As famílias em Portugal continuam a precisar de casas para viver. Mas o atual contexto económico incerto retraiu a mudança de casa em 2023, tendência que desacelerou o aumento dos preços das casas para comprar ou arrendar. Mas será que em 2024, e no rescaldo das eleições legislativas, vai continuar a assistir-se a uma menor subida dos custos da habitação? Ou poderá mesmo assistir-se a uma descida nos preços das casas? Foi isso mesmo que o idealista/news procurou saber junto de profissionais do imobiliário, que não acreditam que haja uma correção acentuada dos preços das casas em Portugal. Isto porque, para que isso fosse possível, seria preciso aumentar - e muito - a oferta de casas para comprar e arrendar no país, algo que o Mais Habitação, tal como está, não será capaz de fazer. Resta agora saber se o novo Governo de Montenegro, que tomou posse a 2 de abril, vai alterar ou não este pacote para que haja um maior dinamismo na construção de casas em Portugal e incentivo ao investimento imobiliário.
Ora aceleram, ora abrandam: como vão evoluir os preços das casas em 2024?
O ano de 2023 foi marcado por uma menor compra de casas, uma tendência que foi-se observando à medida que as taxas de juros nos créditos habitação foram subindo e a inflação foi pressionando cada vez mais o poder de compra das famílias. Também o arrendamento de casas oscilou durante o ano passado, havendo momentos em que o ritmo de subida das rendas das casas desacelerou, embora não tenha sido tão intenso como no mercado de compra e venda.
A verdade é que, em ambos os mercados, os preços das casas em Portugal continuaram a subir. Porquê? O problema de habitação no nosso país continua a residir “na escassez de oferta, que permanece complementarmente desadequada à procura, e cuja principal consequência é a subida do preço das casas”, resume Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), em declarações ao idealista/news. Foi isso mesmo que concluiu o relatório da imobiliária de Buffet: a escassez de imóveis em Portugal fez disparar o preço das casas em 2023.
Foi neste contexto que a Comissão Europeia (CE) admitiu no final de 2023 que o mercado residencial português continua “sobrevalorizado”, tendo sido observadas apenas reduções “limitadas” deste cenário com a recente desaceleração dos preços. A sobrevalorização da habitação em Portugal significa, de forma geral, que “nos últimos anos os preços de venda das casas subiram muito acima dos rendimentos daqueles que as compram”, esclarece, por outro lado, Gonçalo Nascimento Rodrigues, coordenador da pós-graduação em Investimentos Imobiliários do ISCTE Executive Education.
Na sua análise à habitação em Portugal, Bruxelas também alertou para o risco de uma “futura correção mais acentuada” nos preços das casas, se as condições económicas se deteriorarem. “Um risco de correção acentuada de preços está presente, mas apenas em teoria”, já que “os ingredientes estão cá todos”, como é o caso do mercado sobrevalorizado, taxas de juro elevadas, prestações da casa a subir e rendimentos reais a não crescer ao mesmo ritmo, analisa Gonçalo Nascimento Rodrigues.
Mas, embora admita que há esse risco, a CE não espera uma "forte" correção dos preços das casas em Portugal, “porque a oferta é escassa e as taxas de juro dão sinais de uma certa estabilização, com tendência de queda ao longo de 2024 e 2025”, explica o professor do ISCTE, salientando ainda que a economia portuguesa continua a crescer (embora pouco), o mercado de trabalho está em “pleno emprego” e continua a haver ajudas sociais às famílias em maiores dificuldades. Todos estes fatores tornam menos provável que haja uma correção acentuada dos preços das casas no nosso país.
Também David Moura-George, diretor geral da Athena Advisers Portugal, não antecipa que “haja uma correção acentuada dos preços, nem que possam descer. Na minha opinião, os preços vão manter-se estáveis, até porque a procura vai continuar forte”. Além disso, o especialista admite que podem “até registar-se ligeiras subidas, sobretudo no segmento médio- alto”, já que Portugal vai continuar a ser visto como um porto seguro para muitas famílias estrangeiras que querem compra casa, perante a “situação de instabilidade nos EUA, com a possibilidade de Donald Trump voltar a ganhar as eleições, e o conflito em Israel”. Já “no segmento médio pode haver correções em localizações mais remotas, mas não nos centros urbanos”, aponta.
O mesmo diz o presidente da APPII: “Se seguirmos a mesma linha de progressão de elevado nível de procura face à reduzida oferta, claramente que os preços não tenderão a descer”, podendo mesmo aumentar ou até manter-se elevados. Também vários promotores e mediadores imobiliários admitem que o desequilíbrio entre a oferta e a procura de casas vai manter-se em 2024, até porque prevê-se que continue a haver constrangimentos à construção de casas. E em resultado o cenário mais provável para este ano passará por uma subida dos preços das casas, embora de forma mais moderada, ou até de uma estabilização.
Os dados mais recentes do idealista/data, referentes ao primeiro trimestre de 2024, vêm confirmar as previsões dos especialistas assentes num aumento moderado dos preços da habitação no país:
- Casas para comprar: ficaram 1,9% mais caras entre janeiro e março de 2024 face ao trimestre anterior, evidenciando um menor crescimento face ao registado na reta final do ano passado (+2,8%). Salta à vista que os preços das casas continuam a desacelerar em metade das 20 capitais de distrito analisadas, com destaque para Portalegre, Ponta Delgada e Beja. Já Setúbal, Porto e Lisboa fazem parte da outra metade, onde se observou uma aceleração do custo da habitação entre trimestres;
- Casas para arrendar: já as rendas em Portugal voltaram a acelerar ligeiramente o seu crescimento, aumentando 2% entre o primeiro trimestre de 2024 e o trimestre anterior (a variação trimestral registada no final de 2023 foi de 0,9%). Entre as 12 capitais de distrito com amostras representativas nesse período, verificou-se que as rendas das casas desaceleraram em oito cidades, Porto e Funchal incluídos. Por outro lado, o custo do arrendamento acelerou a nível trimestral em quatro cidades, nomeadamente Braga, Santarém, Aveiro e Lisboa.
Embora subam a diferentes velocidades, o que é certo é que as casas para comprar e arrendar continuam a ficar mais caras em Portugal, tanto que atingiram máximos de cinco anos no primeiro trimestre de 2024. As casas à venda passaram a ter o custo mediano de 2.610 euros por metro quadrado (euros/m2) e as casas para arrendar passaram a valer 15,8 euros por metro quadrado por mês (euros/m2/mês no início deste ano, revelam os mesmos dados.
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Habitação continua sobrevalorizada: o que esperar de 2024?
Ao que tudo indica, o mercado da habitação em Portugal deverá permanecer sobrevalorizado em 2024, muito embora os preços das casas possam continuar a subir de forma menos acentuada (sobretudo as habitações à venda). É neste contexto que os profissionais do imobiliário ouvidos pelo idealista/news antecipam que vão continuar a observar-se algumas tendências no mercado residencial já identificadas ao longo de 2023, como:
- Acesso à habitação difícil: os preços e rendas em alta, taxas de juro elevadas e menor poder de compra traduzem-se numa maior dificuldade me acesso ao mercado da habitação. “Sem mais oferta, a preços que a maioria das pessoas consiga pagar, dificilmente o mercado se tornará mais acessível”, analisa o professor do ISCTE;
- Queda na venda de casas: segundo os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), a venda de casas em Portugal desceu 18,7% em 2023, para o mínimo dos últimos sete anos. Esta é uma tendência que deverá manter-se em 2024, apesar de haver sinais de retoma em alguns mercados, como é o caso do Grande Porto;
- Renegociação de empréstimos: “Dada a rápida subida das taxas de juro, o mercado focou-se - e provavelmente continuará a focar-se - em renegociar créditos habitação, possibilitando aos mutuários manter a sua capacidade de pagamento de prestações”, analisa Gonçalo Nascimento Rodrigues. Os dados mais recentes do Banco de Portugal (BdP) mostram que o montante de renegociações de empréstimos da casa voltou a subir para 716 milhões de euros no início de 2024;
- Oferta de casas sem aumento expressivo: “Construímos pouco para a quantidade de casas que os portugueses necessitam”, sublinha Hugo Santo Ferreira, destacando a escassa oferta de casas novas no mercado. Além disso, “enquanto não houver necessidade de vender para conseguir fazer face a compromissos financeiros, o número de casas à venda não irá aumentar de forma exponencial, não criando pressão em baixa dos preços”, refere ainda o professor do ISCTE.
Os especialistas não têm dúvidas que os preços das casas em Portugal vão continuar elevados enquanto não houver mais construção de habitação. “Nunca se construiu tão pouco em Portugal”, como na década 2011-2021, frisa o presidente da APPII. “Só com mais construção é que se conseguiria começar a inverter a tendência de subida dos preços das casas em Portugal”, conclui. Nem a esperada estabilização ou queda nos custos de construção deverá ser suficiente para influenciar em baixa os preços das casas – pelo menos, não no imediato.
Também o diretor geral da Athena Advisers Portugal concorda que a raiz dos elevados preços das casas está na falta de oferta: “Há escassez de desenvolvimento imobiliário e, por isso, é natural que os preços estejam altos e, na minha opinião, vão continuar altos”. Muito embora admita que “o simplex do licenciamento possa trazer alterações positivas a este nível”, David Moura-George considera que “ainda é cedo para avaliar e, portanto, teremos de esperar para ver como o mercado reage”.
Como é vai correr a procura de casas em 2024?
O mercado da habitação continua, assim, envolto de um clima de incerteza pautado não só pela indefinição da evolução dos juros, como também por uma instabilidade política a nível nacional, já que o novo Governo liderado por Luís Montenegro não tem uma maioria à direita, precisando de negociar medida a medida com os outros partidos, nomeadamente com o PS ou com o Chega, partido com quem não tem conseguido chegar a um entendimento.
Mergulhadas num contexto incerto, como vão reagir as famílias na hora de comprar ou arrendar casa em 2024? O presidente da APPII espera que “a procura se mantenha elevada, porque as pessoas continuam a precisar de uma casa para viver”. Mas admite que os “elevados juros vão continuar a dificultar, o acesso ao financiamento por parte dos portugueses para a compra de casa, o que também continuará a criar pressão no mercado de arrendamento”, acrescenta.
Mais do que a instabilidade política, os especialistas do imobiliário acreditam que são as taxas de juro que vão ditar a evolução da procura de casas por parte de quem vive no país. “O mercado residencial português, sendo maioritariamente de portugueses que necessitam de crédito para comprar casa, está naturalmente mais exposto a flutuações das taxas de juro. Por isso, é natural que o nível de taxas de juro influencie a procura de casas”, esclarece Gonçalo Nascimento Rodrigues. Com os sinais de descida das taxas de juro nos créditos habitação, David Moura-George acredita que pode haver uma reativação “do mercado para os compradores que estão mais dependentes dos empréstimos bancários. No geral, creio haver condições para que a procura se mantenha forte”, conclui.
Ainda assim, o professor do ISCTE não acredita que a “ligeira descida das taxas de juro” prevista para este ano seja “suficiente ao ponto de gerar um aumento substancial da procura, uma vez que não irá aumentar significativamente o poder de compra na habitação”. Agora, resta saber qual vai ser a descida das taxas Euribor depois de o Banco Central Europeu (BCE) avançar com aquele que é o primeiro corte dos juros diretores em junho, bem como a quantidade e a dimensão dos cortes que se seguirão até ao final do ano.
“Quanto à atual instabilidade política, confesso ser uma incerteza. Incerteza quanto às medidas que venham a ser aplicadas e aos seus efeitos na oferta e na procura. O mercado precisa, fundamentalmente, de um Pacto de Estabilidade na Habitação, programa de médio e longo prazo para gerar confiança nos profissionais, melhorar a acessibilidade da habitação e tornar a fiscalidade mais atrativa, por exemplo. Não creio que o Mais Habitação vá ao encontro destas necessidades”, analisa o coordenador da pós-graduação em Investimentos Imobiliários do ISCTE Executive Education.
Fim dos vistos gold e do RNH vão afetar procura de casas por estrangeiros?
Os estrangeiros que procuram casas para viver em Portugal têm, regra geral, maior poder de compra do que os portugueses, motivo pelo qual são menos sensíveis às alterações das taxas de juro nos créditos habitação. Mas a sua decisão de comprar casa no nosso país pode, sim, ser influenciada pelos benefícios fiscais disponíveis, que são cada vez menos. Isto porque o programa vistos gold para investimento imobiliário terminou em outubro de 2023 com a entrada em vigor do Mais Habitação. E no início de 2024 assistiu-se ao fim do regime de residentes não habituais (RNH), sendo substituído por outro bem mais restrito.
Perante o desaparecimento destes programas, o presidente da APPII prevê que haja “um abrandamento na compra de casas por parte dos estrangeiros. As medidas anunciadas ao longo de 2023, claramente que assustaram os investidores estrangeiros, o que levou a uma retração neste mercado”, sustenta Hugo Santos Ferreira.
Para o diretor geral da Athena Advisers Portugal, “a má notícia é o fim do regime dos Residentes Não Habituais, que afeta negativamente a procura de casa em Portugal por parte de algumas nacionalidades, entre os quais franceses, ingleses e suíços, que irão agora voltar-se para outros países onde este regime continua em vigor, como é o caso da vizinha Espanha”.
Embora o fim dos vistos gold e do regime RNH possa pesar na decisão de comprar casa em Portugal, a verdade é que o interesse dos estrangeiros por Portugal continua a existir, por ser considerado um país com boa qualidade de vida para morar. “Os norte-americanos vão continuar muito ativos na procura de casa em Portugal”, acredita David Moura-George. O que se assiste hoje é que os estrangeiros estão a procurar vias alternativas para investir no país e outras formas de obter autorizações de residência.
Como vai evoluir a oferta de casas em 2024?
Tal como explicam os especialistas, os preços das casas em Portugal deverão continuar elevados em 2024, muito devido à falta de oferta de habitação disponível para venda e arrendamento. Mas será que o Mais Habitação aprovado em outubro passado e o simplex dos licenciamentos, que entrou em vigor este ano, vão ajudar a resolver esta questão?
Se o pacote Mais Habitação continuar tal como está – sem uma revisão pelo atual Governo de Montenegro –, o presidente da APPII não espera que haja “mais casas no mercado, nem custos de aquisição/arrendamento e até mesmo de construção mais baixos”. “A escassez de casas é a raiz do problema da crise da habitação em Portugal e a solução, aparentemente simples, reside na construção de mais casas, acessíveis a todos os portugueses”, conclui.
Também Gonçalo Nascimento Rodrigues não crê “que a oferta de habitação tenha um perfil tão diferente durante 2024, daquele que teve nos últimos anos”. Como a maior parte das medidas do Mais Habitação não são estruturais, nem olham para o ciclo de produção de imóveis no longo prazo, o professor do ISCTE diz que este pacote legislativo “não vai ajudar a aumentar a nova oferta, que possa vir a ser colocada futuramente no mercado a preços que a maior parte da procura consiga pagar”. Já no que diz respeito às casas usadas, o mesmo especialista admite que possa haver um “aumento da oferta que será tanto maior quanta a necessidade de venda por parte de proprietários com créditos habitação e dificuldade de pagamento dos mesmos”.
Por outro lado, “a agilização dos licenciamentos pode ser um ponto muito importante no aumento da oferta, mas é preciso ver como o mercado irá reagir”, reforça David Moura-George. “A Grande Lisboa está carente de construção nova, pois o mercado precisa de projetos de grande escala e localizados essencialmente fora da cidade. Na reabilitação urbana, ainda há margem para continuar a desenvolver novos projetos, mas os melhores edifícios começam a escassear”, analisa.
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