Portugal precisa de construir mais casas – e a preços “adequados”

Chegaram ao mercado vários novos empreendimentos, mas há ainda um longo caminho percorrer para conseguir dar resposta à procura.

Getty images

Redação

28 Dezembro 2023, 16:19

A falta de casas para comprar é apontada como um dos principais fatores que está por detrás da subida a pique dos preços das habitações em Portugal. Isto porque a oferta de imóveis disponíveis para venda – e também para arrendamento – é muito inferior à procura. “Não se construiu ou reabilitou (o suficiente) nos últimos 12 anos em Portugal”, disse ao idealista/news Reis Campos, presidente da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI). E sim, é verdade que fomos noticiando ao longo do ano a chegada ao mercado e o início de construção de novos empreendimentos, mas há ainda um longo caminho percorrer para conseguir dar resposta à procura existente, conforme adiantaram vários especialistas do setor.

É preciso construir mais casas

Logo a arrancar o ano, demos conta de um número que mostra o cenário que se vive no país. Segundo dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), só se construiu uma habitação por cada nove casas vendidas no país entre janeiro e setembro de 2022. Esta é uma preocupação também demonstrada pelas promotoras imobiliárias, responsáveis pelo desenvolvimento de vários projetos residenciais. São precisas mais casas, reclamavam em fevereiro, considerando ser crucial aumentar a oferta em todos os segmentos do mercado residencial, sobretudo para a classe média.

Praticamente a meio do ano, outra notícia pouco animadora, também baseada em dados do INE: Há em Lisboa 49.223 edifícios clássicos, o que representa uma densidade de 491,96 edifícios por km2. Os números mostram, no entanto, que nunca se construíram tão poucos edifícios como última década (entre 2011 e 2021): apenas 821.

Os dados mais recentes do gabinete nacional de estatística também não são otimistas: no 3º trimestre (3T) de 2023, foram licenciados 5,3 mil edifícios em Portugal, o que representa uma diminuição de 9,7% em comparação com o mesmo período de 2022 (-9,3% no 2T de 2023) e uma descida de 11,4% face ao 3T de 2019. Já os edifícios licenciados para construções novas decresceram 10,6% (-9,5% no 2T de 2023 e -5,7% face as 3T trimestre de 2019), tendo o licenciamento para reabilitação diminuído 8,3% (-9,2% no 2T de 2023 e -26,8% em relação ao 3T de 2019). Relativamente aos edifícios concluídos, decresceram 1,2% face ao 3T de 2022 (-2,1% no 2T de 2023), mas aumentaram 6,5% em comparação com o 3T de 2019, totalizando 3,9 mil edifícios.

https://www.idealista.pt/news/node/60790

Custos de construção dificultam aumento da oferta

Um dos motivos que está a travar a chegada de mais casas ao mercado, além dos constantes atrasos nos processos de licenciamento, sobretudo em Lisboa – o Governo aprovou, entretanto, um diploma que os reforma e simplifica –, está relacionado com os elevados custos de construção, que se agudizaram, por exemplo, com a Guerra na Ucrânia, o conflito armado no Médio Oriente, a subida da inflação e as elevadas taxas de juro.

Os dados mais recentes do INE mostram isso mesmo:

Este não é, no entanto, um problema apenas de Portugal. Também a nível europeu os sinais não são animadores, no que diz respeito à produção na construção. Neste capítulo, de resto, Portugal até parece estar melhor posicionado que os restantes países europeus, pelo menos a ver pelos últimos dados divulgados pelo Eurostat: a produção na construção recuou, em outubro, na Zona Euro e na União Europeia (UE), quer face ao mês homólogo quer em cadeia, com Portugal em contraciclo, a ver o indicador acelerar em ambas as comparações.

Como construir mais casas? Como aumentar a oferta?

A resposta a estas perguntas pode não ser fácil de dar, mas ao longo do ano vários especialistas e players do setor imobiliário e da construção foram dando soluções e laçando alternativas para cima da mesa. E o caminho passará por mudanças internas, nomeadamente fiscais.

“Com a carga fiscal e todos os custos de contexto atualmente existentes, é quase impossível construir habitação acessível, tanto pela via privada como pela pública”, apontam os autores do livro “Políticas Locais de Habitação” Álvaro Santos, Miguel Branco-Teixeira e Paulo Valença, em entrevista conjunta ao idealista/news.

Uma visão partilhada pela generalidade dos especialistas que fomos ouvindo ao longo de 2023. “Era importante haver um mercado com menos carga fiscal, com capacidade para produzir um produto mais económico, mais adaptado ao grosso do segmento, que é o médio. Os outros segmentos são nichos, que são muito comunicados, profissionais, estão muito organizados, mas o grosso do mercado está no segmento médio", comentou Aniceto Viegas, diretor-geral da Avenue, considerando que “faria toda a diferença a redução do IVA na construção nova”. “Mudava radicalmente o panorama”, acrescentou.

Gonçalo Ahrens Teixeira, Managing Partner & CEO da Mondego Capital Partners, tocou noutro ponto abordado por vários players. Uma das formas de conseguir aumentar a oferta de habitação para a classe média passa “por rever os índices de construção e permitir construir em altura”, assegurou.

Na mesma “ferida” tocou Daniel Correia, diretor de real estate do grupo United Investments Portugal (UIP), que tem vários projetos residenciais e turísticos em desenvolvimento no país. “Enquanto não tivermos uma revisão e uma reforma séria ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aos processos de licenciamento, aos Planos Diretores Municipais (PDM) e à própria carga fiscal que é aplicada na habitação, temo que este programa [Mais Habitação] não vá trazer nenhuma solução em termos de mais habitação”.

Foto de Milivoj Kuhar na Unsplash

Construção industrializada e sustentável rumo descarbonização

A aposta na sustentabilidade e na descarbonização no imobiliário, reduzindo ao máximo o uso do aço e do betão na construção, por exemplo, tem de ser levada a sério pelos vários players do setor. O alerta foi dado por Francisco Rocha Antunes, fundador e presidente da MOME e Chair da ULI Portugal. “Está na altura de voltarmos a ser razoáveis no imobiliário”, disse, lembrando que entrará em vigor daqui a dez anos uma diretiva europeia relacionada com a descarbonização e com a eficiência energética dos edifícios.

Ainda sobre este assunto, escrevemos recentemente que os novos edifícios na União Europeia (UE) terão de ser neutros em carbono a partir de 2030, depois de o Conselho da União Europeia (UE) e o Parlamento Europeu terem chegado a um acordo sobre a proposta.

Deixamos em baixo outros artigos relacionados com este tema e com a importância da industrialização da construção, bem como da aposta por parte do Estado – através do programa Mais Habitação – e do setor privado nas cooperativas de habitação, de forma a ser possível construir mais casas.

Empreendimento Lisbon Heights, na Alta de Lisboa, já está a ser construído Créditos: Norfin

Muitos projetos a sair do papel de norte a sul do país

Houve, ainda assim, vários projetos a sair do papel ou a ser anunciados ao longo do ano de norte a sul do país, sobretudo nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto. Isto apesar do problema da falta de mão de obra poder “agravar-se” e de Portugal ter perdido “boa parte da capacidade de produção”.

Estes foram alguns dos projetos residenciais que anunciámos ao longo de 2023:

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