Notícias sobre o mercado imobiliário e economia

Crédito à habitação resiste à pandemia num ano de incertezas

Mesmo com restrições e maior cautela, os bancos continuam disponíveis e interessados em oferecer produtos competitivos nesta área de financiamento.

Imagem de Nattanan Kanchanaprat por Pixabay
Imagem de Nattanan Kanchanaprat por Pixabay
Autor: Redação

Antes da pandemia da Covid-19 chegar, a concessão de crédito à habitação em Portugal estava ao rubro. Nos primeiros dois meses do ano, a banca emprestou perto de 2 mil milhões de euros para a compra de casa, naquele que foi considerado o melhor arranque desde 2008. Ao longo do ano, a torneira dos empréstimos para comprar de casa não fechou, mas abrandou, assumindo os efeitos da recessão económica global. Apesar de cautelosos, e de terem apertado os critérios de concessão de crédito à habitação, os bancos continuam disponíveis e interessados em oferecer produtos competitivos nesta área de financiamento, avizinhando-se um futuro otimista, mas incerto.

O que também marcou o ano foi o regime das moratórias bancárias, por causa da pandemia, uma medida criada com o objetivo de aliviar o impacto da Covid-19 a empresas e particulares – neste caso, a maioria das moratórias, em Portugal, é relativa a empréstimos para a compra de casa. Entretanto, e já a fechar 2020, o Governo anunciou a aprovação da reabertura do regime das moratórias que permite novas adesões até 31 de março de 2021, numa alteração que visa “acautelar os constrangimentos de liquidez e tesouraria decorrentes do impacto económico da segunda vaga da pandemia”.

Recorde-se que as moratórias de crédito permitem suspender temporariamente o pagamento das prestações, na vertente de capital e juros, ou apenas numa das componentes, suspensão essa que não é classificada como crédito em incumprimento ou malparado. 

Torneira do crédito não fechou, mas abrandou

Segundo os dados do Banco de Portugal (BdP), as novas operações de crédito à habitação caíram de 952 milhões de euros, em março, para 831 milhões de euros em abril, evidenciando os efeitos negativos da pandemia (e do confinamento) na economia. Já em maio, a banca concedeu 792 milhões, menos 14% que em igual mês do ano anterior, e o valor mais baixo desde agosto de 2019. O negócio ganhou fôlego a meio do ano, depois de vários meses a cair. Apesar do visível abrandamento, os empréstimos para a compra de casa quebraram o contraciclo em junho, superando a fasquia dos 900 milhões, em julho. Voltaram a arrefecer em agosto, e reagiram em força em setembro, mês em que os bancos emprestaram 970 milhões para a compra de casa – seria preciso recuar até janeiro, para encontrar um montante superior: 977 milhões de euros.

Também a meio do ano, a notícia de que a banca decidira apertar a concessão de crédito ao imobiliário e construção, devido à pandemia, registando-se um aumento da restritividade nas garantias exigidas a empresas e no 'spread' aplicado a empréstimos a PME (pequenas e médias empresas) de maior risco, e um ligeiro aumento da restritividade no rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia, no crédito à habitação.

Juan Villén, diretor do idealista/créditohabitação, explica em entrevista que o que mudou com a pandemia não foi tanto a predisposição dos bancos, que depois da crise anterior, em geral, são cautelosos nos critérios de concessão de crédito, mas a condição económica das famílias – na prática, explica o responsável, a crise está a expulsar do mercado uma parte da população que seria de potenciais compradores, porque a sua situação laboral piorou. Ainda assim, garante que “os bancos continuam desejosos de dar crédito à habitação e a preços muito competitivos", ainda que estejamos “a viver viver tempos estranhos”. “Até que a pandemia esteja sob controle e vejamos o efeito na economia, é difícil avaliar como isso afetará de facto os empréstimos”, refere.

Covid-19 reanimou guerra dos spreads

A dar conta desta dinâmica de mercado está a guerra de spreads no crédito à habitação. Alimentada pela política de baixas taxas de juro do BCE ao longo dos últimos anos, e em plena pandemia, os bancos voltaram a dar novos estímulos para tentar atrair clientes e dar mais empréstimos para a compra de casa em Portugal. O espanhol Bankinter deu o tiro de partida em plena crise económica, atualizando o preçário deste tipo de financiamentos para 0,95%, sendo o primeiro banco a baixar a fasquia dos 1% nos últimos anos. Outros bancos deram sinais de quererem entrar na corrida: BCP e Santander baixaram os preços mínimos para 1% no decorrer do ano, e já em outubro o BPI e Crédito Agrícola decidiram rever em baixa as suas margens mínimas para 1,1% nos preçários, igualando o Banco CTT e Eurobic. O Montepio até lançou uma campanha de “cashback” para atrair clientes.

Taxas de juro negativas devem manter-se

As taxas Euribor – as mais usadas em Portugal para efeitos de concessão de crédito à habitação – continuam em queda e em terreno negativo, um cenário que se deverá prolongar por mais alguns anos, até 2030, devido à crise pandémica da Covid-19, segundo a previsão de alguns dos intervenientes do setor financeiro.

Para Juan Villén, “não podemos aventurar-nos a dizer como vão estar as taxas nem no próximo ano, nem dentro de três, nem muito menos dentro de 10”. “Há muitas variáveis que influenciam a sua evolução, e a história mostra que as taxas de juro podem mudar do dia para a noite, simplesmente porque mudam as políticas monetárias dos países, e não apenas da zona europeia, como de outros países como os EUA. É muito difícil. Tudo aponta sim para que continuemos a estar num contexto de taxas muito baixas. Não sei se vão continuar a ser negativos muito tempo, mas com certeza que serão muito baixos”, indica.

Moratórias: prazo alargado até 31 de março de 2021

O prazo para aderir às moratórias bancárias – medida de apoio às famílias e empresas criada no âmbito da pandemia - que permitem suspender o pagamento das prestações dos empréstimos, nomeadamente do crédito à habitação, terminou dia 30 de setembro de 2020, apesar do regime estar em vigor até setembro de 2021. As famílias e empresas ainda poderão, no entanto, aceder às moratórias, tendo o prazo de adesão sido alargado até março do próximo ano.

O Governo aprovou, em Conselho de Ministros, a 22 de dezembro de 2020, a alteração ao regime das moratórias bancárias que permite novas adesões até 31 de março de 2021. “Esta alteração visa acautelar os constrangimentos de liquidez e tesouraria decorrentes do impacto económico da segunda vaga da pandemia”, justifica o Executivo.

O Governo indica ainda que “com vista à preservação dos rendimentos das famílias e a manutenção do financiamento das empresas”, o decreto-lei define que “as famílias e empresas que adiram à moratória beneficiam dos seus efeitos por um período de até nove meses, aplicando-se as demais regras previstas no regime atual”.

Já as empresas que integrem os setores mais afetados pela pandemia de Covid-19 continuam ainda a beneficiar de uma extensão da maturidade dos seus créditos, pelo período de 12 meses, que acresce ao período em que os créditos foram diferidos, permitindo que os pagamentos sejam feitos de forma mais faseada e em linha com a evolução da atividade económica.

Avaliação bancária atinge recordes em plena pandemia

O valor mediano de avaliação bancária em Portugal, realizada no âmbito de pedidos de crédito à habitação, tem vindo a subir ao longo do ano, e em novembro fixou-se em 1.144 euros por metro quadrado (m2), mais 13 euros (1,1%) que em outubro e mais 68 euros (6,3%) que no mesmo mês do ano passado. Trata-se, de resto, de um novo máximo. Os dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram ainda que o “número de avaliações bancárias consideradas ascendeu a cerca de 27 mil, mais 8,2% que no mesmo período do ano anterior”. 

Os guias que não podes perder se vais comprar casa