Imobiliário continuará de boa saúde em 2020 - mas porquê? Especialistas explicam

O imobiliário vive dias felizes. Está de boa saúde, recomenda-se, e assim deverá manter-se em 2020. Entre balanços do ano que ficou e previsões para o que acaba de arrancar, o setor segue animado com notícias de novos projetos a florescer e investimento a chegar. Mas, afinal, que desafios enfrenta o mercado? E qual o real impacto das medidas do Governo? Portugal continuará na mira dos investidores? O idealista/news falou com vários especialistas sobre o que esperar do novo ano, antecipando tendências, comportamentos de mercado, riscos e oportunidades de negócio para 2020. Uma coisa é certa: o imobiliário promete continuar “vivo”, alimentado pelos negócios alternativos e investimento estrangeiro.

Consultoras, mediadoras, promotoras e o setor da construção não mostram dúvidas sobre a importância que o imobiliário continuará a ter na economia nacional. CBRE, Savills, JLL, Worx, Cushman&Wakefield (CW), Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal (ASMIP), Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) e Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN) revelam-se otimistas quanto ao desempenho do setor, que seguirá alavancado, também, pelas baixas taxas de juro e a perceção do país como um bom local para investir. Mas claro, há desafios que é preciso superar.

Licenciamentos, falta de stock e habitação acessível

É fundamental, dizem os responsáveis ouvidos pelo idealista/news, acelerar os licenciamentos de habitação e escritórios (uma vez que há projetos com 2 e 3 anos de atraso), e prestar atenção à subida dos custos de construção - isto se o objetivo for realizar os projetos em tempo útil e, claro, dentro dos preços previstos, comenta Hugo Santos Ferreira, vice-presidente da APPII. Pedro Rutkowski, da Worx, partilha da mesma visão e acredita que o processo de aprovação e acesso a novos terrenos para construção permitirá a criação de novos empreendimentos imobiliários, “equilibrando a oferta de mercado e moderando a subida de preços”.

Reis Campos, presidente da AICCOPN, defende não ser possível continuar a tirar partido de uma conjuntura favorável sem ativar outros mecanismos de ação. Resume o principal desafio para 2020 numa só palavra: sustentabilidade. Defende menos impostos para as empresas, menos burocracia, e aponta a falta de mão-de-obra qualificada, proliferação de concorrência desleal e a ausência de planeamento como os principais problemas que é preciso resolver.

A instabilidade internacional e menor potencial de crescimento da economia à escala global poderão afetar a tomada de decisão dos investidores, mas é algo que, à partida, e na opinião de Andreia Almeida, diretora do departamento de research da CW, não irá assombrar o imobiliário português – pelo menos, para já. A especialista antecipa uma manutenção dos elevados níveis de liquidez nos diversos segmentos, e aponta como principal desafio a escassez de stock de ativos para venda. Um ponto igualmente referido por Paulo Silva, Head of Country da Savills Portugal, para quem este cenário poderá condicionar os “níveis de atividade que seriam normais de atingir em função da procura existente”.

Há outro desafio pendente que é preciso enfrentar e que é fundamental não só para o setor, mas também para o país, nas palavras de Luís Lima, presidente da APEMIP: a habitação acessível. Neste momento, indica, dar resposta às necessidades dos jovens e das famílias de classe média e média baixa, “deve ser uma prioridade e um dos principais desafios que o setor encontra”, devido à falta de stock imobiliário que tem agravado os preços dos imóveis, tanto no mercado de compra e venda como no mercado de arrendamento, “deixando os cidadãos sem alternativas habitacionais à medida das suas possibilidades”.

Uma nuvem chamada Governo?

A proposta de Orçamento do Estado para 2020 (OE2020), que agora está a ser debatida na especialidade, trouxe novidades para o imobiliário e agitou as águas no setor. Quando questionados sobre o impacto das medidas, os especialistas são unânimes: a maioria das medidas não traz estabilidade, ao agravar, mais uma vez, a carga fiscal sobre o imobiliário. Para Francisco Horta e Costa, managing director da CBRE em Portugal, faltam no documento do Executivo socialista de António Costa outras tantas medidas capazes de mudar o mercado, nomeadamente “adaptadas a uma nova realidade social e demográfica, à mobilidade e às novas formas de habitar”.

Pedro Lancastre, CEO da JLL, diz ser cedo para perceber o real impacto das medidas, preferindo destacar a importância de sensibilizar o Governo para que, durante a próxima década, o imobiliário esteja “efetivamente no centro da discussão e que beneficie todas as partes – os portugueses que há vários anos procuram a sua casa ideal e os investidores estrangeiros e nacionais que veem no nosso país uma oportunidade de negócio”.

Apesar de tudo, Luís Lima da APEMIP, destaca positivamente o reforço dos incentivos ao arrendamento acessível previsto no OE, como um passo muito importante no que diz respeito à necessidade de introduzir oferta neste segmento. “Sei que há muitos que consideram este programa inútil, mas sou um verdadeiro defensor de que todas as medidas que forem tomadas com o intuito de aumentar a oferta para estes segmentos são positivas, e um passo em frente no que diz respeito ao objetivo de dinamizar o mercado de arrendamento”.

O presidente da ASMIP, Francisco Bacelar, vê com “bons olhos” a possibilidade de isenção de mais-valias na migração do alojamento local para o arrendamento tradicional, algo que na sua opinião irá contribuir para o aumento da oferta que “tem sido escasso, e demasiado caro para os bolsos da classe média”. Também não sente que seja demasiado penalizador o agravamento previsto para o IRS dos rendimentos obtidos com o alojamento local em áreas de contenção, mas levanta bastantes dúvidas sobre o agravamento do IMI para os terrenos e prédios não utilizados em zonas de pressão urbanística.

Hugo Santos Ferreira é perentório: olha para o OE como documento que irá impactar o setor “negativamente”, e que não responde aos “atuais problemas do setor e da sociedade, e tão pouco cria medidas eficazes de fomento à promoção privada de mais habitações”.

Investidores (ainda) no radar

As baixas taxas de juros, os fenómenos de migração e os incentivos fiscais impulsionaram o aumento do investimento imobiliário por toda a Europa nos últimos anos. E Portugal não escapou ao “boom”, continuando a apresentar oportunidades atrativas para investir, de acordo os especialistas. 2019 ficou marcado pela entrada em vigor da versão lusa dos REIT (Real Estate Investment Trusts), sob a designação de Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), encaradas como nova solução para trazer ainda mais investidores para o país – o capital estrangeiro continuará, de resto, a ser um dos principais impulsionadores da atividade.

Para Francisco Horta Costa, da CBRE, Portugal continuará a ser um mercado de “eleição” para os investidores, uma vez que é um mercado atrativo para o talento, “muitos deles jovens profissionais de indústrias tecnológicas”. “As empresas seguem o talento e os investidores seguem as empresas”, refere. Pedro Rutkowski, da Worx, destaca o galardão recebido pelo país no “World Travel Awards“ de 2019, acreditando que Portugal irá consolidar-se como destino turístico e imobiliário. Pedro Lancastre, da JLL, aponta ainda outras razões. O especialista refere o “excesso de liquidez a nível mundial”, que faz com que os investidores sintam necessidade de investir esse capital, “optando por Portugal por ser um país que apresenta condições favoráveis, quer ao nível da estabilidade política, do crescimento económico (acima da média europeia), como da qualidade de vida (atrativo na relação entre o dia-a-dia de trabalho, a família e o lazer)”.

Reis Campos, da AICCOPN, diz ser importante aproveitar este momento positivo e por exemplo alargar a reabilitação urbana a todo o território, atraindo “algum deste investimento estrangeiro para outros espaços, designadamente para o interior”.

Os especialistas não deixam de referir, apesar de tudo, as eventuais mexidas anunciadas pelo Governo no regime dos vistos gold, algo que poderá criar entraves, face à incerteza. “A manutenção da procura por estrangeiros vai depender das eventuais mexidas ou não que possam haver sobre os programas de captação de investimento, e no que diz respeito à fiscalidade aplicada sobre o setor. Não nos podemos esquecer que o investimento imobiliário é um negócio, e como tal quem investe procura alguma estabilidade”, lembra Luís Lima, da APEMIP.

Um sentimento partilhado por Francisco Bacelar, da ASMIP, para quem as mexidas constantes acabam por defraudar “as expectativas de quem apostou num determinado cenário”. “Isto cria desconfiança”, refere. O vice-presidente da APPII acrescenta que o regime Golden Visa “é demasiado importante para o nosso país e para a nossa economia para ser vítima do ‘jogo político’”.

Negócios alternativos animam setor

Assumem-se como novos filões do setor, alavancados pelas mudanças nas formas de viver e trabalhar das novas gerações que desafiam a tradição, orientadas pela vontade de partilhar em vez de possuir. Falamos do coliving e coworking, mas também das residências séniores ou de estudantes, também conhecidas por serem “segmentos alternativos” com grande potencial de crescimento no país. Os especialistas ouvidos pelo idealista/news são unânimes a confirmar essa tendência: apesar de não serem produtos novos, assumem-se como novos conceitos capazes de dar resposta a novas necessidades geracionais.

Falamos do coliving, por exemplo, para quem encontra dificuldades na aquisição ou arrendamento de uma casa – ou para quem simplesmente é adepto deste estilo de vida. Este já é, de resto, um dos mais promissores segmentos do imobiliário alternativo, com potencial para crescer mais de 25 vezes em Portugal, numa altura em que desequilíbrio entre a oferta e a procura no mercado residencial é evidente.

Classe média, uma janela de oportunidade

Os segmentos alternativos revelam grande potencial, mas as oportunidades não se estancam nesta matéria. A habitação para a classe média, quer para venda ou para arrendamento, continua a ser uma grande oportunidade de investimento. “A nova janela de oportunidade a que os promotores e investidores imobiliários estão a dedicar muita da sua atenção a procura de imóveis para habitação pela classe média nacional”, refere Hugo Santos Ferreira, da APPII.

O porta-voz dos promotores lembra que a classe média portuguesa tem hoje dificuldade em comprar e arrendar casa nos principais centros urbanos do país, “havendo por isso uma enorme procura neste segmento, com falta de oferta correspondente”. “Se somarmos a isto o facto de os bancos terem voltado a conceder crédito habitação e de se registar uma tendência crescente na concessão desses financiamentos, é indiscutível que a procura de habitação pela classe média é uma oportunidade”, remata.

Reis Campos, da AICCOPN, frisa a especial importância que deve ser dada ao arrendamento que, "em virtude da instabilidade legislativa e fiscal a que é sujeito e, ao contrário do que acontece na restante Europa, quase não tem expressão em Portugal e deve ter condições para crescer de forma efetiva”.