandémicas, o que tem atrasado a conclusão de muitas operações”, explica Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, citado em comunicado.
A verdade é que o mercado continua atrativo para os investidores internacionais, que representam cerca de 70% do volume captado em 2021. E a grande maioria do investimento teve origem na Europa, com destaque para os investidores franceses e espanhóis, segundo a C&W. “Não há falta de robustez nem de procura no mercado nacional como se comprova pela ''estreia' de alguns investidores internacionais, que fizeram algumas das principais transações do ano, mesmo num contexto de maior incerteza”, como é o caso da Sixth Street e a Jamestown, destaca o CEO da JLL Portugal. Por outro lado, este ano também assinalou um crescimento em representatividade do capital nacional no investimento total, sublinha a C&W.
E quais são os setores que atraíram mais e menos capital em 2021? Segundo a análise da JLL, os escritórios deverão representar 40% do montante total, seguido dos segmentos alternativos, com mais de 30%. Os hotéis poderão representar 10% a 15% do montante investido este ano. Já o retalho e a logística deverão pesar 10% e 3%, respetivamente, segundo os cálculos da C&W.
Escritórios voltam a brilhar
Os escritórios continuaram a liderar a procura por ativos de rendimento. Em 2021, alocaram cerca de 40% do volume transacionado. E há operações em destaque: a aquisição pela Sixth Street de 15 edifícios (de um total de 22) no parque de escritórios Quinta da Fonte à Signal Capital por um valor entre os 125 e 130 milhões, segundo a C&W. Além deste, a venda do Portfólio Navigator pela South por 120 milhões de euros também é considerado um dos maiores negócios neste setor pela Worx.
“Os escritórios (…) vão manter-se como os principais focos dos investidores”, diz Gonçalo Santos, Head of Capital Markets da JLL, explicando que neste setor, onde a importância da adoção de políticas de sustentabilidade é cada vez mais presente e exigida pelos investidores, Portugal tem a vantagem de praticar rendas muito competitivas face a outros mercados europeus para uma oferta de grande qualidade”.
Por outro lado, embora esteja no topo da lista de interesses dos investidores, a Savills dá conta que "a falta de produto de qualidade tem motivado a definição de uma nova tendência, o investimento em imóveis devolutos e a sua reabilitação".
Segmentos alternativos atraem cada vez mais capital
Em segundo lugar estão mesmo os segmentos alternativos, que atraíram mais de 30% do capital. A verdade é que “há um crescente interesse (…) pelos ativos em segmentos alternativos, especialmente de living, o que abrange operações de edifícios destinados ao arrendamento residencial, residências de estudantes e residências sénior”, disse Gonçalo Santos, da JLL.
O volume de investimento registado – superior a 600 milhões – está em linha com a tendência europeia, destaca a Worx. E residencial para arrendamento (PRS – Private Rented Sector) foi mesmo considerado o segmento com mais “mais preponderância”. Aqui destaca-se a venda do Portfólio ZIP por 333 milhões de euros, e os hospitais, nomeadamente com a venda do Portfólio SaúdeInveste à Icade Santé por 213 milhões, que foi selada na reta final do ano.
O interesse para investir existe. Mas o que também existe é falta de oferta. “No processo de criação e consolidação destes conceitos [dos segmentos alternativos], que apresentam hoje uma assinalável escassez de oferta, a atividade de promoção imobiliária, seja através de construção nova, seja através da reabilitação de edifícios existentes, continuará a desempenhar um papel fundamental. Assim, antecipamos que o foco dos promotores imobiliários em 2022 se mantenha no setor residencial, mas com mais diversificação para projetos no segmento alternativo”, explica ainda Gonçalo Santos.
Hotelaria recupera investimento
A hotelaria surge em terceiro lugar atraindo em 2021 um valor compreendido entre 200 e 300 milhões de euros. Aqui destaca-se a aquisição do Tivoli Marina Vilamoura e do Tivoli Carvoeiro pela Azora à Minor International por 148 milhões de euros, um dos maiores negócios realizados ao longo dos últimos 12 meses.
As perspetivas da Savills apontam para que este segmento seja mais forte em 2022, até porque arrancará com a "venda pela ECS do Projeto Crow, no valor global de 900 milhões de euros, no qual estão incluídos hotéis de luxo e outros hotéis do Grupo NAU".
Retalho e logística captam menos capital em 2021
“A fraca atratividade no setor de retalho e a escassez de produto de qualidade disponível para venda em industrial e logística contribuíram para a reduzida relevância destes setores no ano transato, representando respetivamente 10% e 3%”, explica a consultora liderada por Eric van Leuven.
Embora o retalho não tenha sido atrativo ao investimento em 2021 – também muito devido ao encerramento dos negócios devido à pandemia –, é esperado mais dinamismo para os próximos anos no investimento em supermercados, diz a Savills. Também Gonçalo Santos, da JLL, acredita que “há um crescente interesse pelo retalho alimentar”.
“Na logística há uma procura exponencial num mercado com muita escassez de oferta qualificada, o que tem atraído os investidores, os quais, na maioria dos casos, entram na fase do desenvolvimento dos projetos”, disse o Head of Capital Markets da JLL.
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