Do negócio digital às casas inteligentes: o que muda no imobiliário?

O futuro (e já o presente) é digital. A indústria 4.0 está aí e assiste-se à evolução gritante da digitalização nas mais diversas áreas de negócio: das telecomunicações ao ramo automóvel. E como é que o imobiliário está a abraçar esta revolução digital? Nos negócios, há avanços a olhos vistos na forma como as casas chegam às famílias, e como se procuram as casas, mas ainda estamos longe de alcançar uma transação imobiliária 100% digital em Portugal. E na casa tudo muda: as casas tornam-se inteligentes, mais eficientes, confortáveis e seguras. O imobiliário já abriu a porta à digitalização, uma tendência que acelerou ainda mais durante a pandemia. Há, no entanto, um longo caminho ainda a percorrer, cheio de desafios. O idealista/news foi descobrir o que está, hoje, a mudar nas casas e nos negócios imobiliários junto de profissionais do setor.

A digitalização da compra e venda de casas

Durante a pandemia tanto os profissionais como as famílias viram-se confinados em casa e os negócios imobiliários tiveram de se reinventar. E aqui a tecnologia teve um papel determinante. “Com a pandemia assistimos a uma maior utilização dos meios digitais no imobiliário, um setor onde a tecnologia já não será apenas uma necessidade, mas uma obrigação”, começa por destacar João Braz, head of idealista/data Portugal.

O mercado imobiliário “viu, de facto, as pessoas com menos apetência por visitas desnecessárias, portanto, a componente visita virtual, o 3D e todos os suportes media conheceram uma evolução muito significativa” durante os últimos dois anos, confirma Alfredo Valente, CEO e diretor geral da mediadora imobiliária iad Portugal.

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A verdade é que a aceleração da digitalização do imobiliário “teve impacto nas várias fases da mediação imobiliária, desde o processo de angariação até à divulgação de imóveis” junto dos potenciais compradores, indica João Braz. Mas ainda há um longo caminho a percorrer. No entender de Alfredo Valente, “ainda não conseguimos digitalizar toda a experiência do cliente do início ao fim”. Isto porque “continuamos a ter que assinar imensos papéis, continuamos a ter de nos dirigir a imensas instituições públicas para pedir documentação. E essa é a experiência digital que importa ainda fazer: é desmaterializar totalmente a experiência do cliente”, reforça o CEO da iad Portugal em entrevista.

“A pandemia e o cenário atual de constantes mudanças vieram também reforçar a importância no setor imobiliário da análise de dados do mercado em tempo real, com vista a detetar tendências de mercado e oportunidades de negócio”, João Braz, head of idealista/data Portugal

Embora já seja possível assinar escrituras da casa online – com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 126/2021 a 4 de abril deste ano -, Alfredo Valente considera que ficou esquecido um passo prévio que passa por “permitir às pessoas assinar com conforto um contrato de mediação imobiliária”. Isto porque, hoje, a “lei da mediação imobiliária em Portugal obriga os clientes a assinar, uma assinatura qualificada. O que é isto implica? Ou uma chave móvel digital ou um certificado digital ou um ‘token’, o que inibe a maior parte das pessoas de aceder à assinatura digital”, explica em entrevista ao idealista/news. Portanto, um dos primeiros passos a dar para digitalizar a transação imobiliária passaria, desde logo, por “alterar a lei da mediação imobiliária por forma a que o contrato possa ser assinado digitalmente com uma assinatura simples”, acredita.

“Estamos, portanto, muito longe de digitalizar a transação imobiliária em Portugal”, considera Alfredo Valente, que admite mesmo que há uma fase do processo que não pode mesmo ser substituída, sobretudo, se se tratar da compra de uma habitação para uso próprio. “Acho que a tecnologia está sempre para servir a fluidez do negócio, mas não substitui o momento quase emocional em que passamos a porta daquela que há de ser a nossa casa”.

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Falar da fase final de uma transação imobiliária puramente digital passará necessariamente pelo pagamento da casa em criptomoedas, algo que se tem assistido no mercado português – até há pouco tempo - por via da conversão destas moedas digitais em euros. Mas também aqui já houve desenvolvimentos recentemente: com o novo regulamento da Ordem dos Notários passará a ser possível comprar e vender imóveis unicamente em moedas virtuais, tratando-se este como um negócio de permuta, isto é, onde há troca de bens por criptomoedas.

As casas inteligentes: solução do presente e do futuro

A par do negócio imobiliário, também a própria casa está cada vez mais digital. As soluções de domótica existem no mercado residencial e têm o poder de adaptar as casas ao ‘modus vivendi’ de cada um, trazendo mais conforto, eficiência e segurança para as famílias. Mas como? “Com domótica tenho de chegar a casa e mandar em tudo: tenho de ser dono da televisão, da rega, de absolutamente tudo o que está na casa”, resume Luís Pinto, um dos proprietários da IOLine, a fabricante portuguesa da tecnologia de domótica Mordomus que está há 20 anos no mercado.

“A domótica serve para fazer a automatização de todas as funções que uma pessoa tem de fazer manualmente em casa”, como ligar a luz, abrir os estores, ligar o ar condicionado, regar, servir café, fazer a lista de compras do supermercado…, detalha Hatto Fehst, CEO da Enancer Electónica, a empresa portuguesa (sediada em Braga) detentora da tecnologia Only – Smart Buildings. Tudo isto e muito mais pode ser programado e ser realizado automaticamente em casa. E “isso faz a casa servir o dono e não o dono servir a casa”, sublinha o responsável em entrevista.

Todos estes aspetos saíram valorizados durante a pandemia, num cenário em que a casa passou a ser o centro de tudo. Luís Pinto, da Mordomus, assume que a procura das famílias por estas soluções de domótica “cresceu drasticamente na pandemia”. E também Filigério Pantaleão, Sales Department & Field Applications Engineer na Enancer Electrónica, conta que há cada vez mais pessoas a procurar solução de domótica Only. “Há gadgets que empurram as pessoas a procurar a integração de todos os aparelhos de forma estruturada. Mesmo os assistentes de voz também são um motivo para as pessoas procurarem a automação”, justifica o profissional.

E, agora, com a crise energética que atravessamos, a sua importância deverá ser ainda mais reforçada. “A necessidade de as pessoas tornarem as casas mais eficientes e mais confortáveis - isto é , aliar o máximo de conforto ao mínimo consumo e gasto – e todo o espetro de possibilidades que o 5G nos traz, acho que vai pôr o assunto da automatização, da robotização, da domótica em cima da mesa nos próximos tempos”, acredita o CEO da iad Portugal.

Como é viver numa casa inteligente?

Viver numa casa inteligente é viver numa casa que é programada para se moldar à nossa presença, às diferentes fases do dia, aos diferentes estados do tempo. A par da programação, os sensores multifunções instalados em cada divisão vão dando informações à casa sobre como reagir à presença humana, sendo mesmo possível fazer comandos por voz e gestos, sem, portanto, qualquer contacto físico.

As vantagens de ter domótica em casa são muitas. Filigério Pantaleão, da Only, destaca a “segurança, o conforto, a eficiência energética e, depois, temos então o controlo da iluminação, climatização, som ambiente e central de segurança, tudo integrado na mesma plataforma”. Isto quer dizer que instalando uma só aplicação no telemóvel, é possível ter o controlo da casa na palma da mão.

Portanto, uma casa inteligente teria de ter a rega do jardim, a piscina, todos os pontos de luz, todas as janelas e todos os interruptores sob gestão. E são várias as tarefas do dia a dia que passam a ser automatizadas ou controladas, como:

• Luzes acedem só quando há movimento;
• Controlo de luzes, aquecimento, rega do jardim e climatização de acordo com cada estação do ano e à distância;
• Recolher um toldo de forma automática quando o vento excede uma determinada velocidade;
• Abrir portões e janelas à distância;
• Abrir gavetas e ligar o exaustor da cozinha por comando de voz e gestos;
• Acionar cenários programados, como de limpeza e cinema: a casa vai-se adaptar-se de forma automática ao cenário pretendido, trazendo mais conforto às famílias;
• Simular a presença para garantir a segurança da casa (afastar potenciais intrusos), acendendo e apagando as luzes, ligando a televisão, mudando de canal.

“Tudo o que fazemos na domótica tem de estar à volta da questão: como é que eu vou poupar alguma coisa em energia? Ativando o modo “sozinho em casa”, por exemplo, o sistema não me deixa ligar luzes em mais que uma divisão”. Luís Pinto, um dos proprietários da IOline, a fabricante da tecnologia de domótica Mordomus

Investir em domótica em casa: por onde começar?

No caso da construção nova, “o mais importante que a própria domótica é uma boa escolha de localização de equipamentos, a tal ergonomia”, começa por explicar Luís Pinto. E, por isso, o ponto de partida é mesmo mostrar o potencial da casa como um todo às famílias, fazendo as perguntas certas:

• Onde vão ser colocadas as televisões? Num local estratégico para que não reflitam as luzes e para não prejudicar a postura;

• Onde é que devem ficar as luzes num quarto? As luzes devem ser colocadas onde, por exemplo, se estuda, brinca, maquilha e não no centro do quarto;
• Onde vão ficar os quadros no corredor? Isto porque é melhor iluminar os quadros na lateral.

“Uma televisão bem colocada, uma luz bem colocada, um interruptor bem colocado não vende a nossa domótica, mas vende uma casa mais bem feita que é isso nos pretendemos”, admite Luís Pinto, que escolheu Gouveia, no Interior do país, para instalar a sua empresa tecnológica.

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Se uma família quiser introduzir soluções de domótica numa habitação já existente, também é possível, por via de soluções sem fios ou de introdução de cabelagem na tubagem já existente. E não é necessário integrar todos os elementos de uma vez na domótica da casa. Tal como explica, Filigério Pantaleão, da Only, a domótica pode ser escalável e podemos fazer o investimento de forma gradual:

1. Substituir interruptores da luz convencionais por painéis de controlo;
2. Substituir o equipamento de subida e descida de estores;
3. Colocar uma central de segurança que fala a mesma linguagem da casa;
4. Introduzir dispositivos de som ambiente nas zonas de lazer;
5. Controlar ar condicionado ou outros equipamentos de ventilação.

“Se estivermos a falar de uma habitação que está a ser construída de raiz podemos fazer tudo, se estivermos a falar de uma habitação existente, temos que nos cingir aos pontos que já existem para controlar. Podemos fazer serviços extra, mas com cabelagem à vista e isso não fica bonito”, explica Filigério Pantaleão.

A integração total da domótica da casa é um ponto fundamental para o responsável pela tecnologia Mordomus: “A casa tem de ser inteligente ou não inteligente ponto, nunca meio termo, porque depois não sei de que lado iria gostar de viver na casa. Casota do cão, garagem, despensa, todas as divisões, porque só faz sentido quando está em todos os pontos. E aí entra o problema do preço - claro que encarece -, mas não pode encarecer mais que 2% da casa”, afirma.

Only - Smart Buildings

Quanto custa investir em domótica?

Hoje em dia, “a domótica não pode ser nem é cara”, adverte Luís Pinto, da Mordomus. Mas nem sempre foi assim: quando chegou ao mercado, há mais de 20 anos, apresentou-se com preços “demasiado caros”, na ordem dos 20 mil euros. E, agora, desmitificar este legado é um desafio para o futuro do setor.

“Uma solução mais básica de domótica pode começar nos 1.800 euros e não tem limite máximo”, explica Hatto Fehst, CEO da empresa que controla a Only, uma tecnologia que surgiu no mercado em 2008. “Há pouco tempo fizemos um castelo no Dubai que é habitado só por duas pessoas e foi tudo feito à medida deles”, exemplifica. O preço das soluções de domótica “é muito relativo”, sublinha Filigério Pantaleão, apontando que o valor vai depender da área da casa e também do número de dispositivos a controlar (ar condicionado, piso radiante, estores, cortinas, eletrodomésticos, entre outros).

Admitindo que o acréscimo no preço da casa é “inevitável”, o responsável pela Mordomus refere que o preço da domótica terá de estar entre 1-2% do preço da casa. Ou seja, uma solução deverá custar entre 2 e 3 mil euros para uma casa de 100 ou 200 mil euros. E mesmo uma vivenda grande, hoje, não deverá custar mais do que 5 mil euros, garante. E é importante que haja uma evolução nos sistemas de domótica. “Qualquer produto nos dias de hoje deve ser evolutivo, a domótica tem de ser igual. E a família não deverá pagar mais por isso”, reforça ainda Luís Pinto.

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Investir numa casa digital compensa?

A questão central prende-se com o seguinte: será que as soluções de domótica permitem que haja poupança no longo prazo? “Para ter eficiência energética, vamos primeiro medir os consumos que temos para depois perceber onde podemos poupar. E a iluminação é um fator – hoje em dia não tanto com a luz LED - , mas os aquecedores e a climatização são a maior preocupação”, diz Filigério Pantaleão.

Com a domótica é possível “criar regras para que determinados dispositivos só trabalhem determinadas horas, com isso conseguimos não ter altos picos de consumo de energia e distribuir as cargas ao longo do dia, porque nem tudo é necessário ao mesmo tempo”, explica ainda o responsável pelas vendas da Only. E com “os sensores colocados nas diversas divisões da casa não vai acontecer mais a luz ficar ligada por esquecimento”, acrescenta.

Esta gestão otimizada da casa vai permitir a poupança no longo prazo, pelo controlo ao detalhe dos consumos de energia e de água, acredita Luís Felício, broker e owner da Move, o grupo bracarense que está a desenvolver projetos de casas inteligentes no Norte do país. E conclui mesmo, em entrevista ao idealista/news, que “as casas inteligentes são um investimento rentável a curto-médio prazo”.

Embora admitindo que o investimento em domótica deve ser focado na eficiência energética e que “tem de ser um lucro e nunca um prejuízo”, Luís Pinto, da Mordomus, admite que é muito difícil avaliar quanto se pode poupar. Isto porque, no seu entender, uma “poupança só é real quando conseguirmos fazer a conta do que gastámos e o que recuperámos, o Return Of Investment (ROI)”.

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Como vai evoluir a introdução da domótica nas casas dos portugueses?

As soluções de domótica existem no mercado português há mais de 20 anos. Mas ainda são poucas as famílias que têm casas inteligentes. “Em Portugal, quase nada está feito. Na generalidade do parque habitacional não há [a preocupação em aderir à domótica]”, explica Alfredo Valente. E Hatto Fehst, da Only, acrescenta que temos tecnologia nas nossas casas com mais de 100 anos, como é o caso dos interruptores, o que é “inaceitável”.

Isto acontece por várias razões, segundo aponta o CEO da iad:

• Há uma “escassez tremenda” de construção nova, que pode levar a que  “a penetração de novidades tecnológicas demore muito”;
• Na “reabitação de imobiliário antigo é muito difícil levar a experiência da robotização e domótica até ao limite”;
• "Pressão sobre os preços das casas pode levar a que as pessoas tenham de deixar alguma coisa de lado e aí o que poderá ficar de parte poderá ser mesmo a inovação e a tecnologia".

Hoje, só há apenas 1-2% de casas inteligentes em Portugal, admite Luís Pinto. “E se formos a filtrar as casas minimamente automáticas estaremos a falar de menos de 1%. E mais grave do que ser menos de 1% é que são casas demasiadamente ricas, o que quer dizer que só aquela elite lá em cima é que investe”, refere ainda o responsável pela Mordomus. E como será no futuro? “Daqui a 50 anos em vez de haver só 1-2% de casas inteligentes é possível que haja 10% e porque serão casas novas”, prevê ainda.

E será que o custo da domótica justifica a falta de adesão? “Hoje a tecnologia não é assim tão cara – o preço base de instalação simples é de 1.800 euros. E é mais vantajoso do que as soluções convencionais e compensa no longo prazo”, defende o responsável da tecnologia Only.

Mas para alcançar este patamar há muito a fazer. Desde logo ultrapassar todos os desafios que o setor da domótica atravessa hoje – e que são passados a pente fino neste artigo – que se resumem no reposicionamento no mercado, numa maior abertura dos promotores imobiliários, na evolução do próprio setor imobiliário, na formação dos profissionais, na mudança de legislação e na divulgação das vantagens e preços das atuais soluções de domótica às famílias.