Alojamento Local em 2025: regras mais apertadas e mudanças à vista?

O ‘boom’ do turismo fez com que nos últimos anos o arrendamento de casas de curta duração, o chamado Alojamento Local (AL), tivesse maior expressão, sendo uma forma, também, de muitos proprietários porem as suas casas a “render”. Mas a polémica instalou-se, com vários players do setor imobiliário e da construção, bem como especialistas de outras áreas, a considerarem que a atividade levou a um aumento dos preços das casas, nomeadamente nas duas principais cidades do país, Lisboa e Porto. Um cenário, sustentam, que ajudou a conduzir o país para uma crise na habitação. A fechar o ano, foi a própria Comissão Europeia (CE) a "pôr o dedo na ferida", tendo anunciado que vai apresentar uma proposta legislativa para limitar e/ou regular o AL em 2026. 

Vamos por partes: o ano arranca com uma notícia a dar conta de que é em Lisboa e Porto que há maior concentração de estabelecimentos de AL, somando um total de 29.000 registos: 19.000 na capital e 10.000 na cidade Invicta. 

Mais tarde, em novembro, os números, neste caso a nível nacional, eram outros, e bem mais expressivos: apontavam para a existência de cerca de 125.000 registos de AL no país, sendo que muitos, cerca de 40.000, não estariam ativos. Ou seja, com a atualização que estava e está a ser feita, passarão a ser cerca de 85.000. Só em Lisboa, a zona do país mais polémica no que diz respeito a espaços de arrendamento de curta duração a turistas, os registos devem passar dos referidos 19.000 para 11.000 a 12.000.

Sobre este tema, Ana Jacinto, secretária-geral da Associação da Hotelaria Restauração e Similares de Portugal (AHRESP), considera que se trata de uma “distorção” que “tem efeitos práticos relevantes”. “Engrossa artificialmente o número total de estabelecimentos de AL, alimentando narrativas segundo as quais haveria uma pressão excessiva sobre a habitação”, disse.

Alojamento Local no Porto Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

AL passou a estar obrigado a provar existência de seguro

Em abril foi notícia que os proprietários de AL passariam a estar obrigados a comunicar anualmente ao Turismo de Portugal a validade do seguro de responsabilidade civil. Uma medida que estava em vigor desde novembro de 2024, mas que só começou a ser aplicada em meados de março de 2025, após a conclusão do sistema informático desenvolvido pela Agência para a Modernização Administrativa (AMA). A ausência de prova do seguro poderá, de resto, levar à suspensão do registo por parte dos municípios.

Em junho, nesse sentido, escrevemos que a associação do Alojamento Local afirmava ter conhecimento que “várias câmaras” municipais estavam a começar a notificar os Alojamentos Locais (Als) que não tinham submetido o seguro no registo. E um mês depois sabia-se que milhares de proprietários de ALs tinham feito o registo do respetivo seguro de responsabilidade civil extracontratual, exigido por lei. 

A terminar o ano, ainda a propósito deste tema, revelámos que havia no país mais de 126.000 unidades de AL registadas, sendo que cerca de 40% destes estabelecimentos não comunicaram dados relativos à validade do seguro obrigatório, podendo perder o registo de atividade. Os números divulgados pelo Ministério da Economia indicam que existem 126.320 unidades de AL registadas, das quais 76.433 comunicaram os dados relativos à validade do seguro obrigatório.

Alojamento Local no Porto Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

O caso concreto de Lisboa visto à lupa

Lisboa, como seria de esperar, e à semelhança de anos anteriores, centrou as atenções no que diz respeito ao AL. Isto apesar de no Funchal (ilha da Madeira) a emissão de licenças ter sido suspensa por seis meses. 

Voltando à capital, a Câmara Municipal de Lisboa aprovou, no final de novembro, a proposta da liderança PSD/CDS-PP/IL para alteração do Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), viabilizada com o apoio do Chega, para que o rácio de contenção absoluta seja reduzido de 20% para 10%.

O que mudou? Assente numa abordagem territorial mais rigorosa e fundamentada, o RMAL surge depois de um período longo em que novos registos de AL estavam suspensos na cidade e incorpora agora as conclusões do Relatório de Ponderação das participações recebidas durante a Discussão Pública, tendo também por base a Carta Municipal de Habitação e as recentes alterações ao Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de AL.

Estas são as principais medidas do novo RMAL:

• Monitorização por freguesias e bairros: as freguesias e seus respetivos bairros passam a ser adotados como unidades geográficas de base para monitorização e contenção, garantindo a monitorização de toda a cidade. Com esta medida, será possível declarar em contenção qualquer bairro ou freguesia que exceda os rácios definidos, ou seja, a relação entre o número de AL e o número de fogos existentes;
• Revisão e reforço dos rácios de contenção: no regime de contenção absoluta o rácio passa de 20% para 10% (até 10 AL por cada 100 fogos), enquanto no de contenção relativa passa de 10% para 5% (até 5 AL por cada 100 fogos). Com estas alterações, as freguesias de Arroios, Santo António, São Vicente, Santa Maria Maior, Misericórdia e Estrela, assim como nove bairros, ficam em contenção absoluta, enquanto as Avenidas Novas e outros 13 bairros entram em contenção relativa, com o objetivo de controlar mais eficazmente a expansão do AL em zonas saturadas e nas suas envolventes;
• Criação de uma área de contenção absoluta municipal: esta área será automaticamente criada sempre que o concelho atinja um rácio igual ou superior a 10%;
• Abertura excecional da modalidade “quarto”: o AL nesta modalidade em habitação própria e permanente passa a ser possível, a título excecional, nas áreas de contenção relativa e em tipologias T2 ou superiores, incentivando formas de turismo integradas na vida comunitária e ajudando as famílias residentes a obter um complemento de rendimento;
• Proibição de autorizações excecionais em imóveis adquiridos em hasta pública: nestes imóveis, deixam de ser permitidas as autorizações excecionais de AL;
• Restrição de usos complementares: a instalação de comércio, serviços, restauração ou bebidas no interior dos estabelecimentos de AL passa a ser limitada;
• Limitação da transmissibilidade do título de registo: esta medida, em áreas de contenção, salvaguarda apenas as exceções previstas na lei.

Turistas em Portugal Getty images

Comissão Europeia aperta o cerco ao AL

“Bruxelas recomenda limites às rendas e ao AL em Portugal”, escrevemos a meio do ano, num artigo no qual referimos que a CE defendia que o Governo português deveria elaborar uma “nova estratégia para a habitação”, sugerindo medidas como novos limites ao AL.

Dito e feito, em meados de dezembro, a CE revelou os de detalhes sobre o novo plano de emergência para dar gás à habitação acessível na Europa. Para resolver a crise habitacional no espaço comunitário, Bruxelas quer apostar na renovação de casas, sobretudo devolutas, e acabar com a especulação imobiliária. Além disso, vai apresentar uma proposta legislativa para limitar o AL em 2026. No cenário europeu, Portugal está em destaque pelos piores motivos, com Bruxelas a estimar que o país tem as casas mais sobrevalorizadas de toda a União Europeia (UE). Neste artigo, explicamos tudo sobre o novo plano de emergência da UE.

Em resposta à CE, a Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) alertou para as “leituras distorcidas” das medidas europeias para a habitação e destacou Portugal como exemplo internacional na regulação daquele tipo de alojamento. Segundo a ALEP, "não só o AL não é uma das traves mestras do plano que foi apresentado, como a CE não o pretende ‘limitar’ ou ‘proibir’, mas sim encontrar um enquadramento jurídico claro, coerente e equilibrado para que os Estados-Membros o possam regular a nível local".

Turistas em Lisboa Getty images

Turismo forte mantém setor atrativo

A verdade é que Portugal continua a ser um destino atrativo e concorrido, quer seja para passar férias quer seja para os investidores imobiliários, nacionais e estrangeiros, apostarem. E o imobiliário mantém-se como um refúgio, uma espécie de porto seguro para quem investe. 

Destacamos algumas notícias que vão ao encontro deste cenário:

• Portugal é 8º país da UE com preços mais caros de alojamento turístico
• Arrendamento de curta duração: oferta está em máximos e preços em alta
• Hospitalidade e luxo: “Setor está vivo, mas exige mais profissionalismo”
• Empresas já gerem mais de um terço do alojamento local em Portugal
• Casagrand Lisboa traz 13 apartamentos turísticos de luxo a Alfama
• Alojamento Local em alta: GuestReady adquire empresa nos Açores
• “Segmento de luxo vai ter procura no Alojamento Local em Portugal”
• AL em Portugal resiste à sazonalidade e mantém estabilidade no outono
• Imóveis vazios ganham nova vida: negócio da Limehome cresce em Portugal
• EUA entram no top 5 dos donos de alojamento local em Portugal

Turistas em Portugal Getty images

Dicas para quem está (ou quer entrar) no AL

Fomos publicando durante o ano vários artigos relacionados com o AL nos quais damos conselhos a quem quer investir numa segunda habitação, podendo, se assim o entender, colocá-la depois no mercado de arrendamento de curta duração. 

Toma nota:

• Como funciona a Airbnb para o Alojamento Local
• Como gerir um Alojamento Local?
• As tendências para a gestão de Alojamento Local em 2025
• CAE para Alojamento Local: qual é o mais adequado ao tipo de negócio?
• Alojamento Local Vs Arrendamento de longa duração
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