Euribor e prestação da casa em alta em 2023 – reta final traz alívio

Procura de crédito habitação em Portugal arrefeceu este ano e adaptou-se ao novo contexto. Adesão aos apoios públicos disparou.

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Redação

29 Dezembro 2023, 9:22

O ano de 2023 trouxe tudo o que as famílias mais temiam: um maior aumento dos juros diretores por parte do Banco Central Europeu (BCE) para travar a alta inflação na Zona Euro. Logo, estas decisões voltaram a refletir-se no aumento das taxas Euribor e no agravamento das prestações da casa. E, por conseguinte, este contexto acabou por arrefecer e moldar a procura por novos créditos habitação em Portugal e ainda por estimular a adesão a apoios públicos. Mas a reta final de 2023 trouxe um novo alento aos portugueses e europeus: a inflação na Zona Euro caiu para níveis bem perto dos 2% (a meta do regulador) e os juros do BCE continuam fixos desde setembro, o que tem resultado em ligeiras descidas nas taxas Euribor e nas prestações da casa.

BCE sobe juros diretores até setembro - depois mantém

No início de 2023, a inflação global continuava bem alta, muito embora já estivesse a dar sinais de descida em várias economias, como na europeia. Foi por isso mesmo que os bancos centrais do mundo continuaram a levar a cabo uma política monetária restritiva, que se traduziu em aumentos sucessivos das suas taxas de referência, pelo menos, até ao verão de 2023.

Esta foi a estratégia do Banco Central Europeu (BCE): aumentou as suas três taxas de juro diretoras em 200 pontos base entre fevereiro e setembro de 2023, até chegarem ao patamar dos 4%. E esta política monetária restritiva acabou mesmo por dar resultado, descendo a inflação na Zona Euro de 8,6% em janeiro para 2,4% em novembro, estando mais perto do objetivo dos 2%, o nível em que é assegurada a estabilidade de preços.

Foi neste contexto de desaceleração da inflação na Zona Euro, que o regulador europeu liderado por Christine Lagarde decidiu manter os juros diretores inalterados nas reuniões de outubro e de dezembro, nos seguintes valores:

Taxa de refinanciamento bancário está nos 4,5% desde setembro (o valor mais elevado desde maio de 2001), influenciando as taxas Euribor nos créditos habitação;
Taxa aplicada à facilidade permanente de depósitos situa-se em 4,00%, o maior valor alguma vez registado. Esta taxa acabou por subir as remunerações dos depósitos a prazo em Portugal, embora continuem abaixo dos retornos dados em outros países europeus;
Taxa aplicável à facilidade permanente de cedência de liquidez fica nos 4,75%, um valor igual ao registado em outubro de 2008.

Estas são os atuais juros do BCE que vão permanecer inalterados, pelo menos, até dia 25 de janeiro de 2024, a data da próxima reunião de política monetária. O que é visível é que o BCE não foi o único banco central a apostar na estabilização da política monetária em níveis restritivos na reta final de 2023, sendo esta uma decisão também tomada pela Reserva Federal dos EUA e pelo Banco de Inglaterra, por exemplo.

Juros disparam em 2023 e arrefece procura de crédito habitação

O início de 2023 foi marcado por um contexto económico incerto em Portugal. A inflação continuava alta, estando em 8,4% em janeiro (em dezembro deverá fixar-se em 1,4%). E os elevados juros do BCE influenciaram a subida a pique das taxas Euribor atingindo os 4% em outubro (agora estão a descer). Este cenário elevou muito os juros nos créditos habitação em Portugal – bem como na Europa –, estando hoje nos níveis mais elevados dos últimos 14 anos. Isto acontece porque, afinal, as taxas variáveis continuam a representar a maioria do stock de crédito habitação em Portugal (embora a taxa mista esteja a ganhar terreno), o que apresenta riscos para o país, avisa Bruxelas.

Em concreto, a taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito habitação situou-se em 4,524% em novembro, o valor mais elevado desde março de 2009. E a prestação da casa média fixou-se em 396 euros em novembro, um recorde desde o início da série do Instituto Nacional de Estatística (INE), que remonta a janeiro de 2009. O que também salta à vista é que, hoje, a maior fatia da prestação da casa (cerca de 60%) serve para pagar juros.

Com a subida dos juros, aumento dos preços das casas, perda de poder de compra e falta de confiança no mercado, a compra de casas em Portugal caiu em 2023 (na ordem dos 20%). E, por conseguinte, a procura por créditos habitação arrefeceu em Portugal (bem como na Europa), sobretudo, por parte de famílias portuguesas com baixos salários e jovens, que têm mais dificuldades em poupar para dar entrada da casa e pagar impostos.

Já os estrangeiros e emigrantes continuam a procurar financiamento bancário mais elevado para comprar casas mais caras no país – até porque têm maior poder de compra que os locais.

As principais mudanças na procura por crédito habitação em Portugal

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Os juros subiram tanto ao longo de 2023 que acabaram por criar um problema de ajustamento às empresas e famílias, que tiveram dificuldades em reagir, segundo disse Mário Centeno, governador do Banco de Portugal (BdP). Mas houve também quem decidisse tomar uma atitude para adequar as prestações da casa ao seu rendimento atual, estimulando várias tendências ao longo do ano, sobretudo, do lado da procura, como:

Taxa mista mais procurada: à medida que a Euribor foi crescendo tornando os créditos a taxa variável mais caros, a contratação de empréstimos da casa a taxa mista foi aumentando. E assim foi de tal forma que em outubro a taxa mista representou 64% dos novos créditos para habitação própria e permanente em Portugal;
Créditos habitação de valores mais baixos: procura de casas mais baratas tem ganho
fôlego ao longo de 2023, resultando em créditos de menores valores. Esta tendência reflete-se também nas avaliações bancárias das casas, cujo valor está a descer há dois meses.
Transferir o crédito habitação: vários bancos não estão a cobrar despesas associadas à transferência do crédito e ainda oferecem spreads reduzidos;
Mais renegociações de crédito habitação (segundo as novas regras ou não): só os cinco principais bancos renegociaram mais de 100 mil empréstimos da casa até outubro;
Mais amortizações antecipadas: valor amortizado em empréstimos destinados à compra de habitação própria e permanente entre janeiro e setembro é 64% superior ao registado um ano antes. Apoios do Governo incentivam tendência, como a suspensão da comissão e regaste do PPR sem penalizações.

Para fazer face ao aumento do custo de vida e das prestações da casa, muitos portugueses também recorreram às suas poupanças acumuladas durante a pandemia. E, segundo os dados mais recentes da OCDE, as poupanças dos portugueses estão entre as que caíram mais rápido em 2022/2023 no universo das economias avançadas. Ao que tudo indica, as poupanças familiares vão subir de 6,4% este ano para 8,4% já em 2024. Mas, com estas poupanças, as famílias endividadas deverão “reduzir mais expressivamente as suas despesas” com o crédito habitação, segundo antecipa o BdP.

Tanto as poupanças usadas para pagar os créditos habitação, como os apoios públicos têm vindo a ser uma preciosa ajuda para evitar situações de incumprimento. Aliás, os dados mais recentes do regulador português revelam que o rácio de empréstimos não produtivos na habitação manteve-se nos 1,2% em setembro. E o BdP também tem-se esforçado por acompanhar as famílias em dificuldades, passando no "teste" da Autoridade Bancária Europeia.

Apoios ao crédito habitação reforçados em 2023

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Para fazer face aos sucessivos aumentos dos juros nos créditos habitação de taxa variável sentidos ao longo do ano e evitar situações de incumprimento bancário, o Governo socialista – hoje em gestão – desenhou uma série de apoios às famílias, estando alguns inseridos no pacote Mais Habitação, como:

Fixar a prestação da casa: medida que entrou em vigor no início de novembro, dá desconto até 30% na Euribor durante dois anos. Mas vai agravar custo total do crédito;
Bonificação dos juros reforçada podendo chegar a até 800 euros por ano;
Suspensão da comissão de amortização antecipada foi prolongada até 2024;
Resgatar o Plano de Poupança Reforma (PPR) para amortizar o crédito habitação e pagar a prestação da casa até 2024, sem quaisquer penalizações;
Isenção de mais-valias da venda de casas para amortizar crédito habitação até 2024;
Novas regras para renegociar o crédito habitação;
Descontos na retenção mensal do IRS 2023 para quem paga crédito habitação (medida vai cair no próximo ano);
Bancos passaram a ser obrigados a disponibilizar taxa fixa;

Além de desenhar todos estes apoios, o Banco de Portugal também decidiu fazer mudanças no cálculo da taxa de esforço utilizado na concessão de empréstimos habitação a taxa variável. Em concreto, decidiu descer o teste de stress de 3% para 1,5% a partir de 16 de outubro, de forma a simular uma eventual subida dos juros mais realista e, assim, melhorar o acesso aos créditos habitação em Portugal. Por outro lado, o regulador português também desenhou uma medida que obriga os bancos a terem uma reserva de capital para lidar com riscos imobiliários, como a desvalorização das casas.

Queda na Euribor e pausas nos juros do BCE no final de 2023

Estamos a assistir a um ponto de viragem nos juros do crédito habitação na reta final de 2023. Depois de o BCE ter decidido fazer aquela que foi a primeira pausa na subida das taxas de juro diretoras em outubro, as taxas Euribor logo reagiram e desceram ligeiramente em novembro. E estas taxas continuaram a recuar ao longo de dezembro, uma evolução ainda mais sustentada pela nova manutenção dos juros diretores decidida pelo BCE no passado dia 14 de dezembro.

Agora, verifica-se que as taxas Euribor para os vários prazos (3,6 ou 12 meses) já se encontram entre 3,5% e 4%. E este ligeiro recuo já se deverá ter refletido nos juros dos novos contratos de crédito habitação, uma vez que desceram pela primeira vez desde março de 2022 para 4,366% em novembro, segundo as contas do BdP. Apesar da Euribor dar os primeiros sinais de descida, os analistas acreditam que estas taxas não deverão cair muito mais no imediato, verificando-se antes uma estabilização nos atuais níveis em linha com a decisão do BCE.

Quanto ao futuro, o BCE continua a assumir uma posição prudente não estando, para já, a discutir cortes das suas taxas de juro diretoras – ao contrário da Reserva Federal dos EUA -, reforçando que toma decisões reunião a reunião com base em dados económicos e que está atento a riscos externos, nomeadamente às alterações climáticas e aos conflitos geopolíticos na Ucrânia e no Médio Oriente.

Mas vários especialistas de mercado já antecipam que os juros do BCE vão, sim, começar a descer a partir de junho de 2024, podendo fixar-se na ordem dos 3% no final do próximo ano. Se este corte nas taxas diretoras se concretizar, as taxas Euribor deverão descer ainda mais, o que se traduzirá numa redução das prestações da casa a pagar pelo crédito da taxa variável.

Crédito habitação para comprar casa: dicas úteis

Crédito habitação para comprar casa em Portugal

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Além de ser uma decisão com impacto financeiro considerável nos orçamentos familiares, comprar casa com crédito habitação tornou-se mais difícil perante o aumento dos juros e perda de poder de compra. E foi precisamente para facilitar a vida das famílias que o idealista/news preparou ao longo do ano um conjunto de notícias que vão ajudar a perceber melhor o universo dos empréstimos bancários e, quem sabe, ajudar a comprar casa em 2024:

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