Bancos, os “melhores amigos” dos portugueses que compraram casa em 2019

A cultura de ser proprietário está bem vincada em Portugal. Ao mesmo tempo que o mercado de arrendamento está a tardar em ser uma alternativa, devido ao elevado valor das rendas, os bancos são por esta altura “os melhores amigos” de quem quer comprar casa. Desde 2010 que não emprestavam tanto – foram 4.931 milhões nos primeiros seis meses do ano –, sendo que em julho concederam 967 milhões e em outubro, último mês sobre os quais há dados, 943 milhões de euros. 

2019 foi um ano fértil no que diz respeito a notícias relacionadas com crédito à habitação. Já o tinha sido em 2018, com indicadores que davam conta de que os bancos mantinham a torneira do crédito aberta, e o cenário manteve-se mês após mês desde janeiro. 

A pensar nos portugueses que se endividam para comprar casa – e são muitos –, preparámos vários artigos sobre o tema ao longo do ano, com a ajuda da Deco. Em causa está uma rubrica que mais não é que um guia de sobrevivência do crédito à habitação e uma outra sobre a importância de trocar a linguagem do crédito à habitação por miúdos, descomplicando-a, tornando-a mais acessível ao “comum dos mortais”.

Estes foram alguns dos temas abordados nestas rubricas:

• Guia de sobrevivência: tudo sobre o valor e prazo do empréstimo da casa
• Guia de sobrevivência do crédito à habitação: tudo sobre a avaliação da casa
• Guia de sobrevivência do crédito à habitação: as garantias que exigem os bancos
• Guia de sobrevivência do crédito à habitação: tudo sobre os seguros a contratar
• Linguagem do crédito à habitação trocada por miúdos - o que é a análise de solvabilidade
• Descomplicar a linguagem do crédito à habitação: o que é a avaliação do imóvel?
• Descomplicar a linguagem do crédito à habitação: o que é o período de carência
• Linguagem do crédito à habitação trocada por miúdos: o que é o MTIC?

Avaliações bancárias em máximos

O valor da avaliação bancária das casas – atribuído para efeitos de concessão de crédito à habitação – tem vindo a subir praticamente mês após mês em Portugal. Em janeiro, por exemplo, fixou-se nos 1.220 euros por metro quadrado (m2) e em março já estava nos 1.247 euros por m2, o valor mais elevado desde 2002. Mais recentemente, em agosto, os bancos já avaliavam os imóveis, em média, por 1.288 euros por m2, um valor que disparou para 1.304 euros por m2 em outubro, um novo máximo histórico.

Por falar em avaliações bancárias, importa recuar até maio para recordar uma entrevista a Paulo Barros Trindade, presidente da Associação Profissional das Sociedades de Avaliação (ASAVAL), que considera que “a profissão de perito avaliador está sujeita a elevada pressão”. “Os honorários pagos pelas avaliações para o setor financeiro melhoraram um pouco (...). No entanto, e de uma forma geral, mantém-se a necessidade de compatibilizar os honorários pagos pelas avaliações com as exigências da regulação e do próprio mercado”, dizia na altura o responsável.

E quais serão os fatores que pesam na hora de avaliar a casa para conceder um crédito à habitação? “As avaliações resultam do mercado onde se inserem os imóveis. Características relacionadas com a localização (proximidade a transportes públicos, rede viária, existência de estacionamento, proximidade às zonas com maior equipamento público, proximidade ao rio, vista, etc.), estado de conservação, tipo de acabamentos e idade do imóvel são algumas características que afetam o valor de um imóvel residencial, entre muitas outras”, explicava ao idealista/news Paulo Barros Trindade.

Uma verdadeira guerra de spreads

Em sentido inverso, ou seja, em queda, estão os spreads. Se não souberes do que se trata clica neste link  e tiras todas as tuas dúvidas. A verdade é que a meio do ano a guerra dos spreads no crédito à habitação esteve ao rubro, tendo havido várias mexidas nas margens de lucros dos bancos, nomeadamente no primeiro semestre do ano.

Em junho, por exemplo, escreviamos que depois da CGD ter baixado o spread mínimo para 1,23%, o BPI, que já tinha revisto o seu valor em fevereiro, voltou a baixar a fasquia, de 1,25% para 1,20%. O Bankinter mantinha-se, no entanto, a ser o banco com a taxa de juro mais baixa do mercado (1%).

Antes, em fevereiro, Juan Villen, diretor de idealista hipotecas, dizia acreditar que ainda havia “margem para cortar mais” nos spreads. “Esta tendência de baixa nos spreads é um bom reflexo da melhoria da saúde do sistema bancário portugês e da livre concorrrência. A recuperação económica nacional faz com que o financiamento dos bancos seja mais vantajoso, e desta forma podem repercutí-la em menores preços aos clientes”, explicava.

Euribor negativas vieram para ficar

E por falar em Bankinter, recordamos uma entrevista ao idealista/news de Vítor Pereira, membro da comissão executiva do Bankinter, em junho, na qual fez um balanço da curta atividade do banco espanhol em solo nacional. "É seguro dizermos que o contexto que vivemos em termos de Europa, de taxas de juro negativas muito baixas, não se irá eternizar no tempo”, comentava.

O “tema” taxas Euribor negativas – uma boa notícia para as famílias que pediram dinheiro emprestado ao banco para comprar casa, já que veem a prestação descer revisão após revisão – também fez correr muita tinta ao longo do ano. Os números são esclarecedores: a prestação paga ao banco pelo financiamento concedido custa menos 35% que há 20 anos. E as boas notícias parecem não ficar por aqui, já que as taxas Euribor, que estão terreno negativo desde 2015, só devem regressar a terreno positivo no final do primeiro trimestre de 2024 ou mesmo em 2025.