Promoção imobiliária finta a pandemia: segredos de um setor que continua a brilhar

Se há setor que se manteve resiliente durante a pandemia foi o da promoção imobiliária. Manteve-se e mantém-se. Prova de que a crise está a passar ao lado desta atividade é que - apesar dos preços em alta - continuaram a comprar e vender-se muitas casas em Portugal. E a procura ainda supera a oferta. Para dar resposta, há novos projetos a serem lançados e a saírem do papel. É assim um negócio que, em plena crise gerada pela Covid-19, está a dar frutos, continuando a despertar o interesse de estrangeiros, ao mesmo tempo que também muitos portugueses estão a investir no imobiliário. Mas qual é a receita do sucesso? Que segredos há por desvendar? O que esperar da promoção imobiliária no médio e longo prazo? Contamos tudo, com a ajuda de quem sabe e anda no terreno. 

O idealista/news aproveitou a edição deste ano do Salão Imobiliário de Portugal (SIL), a maior e mais importante feira do setor no país – realizou-se entre 7 e 10 de outubro –, para fazer um raio-x ao setor da promoção imobiliária. O resultado pode ser visto nesta reportagem, comprovando-se que os vários players estão otimistas quanto ao futuro e que Portugal continua a ser um destino de eleição para investir em imobiliário, com ou sem pandemia.

Este é o resultado de um conjunto de entrevistas realizadas a: 

• Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII); 
• Pedro Vicente, administrador da Habitat Invest; 
• Paula Fernandes, CEO da RAR Imobiliária; 
• Sónia Santos, Marketing & Sales Manager da SOLYD; 
• José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties; 
• António Pereira Dias, CFO da Bondstone; 
• Luís Gamboa, COO da VIC Properties. 

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Impacto da pandemia no setor da promoção imobiliária

De forma unânime, os vários “atores” consideram que o setor ultrapassou com distinção a pandemia. “Gostava, em nome da APPII, de dar os parabéns a todos os profissionais do imobiliário. Não morremos, não paramos, não deixámos a economia parar e estamos aqui para relançar o país. A construção não parou, mesmo com tantas dificuldades. Continuamos a merecer mandatos de investimento internacionais e também nacionais”, declarou Hugo Santos Ferreira.

“Felizmente nem todos os setores foram atingidos pela pandemia com a mesma severidade. O imobiliário teve, de alguma forma, a sorte ter sido um bocadinho menos desfavorecido”, comentou António Pereira Dias, CFO da Bondstone, acrescentando que “continua a haver vontade de construir, de investir e, mais importante que isso, continua a haver mercado”. 

"2021 foi um ano francamente bom, acredito que possa ser um dos melhores anos de sempre do imobiliário português"
José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties

Também Pedro Vicente, administrador da Habitat Invest, mostrou-se otimista, adiantando que a empresa, “durante o processo de pandemia, conseguiu quase quadruplicar o número de unidades residenciais em produção”. “Estamos satisfeitos, estamos com ótimas perspetivas para o futuro”, conta. 

Do lado da Vanguard Properties, há também um sentimento de confiança. “Sobre o impacto da pandemia na nossa atividade, diria que tem sido até uma surpresa positiva, se assim posso dizer. 2021 foi um ano francamente bom, acredito que possa ser um dos melhores anos de sempre do imobiliário português”, refere José Cardoso Botelho. 

Novas oportunidades

Está visto, portanto, que nem tudo são más notícias em tempos de pandemia. Disso mesmo dá conta Sónia Santos, Marketing & Sales Manager da SOLYD, para quem a Covid-19 trouxe, também, “um conjunto de oportunidades”. “Sentimos que houve uma nova centralidade, uma nova aposta de promotores imobiliários em características que no fundo são muito valorizadas pelo público e que neste contexto pandémico foram ainda mais valorizadas”, como por exemplo a existência de varandas e de espaços verdes que permitam “ter um balanço entre a vida pessoal e profissional”. 

Uma opinião partilhada por Paula Fernandes, CEO da RAR Imobiliária: “Apos o segundo confinamento, as pessoas mostraram muito mais vontade de procurar coisas novas, de ver soluções novas, de mudar de casa. O facto de terem estado fechadas tantos meses dentro de casa fez com que repensassem como é que queriam viver e como é que queriam ocupar o espaço. Aperceberam-se de algumas limitações que a casa tinha numa convivência em família que antes não notariam”. 

Bolha imobiliária: sim ou não?

Uma coisa é certa: nada parou a subida do preço das casas em Portugal, que manteve uma trajetória ascendente durante a pandemia. Os dados mais recentes do INE mostram que o preço mediano aumentou 6,8% num ano, chegando aos 1.268 euros por metro quadrado (m2) no segundo trimestre de 2021. Significará, no entanto, que estejamos perante a possibilidade de haver uma bolha imobiliária? Os especialistas consultados pelo idealista/news dizem de sua justiça.

“Não considero que haja risco de bolha nem que haja uma bolha imobiliária. Os preços têm estado mais ou menos estáveis nos últimos dois, três anos, portanto os ajustamentos têm sido muito pequenos. E tanto funcionam para cima como para baixo. Lisboa é ainda hoje uma capital muito competitiva com todas as capitais europeias, portanto não vou dizer que os preços têm margem para duplicar, mas não considero que haja uma bolha imobiliária e que os preços não possam até ter algum ajustamento positivo nos próximos tempos”, argumenta Luís Gamboa, COO da VIC Properties.

"Lisboa é ainda hoje uma capital muito competitiva com todas as capitais europeias, portanto não vou dizer que os preços têm margem para duplicar, mas não considero que haja uma bolha imobiliária"
Luís Gamboa, COO da VIC Properties

António Pereira Dias, da Bondstone, considera que este “é um tema de longa data”, mas que agora, com a pandemia, “deixou de se ouvir tanto”. “A verdade é que os preços, de uma forma generalizada, têm vindo a crescer, ainda que a uma velocidade muito mais reduzida do que até ao início de 2020. A tendência será ainda assim para haver uma ligeira subida continuada nos preços”. 

Sobre este tema, José Cardoso Botelho é pragmático: “Há muita gente a falar da bolha imobiliária, mas na verdade não sabem o que é que estão a dizer, e tão pouco percebem grande coisa deste negócio. Já se começou a falar em bolha imobiliária há dois ou três anos, mas a verdade é que não se verifica em lado nenhum, continua a não aparecer”. 

Também Sónia Santos, da SOLYD, desvaloriza esta questão, considerando que o mercado “está bastante controlado a nível de preços”. “Acreditamos que um bom produto, com um ‘pricing’ bem definido, tem sempre procura, e que o mercado está relativamente estabilizado a nível de preços”. 

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Portugal sempre na mira dos investidores internacionais

São vários os fatores que têm contribuído para que, ao longo dos anos, Portugal tenha estado na mira dos investidores estrangeiros. Fatores esses que se mantêm atualmente. E que se deverão manter. Hugo Santos Ferreira é perentório a afirmar que o país “continua a ser atrativo para investimento”, continuando “a receber mandatos de investimento internacionais e também nacionais”. “É sinónimo que o setor mesmo em pandemia, mesmo com uma crise sanitária, manteve-se ativo, dinâmico e interessante”. 

Também Pedro Vicente se desfaz em elogios a Portugal, considerando que “há cada vez mais entidades interessadas no mercado nacional, em casar a sua atividade com players locais”. “Continuamos a ser alvo de contactos de entidades estrangeiras nesse sentido. Portanto sim, confirmo que continuamos a ser procurados por capital estrangeiro e do qual definitivamente precisamos”, salienta. 

Luís Gamboa, da VIC Properties, vai mais longe nos elogios: “Portugal tem várias características que fazem com que seja atrativo para o investimento. É um país extremamente seguro e tem dado provas de que reage bem a uma série de problemas, a situação da Covid-19 foi uma delas. Os preços, comparativamente a outras capitais europeias, são ainda bastante acessíveis, portanto há todo um conjunto de situações que fazem com que Portugal seja ainda um país muito apetecível”. 

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O que mudou e o que esperar do futuro do setor?

Não parece haver dúvidas de que a pandemia deixou muitas marcas no setor imobiliário, nomeadamente no segmento residencial. As pessoas ficaram muito tempo em casa e o lar transformou-se também em escritório, escola e espaço de lazer. Tudo ao mesmo tempo. A procura passou, nesse sentido, a privilegiar outro tipo de necessidades. O que se pode esperar, então, do futuro do setor? 

Para Paula Fernandes, estamos perante um momento de “viragem notória”, relacionada com o “tipo de produto que é oferecido”. “Há uns anos não tínhamos promotores a desenvolver e a apostar seriamente em moradias, por exemplo, e neste momento o que se nota é que os projetos são muito direcionados nessa vertente. E por outro lado também está a haver uma preocupação diferente com aquilo que são os apartamentos e que é o produto que é entregue ao cliente, e na versatilidade desse produto. Isto é bom para o imobiliário, porque em vez de estar estagnado num resultado e numa fórmula que já era conhecida, desafia a pensar em coisas novas”. 

"O setor imobiliário está a voltar aos seus tempos mais áureos. Há promotores a aparecerem no mercado, há produto novo a ser apresentado e por isso as perspetivas são boas, são de aposta e perspetivas de aquisição de novos terrenos e de desenvolvimento de novos projetos"
Paula Fernandes, CEO da RAR Imobiliária

Segundo a CEO da RAR Imobiliária, “o setor imobiliário está a voltar aos seus tempos mais áureos”. “Há promotores a aparecerem no mercado, há produto novo a ser apresentado e por isso as perspetivas são boas, são de aposta e perspetivas de aquisição de novos terrenos e de desenvolvimento de novos projetos”, conclui.

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Há oferta de casas para a classe média?

Muitas das casas novas que chegam ao mercado são destinadas ao segmento premium. E a verdade é que muitos destes imóveis de luxo, que são vendidos em planta, são comprados também por portugueses. Mas a tão falada aposta na classe média portuguesa é utopia ou realidade?

“Ficámos surpreendidos, durante a pandemia, com o volume de habitações de luxo ou de classe média-alta que foram adquiridas pelo mercado nacional”, refere Pedro Vicente. O administrador da Habitat Invest adianta que vão aparecer “em maior escala produtos adaptados à classe média portuguesa”, havendo uma “falta tremenda de oferta” para este segmento. 

Um problema, de escassez de oferta, que é partilhado pelos vários players consultados pelo idealista/news. “No que concerne a investimento residencial, estamos neste momento mais focados em construção nova, mas também em projetos um pouco maiores, que permitam de alguma forma ter alguma escala, que de alguma forma se traduza na capacidade de conseguir entregar produto às famílias locais a um preço que seja atingível pelas famílias locais”, argumenta António Pereira Dias, da Bondstone.

A este respeito, José Cardoso Botelho põe o dedo na ferida: “O alto custo da construção não é só porque o promotor, enfim, está muito limitado ao tema de quantos anos demora a aprovar um projeto, que em Lisboa pode demorar cinco anos, entre comprar o terreno, tê-lo licenciado e a obra em curso ou terminada. Temos o problema do custo dos terrenos, temos o problema da subida do custo da produção, e tudo isto faz com que seja muito difícil fazer casas para as pessoas de classe média”.