Compra de casa em alta traz subidas recorde de preços em 2025

O ano de 2025 veio acentuar tendências já visíveis no mercado da habitação em Portugal. A venda de casas, que já estava a retomar, seguiu de vento em popa ao longo do ano. E o preço da habitação, que muito tem subido nos últimos anos, atingiu mesmo aumentos recorde. Tudo isto porque a oferta de casas à venda tornou-se ainda mais escassa do que já era, perante a elevada procura e falta de incentivos à construção e reabilitação. Aliás, as medidas neste sentido foram vertidas no pacote fiscal apresentado pelo Governo apenas em dezembro e ainda não foram aprovadas pelo Parlamento. 

Preço das casas acelera subida para novos máximos

O desequilíbrio entre a escassa oferta e alta procura de habitação sentiu-se mais do que nunca em 2025, tendo reflexo direto nos preços das casas. Este ano foi mesmo marcado pelas maiores subidas de sempre do custo da habitação em Portugal.

No início do ano, os preços das casas vendidas subiram 16,3% em termos anuais. Mas não ficamos por aqui. No segundo trimestre, o crescimento do custo da habitação no nosso país atingiu novos contornos, tendo crescido 17,2%, o que representou um recorde, segundo os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). Este aumento dos preços das casas em Portugal foi também o mais expressivo da União Europeia neste período. Aliás, nos últimos 15 anos, o custo de comprar casa mais do que duplicou no nosso país, o que tem alarmado Bruxelas.

Esta semana, o INE revelou que a subida dos preços das casas em Portugal foi ainda mais expressiva no verão de 2025: não só voltou a acelerar, como atingiu um crescimento de 17,7%, "um novo máximo histórico da série disponível".

Mas estes dados nacionais continuam a esconder grandes divergências nos preços das casas a nível local. Os grandes centros urbanos de Lisboa, Porto e Faro possuem as casas mais caras de todas, a par de outros concelhos do litoral. Mas à medida que viajamos para o interior do país encontramos casas cada vez mais baratas. Tudo isto tem que ver com a elevada procura de casas para comprar nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, bem como no Algarve.

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Venda de casas em Portugal continuou dinâmica em 2025

No final de 2024, a venda de casas em Portugal terminou em grande, tendo sido transacionadas mais de 45 mil habitações, um dos maiores números dos últimos anos, de acordo com o INE. E as vendas consolidaram-se em alta em 2025.

No início desde ano, foram vendidas mais de 41 mil habitações. E no segundo trimestre somaram-se 42.889 casas transacionadas, mais 15,5% do que um ano antes, movimentando 10,3 mil milhões de euros, o que representa um crescimento anual de 30,4%. No verão de 2025, foram compradas 42.481 casas no país por um total de 10,5 mil milhões de euros, representando crescimentos anuais mais moderados de 3,8% e 16,0%, respetivamente.

As famílias continuam a dominar a compra de habitação em Portugal, até porque hoje têm mais incentivos para o fazer. Desde logo, os juros nos créditos habitação desceram muito desde o início do ano, criando um ambiente de alta concorrência entre a banca, a qual passou a oferecer condições mais favoráveis às famílias para comprar casa com recurso a crédito. 

Além disso, milhares jovens até aos 35 anos resolveram avançar com a compra a sua primeira casa em 2025 para aproveitar a isenção de IMT e do Imposto de Selo, bem como a garantia pública que permite financiamentos até 100%. A par de tudo isto, o alto custo das rendas desincentiva as famílias a abraçar o arrendamento, dando ainda mais ênfase à cultura de proprietários já enraizada no país.

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Estrangeiros estão a comprar menos casas 

O ano de 2025 veio confirmar outra uma tendência observada no ano anterior: os estrangeiros estão a comprar menos casas em Portugal. Na primavera, os não residentes totalizaram a compra de 2.107 casas no país, menos 14,5% do que no período do ano anterior, revelou o INE. Este número representou apenas 4,9% do total de casas vendidas no país, sendo mesmo um menor peso registado a nível nacional desde 2021. Também no verão de 2025 os compradores estrangeiros adquiriram 2.219 habitações, menos 16,4% face ao ano anterior. 

Esta tendência pode ser explicada pelas mudanças das regras fiscais para estrangeiros nos últimos anos, como foi o caso do fim dos vistos gold para investimento imobiliário no final de 2023, bem com o término do antigo regime dos residentes não habituais em 2024, que foi substituído por outro mais restrito.

Ao longo deste ano, as regras para estas famílias vindas de fora foram ainda mais apertadas em Portugal com a promulgação da Lei dos Estrangeiros em outubro, que veio, por exemplo, limitar os vistos para a procura de trabalhado ao “trabalho qualificado” e restringir o reagrupamento familiar de imigrantes com autorização de residência. E está ainda para ver a luz do dia a Lei da Nacionalidade que não passou pelo crivo do Tribunal Constitucional, regressando à Assembleia da República em meados deste mês.

Se o novo pacote fiscal do Governo de Montenegro for aprovado pelo Parlamento, os não residentes vão ainda ser menos incentivados a comprar casa no país. Isto porque uma das medidas passa por agravar o IMT para estrangeiros para uma taxa única de 7,5%.

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Oferta de casas desce cada vez mais - ajudas só em 2026

A oferta de casas à venda em Portugal começou a cair no início de 2025, depois de cerca de ano e meio de aumentos. E, na primavera, esta tendência de descida do número de habitações disponíveis para comprar no país voltou a confirmar-se, tendo caído 15,7% num ano, segundo os dados do idealista. Tudo isto pode ser explicado pelo facto da alta procura de habitação absorver rapidamente a oferta existente. 

Esta diminuição do stock habitacional no país é mais sentida nos patamares de preços mais baixos e acessíveis aos bolsos das famílias. Outra análise do idealista revelou recentemente que a oferta de casas à venda até 200.000 euros caiu 73% no país nos últimos cinco anos. Por outro lado, estão a aparecer no mercado habitações cada vez mais caras, que custam mais de meio milhão de euros.

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Para ajudar a resolver o problema de falta de stock habitacional, o Governo incluiu na proposta do Orçamento do Estado para 2026 várias medidas, como foi o caso da venda de imóveis do Estado a utilizar para fins habitacionais. E, logo depois, lançou um pacote fiscal com reduções fiscais para estimular a construção de casas para comprar e arrendar, como é o caso do tão aguardado IVA a 6%. E também quer avançar com nova simplificação dos licenciamentos urbanísticos. Mas estas medidas fiscais ainda não viram a luz do dia, pois têm de passar pelo crivo do Parlamento.

Também Bruxelas está empenhada em ajudar Portugal e os outros Estados-membros a criar mais habitação (acessível), tendo lançado no passado dia 16 de dezembro um vasto pacote europeu sobre a habitação, que inclui simplificações de processos e novos recursos financeiros, por exemplo. Mas só deverá começar a ser aplicado no início de 2026.

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