Da lei dos solos ao simplex: nascem alternativas à construção de casas

A construção nova e a reabilitação continuaram a assumir um papel central na criação de casas em 2024. Mas estas soluções não chegam para enfrentar a atual crise de habitação que assola Portugal. Foi por isso mesmo que se têm multiplicado alternativas, desde a construção de casas em solos rústicos, até à simplificação da conversão de lojas e escritórios em casas, passando também pela injeção de imóveis do Estado no mercado e pelos estímulos às cooperativas de habitação. E, perante a falta de mão de obra, a construção industrializada de habitação também começou a ganhar fôlego no país. Toda a “máquina” da construção e reabilitação terá de continuar em 2025 sem alívios da carga fiscal à vista, uma vez que a redução do IVA para 6% parece ter caído por terra.

Construção nova ganha fôlego – mas custos continuam a subir

A construção de casas novas parece estar a ganhar ânimo. Portugal registou um aumento significativo de 6,9% na produção da construção em outubro de 2024 em termos homólogos, posicionando-se como o país com a maior taxa de crescimento da zona euro, revelou o Eurostat. Ao que tudo indica, os licenciamentos na construção de habitação nova também cresceram ligeiramente no país nos primeiros dez meses deste ano (+0,7%) para cerca de 28 mil fogos, uma evolução motivada pelo simplex dos licenciamentos urbanísticos – muito embora este diploma ainda esteja a gerar constrangimentos nas autarquias e se esteja à espera de uma revisão. 

Mas os desafios na criação de oferta de casas novas permanecem: desde logo os preços da construção nova continuam a aumentar (+4,2% em outubro), sobretudo, devido ao elevado custo da mão de obra que é escassa no país. E a alta carga fiscal parece estar para ficar, com o chumbo da redução do IVA para 6% neste setor, a medida do Governo da AD que foi apontada pelos especialistas como a que teria “maior impacto” na resolução da crise de acesso à habitação em Portugal, tendo potencial para aumentar a construção e descer os preços das casas.

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Reabilitação de casas segue caminho (mas é preciso fazer mais)

Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

A reabilitação de habitação em Portugal emerge como uma solução crucial para enfrentar a crise habitacional, uma vez que mais da metade das moradias no país tem 30 anos ou mais. Este foco na renovação permite ampliar a oferta de casas disponíveis. No terceiro trimestre de 2024, o número de projetos de reabilitação licenciados cresceu 17,4% em relação ao ano anterior. Também há cada vez mais famílias a remodelar as casas não só para melhorar o conforto térmico, mas também para valorizar as casas antes de vender ou arrendar.

A reabilitação de casas tem sido, aliás, uma estratégia adotada pelo atual Governo e pelas autarquias. Das 59 mil casas prometidas pelo Executivo de Montenegro no âmbito do 1º Direito (e que vão contar com fundos europeus e orçamentais), a grande maioria diz respeito a reabilitações de habitações e só 24% a construção de casas novas. A conclusão as 26 mil casas financiadas pelo Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) até 2026 está a criar pressão quer no IHRU (que e depara com a falta de recursos humanos e de tecnologia), quer nos municípios. O principal problema prende-se com a falta de mão de obra na construção, motivo pelo qual o Governo quer criar um incentivo à contratação de imigrantes para o setor.

Apesar deste avanço quer por via dos privados quer do público, Portugal ainda se depara com o desafio significativo da pobreza energética. Desde 2018, apenas 3,9% dos edifícios residenciais e não residenciais foram renovados, uma realidade que distancia o país da meta de 49% estabelecida para 2030. Para alcançar essas metas, importa acelerar a taxa de renovação, sobretudo de casas.

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Novas soluções para criar mais habitação em Portugal

Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

O que ficou claro em Portugal é que não chega construir e reabilitar casas como foi feito até agora para aumentar a oferta e fazer face à atual crise de acesso à habitação. Foi neste sentido que têm sido desenhadas novas soluções que facilitam a construção e reabilitação habitacional onde antes não se podia ou era bem mais difícil – já a construção em altura continua a não ser uma opção no país. A par de tudo isto, também há cada vez uma maior aposta na construção industrializada de casas para face fazer à atual escassez de mão de obra que assola o país.

A nova lei dos solos: construção de casas em terrenos rústicos

A recente alteração à lei dos solos em Portugal, promovida pelo Governo de Montenegro, permite agora a construção de casas em terrenos rústicos, abrindo caminho para a conversão destes terrenos em lotes urbanos destinados a habitação a preços acessíveis. Esta medida já foi promulgada pelo Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa, mas alertou para “um entorse significativo” no regime de ordenamento e planeamento do território.

Embora essa medida seja considerada positiva para combater a crise habitacional, os especialistas em imobiliário ouvidos pelos idealista/news alertam que seu impacto poderá ser limitado sem incentivos fiscais, como a redução do IVA na construção nova para 6%. Além disso, a nova lei, embora controle os preços das habitações, não estabelece limites para os custos dos terrenos rústicos, o que pode resultar num aumento dos preços dessas parcelas, comprometendo o objetivo de disponibilizar mais casas acessíveis no mercado residencial português.

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Conversão de lojas e escritórios em casas com alta procura

A reconversão de lojas e escritórios em habitações está a ganhar impulso em Portugal desde a implementação do simplex dos licenciamentos urbanísticos no início de 2024. Este novo dinamismo no setor imobiliário surge como uma solução alternativa para aumentar a oferta de casas, tanto para compra como para arrendamento. Há cada vez mais profissionais do ramo focados em converter lojas, escritórios e até garagens em casas, o que representa uma oportunidade de rentabilizar espaços comerciais vazios.

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Mais imóveis públicos para reabilitar 

A injeção de imóveis devolutos ou subutilizados do Estado no mercado é uma medida proposta pelo Governo de Montenegro para aumentar a oferta de habitação acessível em Portugal. Esta estratégia pode impulsionar a reabilitação urbana e reduzir os preços das casas, consideram os especialistas, embora admitam que para isso acontecer é necessário haver uma boa articulação entre o Estado, as autarquias e o setor privado.

Em paralelo, o Governo decidiu vender edifícios do Estado sem aptidão habitacional para rentabilizar património abandonado, assegurando que as receitas obtidas serão alocadas à habitação, evitando desvios para outros fins.

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Cooperativas de habitação voltam ao palco

As cooperativas de habitação, que forneceram casas dignas a preços acessíveis no século passado, estão a redescobrir seu papel na atual crise de acesso à habitação em Portugal. Reconhecidas pelo Governo da AD como promotoras de habitação acessível para compra e arrendamento, essas entidades coletivas estão a receber apoio através de novas medidas governamentais que visam estimular a oferta de casas adequadas às necessidades das famílias, destacando seu potencial na solução da crise habitacional.

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Construção industrializada de casas ganha dinamismo

Outra forma de responder à falta de oferta de casas em Portugal, passa pela aposta em construção industrializada, que inclui casas pré-fabricadas, modulares, em madeira e construção em 3D. Este tipo de construção aliada à tecnologia apresenta-se como uma solução promissora para aumentar rapidamente o parque habitacional, tendo sido assim reconhecida por cada vez mais profissionais do setor.

Este método de construção oferece vantagens significativas, como a redução dos prazos de construção e um melhor controlo dos custos, permitindo uma resposta mais ágil e eficiente às necessidades habitacionais do país. Além disso, a construção industrializada pode contribuir para a sustentabilidade, utilizando materiais inovadores e processos que minimizam o desperdício.

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